Vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá lô đất 2,4 tỷ đồng/m2 ở Thủ Thiêm đã tác động mạnh đến cổ phiếu nhóm bất động sản, đặc biệt các mã được đánh giá hưởng lợi từ phiên đấu giá kỷ lục đất Thủ Thiêm như CII, NBB.

Cụ thể, mã CII - CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Tp.HCM, từ 10/12/2021 đến 11/1/2022, giá cổ phiếu CII đã tăng gấp đôi từ mức 26.750 đồng lên 56.600 đồng/cổ phiếu và thuộc nhóm tăng nóng nhất trong gần 1 tháng trở lại đây. 

Đóng cửa phiên ngày 12/1, CII giảm sàn về mốc 52.700 đồng/cổ phiếu, dư bán sàn lên đến hơn 20 triệu cổ phiếu. Trong khi khối lượng giao dịch bình quân trong 10 phiên gần nhất của cổ phiếu này lên đến 13 triệu cổ phiếu. Với lượng dư bán sàn lớn như vậy, các nhà đầu tư nắm cổ phiếu CII đang rơi vào cảnh bị "nhốt sàn”.

Cổ phiếu NBB - CTCP Năm Bảy Bảy cũng trong cảnh nằm sàn la liệt, giảm mạnh về mốc 55.600 đồng/cổ phiếu, khớp lệnh 3,5 triệu đơn vị và khối lượng dư bán sàn lên đến 1,8 triệu cổ phiếu.

Đà giảm lan sang các cổ phiếu bất động sản khác, các mã từng là tâm điểm chú ý của thị trường như SCR, DIG, CEO, HQC đều giảm kịch sàn.

Vỡ "bong bóng" kỳ vọng

Về CII, doanh nghiệp này được mệnh danh là “trùm đất” Thủ Thiêm, quỹ đất có được chủ yếu thông qua các hợp đồng BT (xây dựng và chuyển giao) mà công ty thực hiện để xây dựng hạ tầng cho khu đô thị.

CII còn thành lập Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Khu Bắc Thủ Thiêm với vốn 1.500 tỷ đồng để phát triển các dự án tại khu đô thị này. 

Thông qua Công ty Khu Bắc Thủ Thiêm, CII sở hữu dự án BT đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, tổng vốn đầu tư 2.642 tỷ đồng.

Để hoàn vốn cho dự án, CII được Ủy ban Nhân dân Tp.HCM giao hơn 90.000m2 đất sử dụng để xây dựng nhà ở và hơn 6.000m2 đất sử dụng 50 năm để xây dựng văn phòng thuộc khu dân cư 3 và 4 tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Hiện, CII đã triển khai Dự án Thủ Thiêm Lakeview, gồm 5 lô, được đánh số từ 1 - 5. Trong đó, dự án Lake View 1 và 2 đã được bàn giao trong năm 2018 và 2019, dự án Lake View 3 được bàn giao trong năm 2021. Hai lô còn lại vẫn nằm ở giai đoạn xin giấy phép triển khai dự án.

Ngoài ra, CII triển khai dự án Khu nhà ở chung cư tại lô 3-15 và 3-16 (tên thương mại là The River Thủ Thiêm). Theo Báo cáo thường niên của CII, trong năm 2020, Công ty đã chuyển nhượng thành công toàn bộ dự án The River Thủ Thiêm tại lô 3-15 cho đối tác chiến lược và xúc tiến các thủ tục pháp lý để khởi công dự án khu căn hộ cao cấp tại lô 3-16.

Theo thông tin giới thiệu, chủ đầu tư dự án The River Thủ Thiêm là liên doanh giữa Tập đoàn Refico Group và CII. Trong đó, giai đoạn 1 của dự án nằm ở lô 3-15, giai đoạn 2 nằm ở lô 3-16. Giai đoạn 2 của dự án này được triển khai trên khu đất rộng 2ha, với 3 tòa tháp cao từ 12-24 tầng, thời gian bàn giao dự kiến trong năm 2024.

Với việc đã chuyển nhượng toàn bộ vốn tại dự án The River Thủ Thiêm giai đoạn 1, CII đã đã lãi hơn 500 tỷ đồng.

Như vậy, các dự án bất động sản của CII tại Thủ Thiêm như The River Thủ Thiêm giai đoạn 2 và 2 lô còn lại của dự án Thủ Thiêm Lakeview đều đang trong quá trình xây dựng, chưa thể ghi nhận lợi nhuận trong nửa đầu năm 2022.

Về tình hình kinh doanh, luỹ kế 9 tháng đầu năm 2021, CII đạt 2.256 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 24% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 126 tỷ đồng, tương ứng giảm 73% so với 9 tháng đầu năm ngoái.

CII đặt kế hoạch năm 2021 đạt tổng doanh thu 6.700 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là 615 tỷ đồng. Như vậy kết thúc quý III, doanh nghiệp mới chỉ hoàn thành được  20% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tính tới 30/9/2021, tổng tài sản của CII tăng nhẹ 3% so với đầu năm lên 30.550 tỷ đồng. Trong đó, đáng chú ý hàng tồn kho tăng 21% so với đầu năm lên 5.657 tỷ đồng; các khoản phải thu ngắn hạn tăng thêm 4% so với đầu năm lên 5.212 tỷ đồng. 

Xét về nợ vay, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng thêm 1.083 tỷ đồng lên 17.661 tỷ đồng, cao gấp 2,27 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, áp lực thanh toán các khoản vay, nợ thuê tài chính dài hạn và các khoản trái phiếu trong vòng 1 năm tới là 1.948 tỷ đồng, trong năm thứ hai là 4.668 tỷ đồng và từ năm thứ ba đến năm thứ năm là 4.087 tỷ đồng.

Cùng thời điểm, CII có 937 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn, chỉ chiếm 3% tổng tài sản và dòng tiền kinh doanh chính liên tục âm, khi mà trong 9 tháng đầu năm 2021 âm 1.083 tỷ đồng, năm 2020 âm 1.394 tỷ đồng.

Kinh doanh thâm hụt vốn kéo dài, CII liên tục huy động trái phiếu để tài trợ cho việc mở rộng. Trong những năm tới, Công ty sẽ chịu áp lực đáo hạn nợ vay, cũng như chi phí lãi vay tăng cao.

Cú “quay xe” của Tân Hoàng Minh như “đổ gáo nước lạnh” vào sự kỳ vọng của nhà đầu tư khi chăm chăm chạy theo sóng ngành bất động sản, theo thông tin chung chung và cho rằng sau vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2 các doanh nghiệp địa ốc sẽ được định giá lại mà không quan tâm tới nội tại của doanh nghiệp.