Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, doanh nghiệp (DN) muốn được chấp thuận là chủ đầu tư dự án (không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư) thì phải có 100% đất ở hợp pháp. Quy định này đã khiến cho các DN có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở không thể làm dự án mặc dù đất đó được quy hoạch làm đất ở. Đến năm 2020, Luật Đầu tư đã tháo gỡ cho thêm “các loại đất khác” nhưng vẫn phải dính đất ở nên DN vẫn chưa hết vướng.

Trong phiên thảo luận tổ của kỳ họp bất thường thứ nhất Quốc hội (QH) khóa XV vào hôm nay (6-1), nội dung này sẽ được đưa ra thảo luận để làm cơ sở sửa đổi luật sắp tới. Đây là vấn đề rất nhiều DN cũng như Hiệp hội Bất động sản TP.HCM liên tục kiến nghị trong thời gian qua. ĐBQH Đỗ Đức Hiển, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đã có những chia sẻ với Pháp Luật TP.HCM trước phiên thảo luận.

Nhiều dự án gặp khó khăn khi triển khai vì vướng quy định về đất ở.
Ảnh minh họa: HOÀNG GIANG

Kiến nghị sửa đổi không phải đất ở vẫn được làm dự án

. Phóng viên: Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của tám luật của Chính phủ trình QH, trong đó có đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nêu trên. Cụ thể, việc sửa đổi này như thế nào, thưa ông?

+ ĐBQH Đỗ Đức Hiển: Theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014, một trong các điều kiện về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là nhà đầu tư phải “sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp”.

Quy định này đã được sửa đổi bởi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, bổ sung thêm: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Điều này nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm nhiều loại đất mà không phải chỉ là đất ở. Tuy nhiên, trong trường hợp DN đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Qua rà soát, Chính phủ cho rằng quy định này không phù hợp với quy định tại Luật Đầu tư về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất. Hơn nữa, quy định cũng chưa có sự thống nhất, đồng bộ với quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và một số quy định của Luật Đất đai.

Từ đó, Chính phủ đề nghị sửa đổi theo hướng: DN có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp: Hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hoặc có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; hoặc có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở. Dĩ nhiên là đất đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Tháo điểm nghẽn, cần thận trọng để tránh trục lợi

. Nếu vấn đề này được QH xem xét thông qua thì sẽ là tin vui cho rất nhiều DN. Tuy nhiên, mới chỉ gỡ cho các DN có sẵn quyền sử dụng đất còn DN nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án thì chưa được xem xét lần này. Vì sao thưa ông?

+ Đúng là trong quá trình xem xét, cho ý kiến nội dung này cũng có ý kiến cho rằng việc sửa đổi theo phương án Chính phủ đề nghị thực chất là mở rộng trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở nhưng phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thì cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (trước đây chỉ áp dụng đối với đất ở hoặc có một phần đất ở).

Đây là chính sách lớn, tác động đến tài chính, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai, có thể tác động đa chiều đến thị trường bất động sản. Nếu chính sách này đi vào thực tiễn, dự báo số lượng nhà đầu tư sẽ tăng lên, việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn. Cũng rất dễ xảy ra tình trạng nhà đầu tư gom đất chờ quy hoạch rồi mua bán lòng vòng nhằm thu lợi chênh lệch địa tô, tác động tiêu cực đến thị trường và trật tự quản lý nhà nước về đất đai…

Do đó, tại phiên họp cho ý kiến đối với nội dung này hồi tháng 12-2021, Ủy ban Thường vụ QH đã đề nghị Chính phủ đánh giá đầy đủ, khách quan, toàn diện về thực tiễn thi hành quy định tại khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Từ đó, tạo cơ sở vững chắc, thuyết phục hơn cho việc đề xuất sửa đổi, bổ sung. Phương án sửa đổi phải bảo đảm thận trọng, chặt chẽ, khả thi, vừa tháo gỡ được điểm nghẽn trong đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, tạo sự minh bạch, thông thoáng về trình tự, thủ tục đầu tư kinh doanh, vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ đất đai, phòng ngừa việc trục lợi chính sách. Đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, cộng đồng, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp và người dân.

Phạm vi sửa đổi tuy không nhiều nhưng đây là quy định liên quan đến nhiều quy định của các luật khác nên việc sửa đổi cần chú trọng việc bảo đảm sự thống với các luật có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị...

. Xin cám ơn ông.•