Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1-7-2015. Tính đến ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực (1-1-2021) là năm năm. Trong thời gian này, một bất cập trong quy định của Luật Nhà ở đã khiến rất nhiều doanh nghiệp (DN) có đất nhưng không phải đất ở thì không thể triển khai thủ tục pháp lý để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Theo Điều 23 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là: DN phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác. Theo quy định này, các dự án nhà ở thương mại có đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư.
Đến năm 2020, Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở cũng được xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Việc mở rộng thêm đối tượng theo quy định tại luật này đã tháo gỡ phần nào vướng mắc cho các DN có quyền sử dụng đất ở hoặc một phần đất ở.
Tuy nhiên, khi DN chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở để làm dự án thì tiếp tục vướng do sự mâu thuẫn giữa Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013. Cụ thể, theo Luật Đầu tư 2020 thì DN phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong khi đó, Điều 52, 58 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Như vậy, kể từ ngày 1-1-2021 đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với trường hợp nêu trên không thực hiện được. Sự chắp vá, thiếu nhất quán trong các văn bản quy phạm pháp luật khiến hàng loạt dự án dậm chân tại chỗ.
Theo thống kê, chỉ riêng Hà Nội có 82 dự án nhà ở thương mại, TP.HCM có tới 126 dự án ách tắc, không thể triển khai. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho DN mà còn ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở ra thị trường để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Về phía Nhà nước cũng bị thiệt hại vì thất thu ngân sách và môi trường đầu tư kém hấp dẫn.
Kỳ họp Quốc hội bất thường đầu năm 2022 nhằm giải quyết các vấn đề cấp bách, khôi phục kinh tế sau đại dịch COVID-19. Các vấn đề đưa ra thảo luận xem xét sửa đổi đều liên quan sát sườn đến quốc kế dân sinh nhằm tạo điều kiện để người dân và DN được khơi thông các vướng mắc, thúc đẩy phát triển. Trong chương trình sửa đổi các luật tới đây rất cần có sự nhất quán, liên thông về những nội dung liên quan để DN không phải hụt hơi vì sự vênh nhau giữa các quy định của pháp luật.