Chia sẻ về câu chuyện: Người trẻ hiện nay có số vốn tích luỹ ban đầu khiêm tốn thì nên chọn phân khúc BĐS nào, tính toán bài toán tài chính như thế nào để mua được nhà ở đô thị, bà Phạm Minh Nguyệt - CMO Propzy cho rằng, việc người mua tận dụng chính sách tài chính từ chủ đầu tư cùng với việc vay ngân hàng trong bối cảnh hiện nay được xem là giải pháp cho người trẻ mua nhà an cư.

Theo bà Nguyệt, chính sách thanh toán là một trong những yếu tố thu hút khách hàng của từng dự án. Chính sách thanh toán phụ thuộc vào tiềm lực của chủ đầu tư cũng như khả năng liên kết với các tổ chức tài chính.

Về phía người mua BĐS, lãi suất mua BĐS trong năm 2021 đã ở mức thấp nhất trong hơn 10 năm trở lại đây. "Do đó, người mua có thể cân nhắc kết hợp vay ngân hàng và tận dụng những chính sách ưu đãi tài chính từ phía chủ đầu tư. Tuy nhiên người mua cần lưu ý rằng lãi suất mức thấp này thường chỉ cố định trong 1-3 năm đầu tiên của khoản vay, hơn nữa mức lãi suất này có xu hướng tăng lên (đặc biệt là trong nửa sau của năm 2022). Do đó người mua BĐS cần tính toán khả năng trả gốc và lãi trong những trường hợp lãi suất tăng lên vì vay mua BĐS thường là những khoản vay dài hạn", CMO Propzy nhấn mạnh.

Thực tế cho thấy, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, thay vì chờ tích lũy đủ, nhiều người trẻ sử dụng đòn bẩy tài chính cùng chính sách thanh toán từ chủ đầu tư để mua nhà. Trong đó, người trẻ nên cân nhắc dòng vốn tích lũy để tìm hình thức an cư phù hợp. Ví dụ, mua căn hộ ở ngay giá 3 tỷ đồng thì vốn sẵn tối thiểu nên có là 1,5 tỷ đồng. Còn nếu chỉ có khoảng 500 triệu đồng, cơ hội sở hữu nhà ở vẫn có song nên tìm kiếm các dự án vừa triển khai.

Hiện trên thị trường BĐS có một số chủ đầu tư đã "mạnh tay" hỗ trợ về chính sách tài chính cho người mua nhà nhằm thu hút sức mua hậu Covid-19, đồng thời giảm gánh nặng cho những người trẻ có tích luỹ ban đầu khiêm tốn. Chẳng hạn như mới đây, Tập đoàn BĐS An Gia áp dụng chính sách bán hàng khá linh hoạt cho khách mua căn hộ tại dự án Westgate toạ lạc trung tâm hành chính Bình Chánh. Theo đó, với khách mua căn hộ này cần vay vốn chỉ chuẩn bị khoảng 15% giá trị căn hộ và lũy kế đến quý 4/2022 đóng tổng cộng 30%. Còn lại, ngân hàng cho vay đến khi nhận nhà vào năm 2023 là hai năm không lãi, ân hạn nợ gốc. Theo đó, với căn hộ ba phòng ngủ 85m2 có mức giá khoảng 3,4 tỷ đồng, người mua chỉ cần trả trước khoảng 500 triệu đồng. Tính đến lúc nhận nhà, mức sinh lời có thể đạt được từ 30-100% khi biên độ tăng giá trung bình 10-30% sau 1-2 năm. Theo đại diện An Gia, chính sách này được thiết kế để phù hợp với các gia đình trẻ, có thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng.

Tương tự, đại diện Phú Đông Group cũng cho biết, khoảng đầu năm 2022 sẽ giới thiệu ra thị trường dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden với mức giá dự kiến từ 2,2 tỷ/căn 2 phòng ngủ, diện tích 70m2. Tuy nhiên, nhận thấy tình hình dịch ảnh hưởng lớn đến nguồn tài chính của khách hàng, đặc biệt là những khách hàng trẻ – là nhóm khách hàng mục tiêu, đơn vị này đã lên chính sách bán hàng linh hoạt để hỗ trợ người mua nhà. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% cho đến khi nhận nhà, 50% tiếp theo được chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi vay trong 24 tháng (hoặc đến lúc bàn giao nhà). Điều này giảm tối đa áp lực tài chính cho khách hàng trẻ có nguồn vốn hữu hạn và cả giới đầu tư muốn chia nhỏ dòng vốn.

