Hiện nay có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng các hợp đồng kinh doanh bất động sản (BĐS) như hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua nhà… Vậy những người chuyển nhượng các hợp đồng mua bán BĐS cần lưu ý điều gì?
Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Khoa luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (Điều 36) và hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 59), tức là không có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai. Vì vậy, nếu người mua căn hộ condotel hoặc văn phòng hình thành trong tương lai thì sẽ không được chuyển nhượng hợp đồng.
Luật Kinh doanh quy định điều kiện chuyển nhượng là bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
Bởi vì lúc này chủ sở hữu nhà chưa được xác định nên có thể chuyển nhượng hợp đồng. Lưu ý, Điều 32 Thông tư 19/2016 của Bộ Xây dựng quy định: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (không bao gồm bên bán và bên mua) khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nói cách khác, việc chuyển nhượng hợp đồng không phụ thuộc việc bên mua, thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở hay chưa.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng.
Do đó để tránh phải thực hiện thêm nhiều thủ tục, nếu bên mua, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng thì tốt hơn hết nên lập riêng mỗi nhà ở, công trình một hợp đồng, không nên mua nhiều nhà, công trình xây dựng chung một hợp đồng.