Một trong nội dung nhận được nhiều ý kiến thảo luận là việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở).

Lo ngại chính sách bị trục lợi

Chính phủ đề xuất sửa theo hướng ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở để làm dự án nhà ở thương mại với điều kiện đất này đã có quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Góp ý vấn đề này, đại biểu (ĐB) Nguyễn Trường Giang (Đắk Nông) nhấn mạnh việc sửa đổi nhằm gỡ vướng cho doanh nghiệp trong triển khai dự án nhà ở thương mại nhưng cũng phải đảm bảo nguyên tắc quản lý chặt chẽ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phòng ngừa trục lợi chính sách.

Ông băn khoăn với quy định mở rộng diện giao đất không qua đấu thầu dự án và không qua đấu giá quyền sử dụng đất. Nêu dẫn chứng về một dự án ở TP Thủ Đức, TP.HCM phù hợp quy hoạch, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại là đất nông nghiệp, hiện đang cho thuê, ĐB Giang nói: “Nếu sửa đổi theo dự thảo, nhà đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở không phải qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án. Quy định này chưa bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở…, những luật này hiện chưa được sửa đổi”.

Cùng nội dung, ĐB Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, nhận định quy định hiện hành chưa rành mạch về hình thức sử dụng đất, khiến nhiều dự án nhà ở thương mại có lẫn loại đất khác ngoài đất ở khó triển khai. Rất nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM đang bị vướng nội dung này. Trong khi Luật Đầu tư, liên quan đến trình tự, thủ tục chấp thuận loại dự án này thì chỉ quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp thôi, mà không nói là đất gì.

Theo các ĐB, mặc dù nhiều nội dung đã được Chính phủ tiếp thu, sửa đổi để tháo gỡ nút thắt này, tuy nhiên luật cũng cần có quy định để phòng ngừa việc trục lợi chính sách.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, phát biểu tại buổi thảo luận. Ảnh: QH

Quy định minh bạch các hình thức sử dụng đất

Trước ý kiến của các ĐB, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết đây là một luật khó, chưa có tiền lệ, liên quan đến nhiều bộ, ngành. Dù dự luật còn một số vấn đề ĐB băn khoăn, cũng là những nội dung cơ quan soạn thảo đang hết sức cân nhắc.

Liên quan đến khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho hay trước khi ban hành Luật Nhà ở năm 2014 thì Luật Nhà ở năm 2005 chỉ quy định hai hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại gồm: Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp có quyền sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

“Sau khi có quy định như vậy, rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị được hình thành, khoảng 4.000 cái vì chỉ có hai hình thức này, rất thoáng. Điều này tạo ra sự tràn lan, thị trường bất động sản gần như đi chệch hướng” - ông nói.

Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015 đã siết lại, đưa thị trường phát triển bình thường. Tuy nhiên đến Luật Đầu tư 2020, khoản 1 Điều 75 (sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) dẫn đến cách hiểu khác nhau trong quy định “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Điều này khiến nhiều dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc, trong đó Hà Nội có khoảng 80 dự án, TP.HCM có gần 130 dự án…

“Gốc rễ của vấn đề nằm ở chỗ quy định minh bạch các hình thức sử dụng đất. Thứ hai, cũng chỉ là hình thức sử dụng đất thôi, còn anh có quyền sử dụng đất thì phải theo luật chuyên ngành, cụ thể là Luật Đất đai” - Bộ trưởng Bộ Tư pháp nói.

Theo ông, việc sửa nội dung này cần tập trung giải quyết được các ách tắc của nhà đầu tư, đồng thời hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và đặc biệt là của nông dân vì phần lớn là chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Mà chuyển quyền sử dụng đất lại không qua đấu giá, chủ yếu chỉ nộp tiền chênh lệch theo quy định của pháp luật đất đai.