Nghiên cứu của Nielsen cho thấy, Việt Nam là quốc gia có cơ cấu dân số trẻ, thế hệ Millennials hay còn gọi là gen Y (25 - 38 tuổi) chiếm tới 35% dân số. Đây là độ tuổi có nhu cầu xây dựng gia đình, sở hữu nhà ở rất cao, song nguồn tích lũy lại khiêm tốn. Điều này khiến họ đối mặt với khó khăn tìm kiếm chốn an cư, đặc biệt khi nhà ở tại Tp.HCM đang vượt ngưỡng thu nhập của người trẻ.

Theo các chuyên gia, đòn bẩy tài chính là một trong những công cụ phổ biến khi tham gia vào thị trường BĐS. Do đó, với khoản tích lũy cơ bản có sẵn cùng thu nhập ổn định, người trẻ nên lựa chọn căn hộ vừa tầm giá và tính toán đòn bẩy tài chính phù hợp với thu nhập. Trên thực tế, lãi suất vay ngân hàng luôn thấp hơn tỷ lệ tăng trưởng BĐS. Đây là cơ hội để nhiều người trẻ có số vốn hạn chế vẫn tự tin sở hữu nhà ở hoặc đầu tư.

Theo bà Phạm Minh Nguyệt, tỉ lệ vay ngân hàng còn tùy thuộc vào khả năng tài chính cá nhân của từng khách hàng (có bao nhiêu nguồn thu nhập, tuổi tác của khách hàng….), cũng như nhu cầu và mục đích sử dụng BĐS. Theo quan sát, đối với các khách hàng có nhu cầu mua BĐS để ở phân khúc giá 5-7 tỷ tại Tp.HCM, mức vay 50% giá trị BĐS thường là ngưỡng an toàn mà nhóm khách hàng này lựa chọn. (Tỷ lệ vay có thể cao hơn với những BĐS có giá trị nhỏ hơn).

Bà Nguyệt lấy ví dụ, khách hàng có nhu cầu mua một BĐS trong hẻm xe máy với giá 5 tỷ đồng với các điều khoản vay ngân hàng như sau: Vay 50% giá trị BĐS, tương đương với số tiền vay 2.5 tỷ đồn; thời hạn vay 20 năm; Lãi suất 8.5%/ năm (dư nợ giảm dần) cố định trong 2 năm đầu và thả nổi những năm tiếp theo.

Như vậy người mua nhà phải trả gốc và lãi hàng tháng 27-28 triệu đồng trong 2 năm đầu, số tiền này cần tương đương 65-70% thu nhập sau thuế của người vay (theo quy định cho vay của các ngân hàng).

Theo CMO Propzy, một người độc thân cần có thu nhập sau thuế ít nhất là 40-42 triệu/ tháng (tương đương mức lương 48-51 triệu đồng/ tháng trước thuế đối với những người lĩnh lương hàng tháng) để có thể chi trả khoản vay 50% giá trị BĐS. Đây là mức thu nhập không nhỏ tại Tp.HCM, đặc biệt là cho các bạn trẻ mua nhà lần đầu. Trong trường hợp người mua vay 70% giá trị BĐS (vay 3,5 tỷ), số tiền gốc và lãi hàng tháng phải trả sẽ tăng từ 27-28 triệu lên xấp xỉ 40 triệu/ tháng.

"Do đó, tỷ lệ vay cao hơn 50% giá trị BĐS có thể tạo ra những rủi ro và áp lực lên cuộc sống của người vay trong tình hình dịch bệnh Covid-19 và kinh tế còn nhiều ẩn số", bà Nguyệt chia sẻ.

Cũng chia sẻ trong một tọa đàm bất động sản, chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Thế Hiển cho biết, nếu không vay ngân hàng, đa số người dân Việt Nam không thể mua nhà hay tham gia vào thị trường bất động sản. Giả sử một người có thu nhập 50 đến 80 triệu, sau khi trừ các khoản chi phí sinh hoạt tối thiểu có thể dư 20-30 triệu đồng. Nếu dành dụm đủ 3 tỷ đồng mua căn hộ sẽ rất lâu, căn hộ cũng đã tăng giá. Do đó, mọi người sử dụng đòn bẩy tài chính sớm là điều cần thiết. Việc lựa chọn căn hộ như thế nào, ở vị trí nào tùy thuộc vào lượng tiền tích lũy, thu nhập, khả năng trả nợ. Theo chuyên gia này, điểm hay của việc vay ngân hàng là tạo ra tính kỷ luật cho người vay. Mỗi tháng, họ buộc phải dành một khoản tiền để trả nợ để 3-4 năm sau có một tài sản giá trị lớn. Điều này cũng giúp người vay thấu hiểu về tài chính cá nhân hơn khi đầu tư.

Hiện nay, bên cạnh những ưu đãi từ chủ đầu tư, để tạo điều kiện cho người dân dễ dàng sở hữu nhà, một số ngân hàng liên tục đưa ra những mức lãi suất ưu đãi. Theo đó, lãi suất cho vay mua nhà áp dụng tại các ngân hàng dao động từ 5 đến 8,99% mỗi năm, thấp nhất trong 10 năm qua. Các chủ đầu tư bất động sản cũng kết hợp với các ngân hàng để thiết kế những chính sách cho vay hấp dẫn, chia nhỏ tiến độ thanh toán, từ đó, giảm áp lực cho người mua nhà.

Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, tỷ lệ khách hàng trẻ dưới 35 tuổi hiện chiếm khoảng 20-25% trong tổng số khách hàng mua các dự án căn hộ. Sau khoảng vài năm đi làm và tích lũy được một số tiền nhất định, kết hợp việc sử dụng đòn bẩy tài chính và chính sách ưu đãi của nhà đầu tư, họ có thể tìm được nơi an cư phù hợp.

Cộng thêm với một kế hoạch tiết kiệm dài hơi và chặt chẽ, dung đòn bẩy tài chính một cách phù hợp cũng như tận dụng các ưu đãi từ chủ đầu tư, giấc mơ sở hữu nhà ở thành phố với người trẻ là có thể thực hiện được.

Theo vị chuyên gia này, các chủ đầu tư ắt hẳn là đã có những phân tích kỹ càng về tình hình trong giai đoạn hiện tại. Họ hiểu rằng kinh tế đang gặp khó khăn chung vì đại dịch, vậy nên, đương nhiên là họ muốn có những biện pháp nhằm kích cầu, từng bước giúp thị trường năng động trở lại.

Không dễ để tìm kiếm các chương trình ưu đãi hấp dẫn như lúc này ở giai đoạn bình thường. Một số hình thức ưu đãi có thể kể ra như hỗ trợ lãi suất ngân hàng, số tiền trả trước ở mức thấp, hoàn tiền, chính sách thanh toán linh hoạt.

Xét trong bối cảnh nhiều tỉnh thành, trong đó có Tp.HCM, đã dần quay trở lại với nhịp sống bình thường, người trẻ muốn mua nhà nên cân nhắc tận dụng cơ hội trong thời gian này. Khi thị trường cả nước đồng loạt năng động trở lại, những ưu đãi "hậu hĩnh" sẽ không còn nhiều nữa.

"Tất nhiên là họ cần tìm các dự án căn hộ tầm trung, phù hợp với tình hình tài chính của bản thân. Những dự án như vậy gần như chỉ có thể tìm thấy ở các khu vực tương đối xa trung tâm nhưng thường được thiết kế hiện đại, trong bối cảnh kết nối giao thông tại TP HCM ngày càng thuận tiện hơn. Các dự án vừa được triển khai cũng sẽ mang đến cơ hội mua với "giá tốt" cho người trẻ. Điều quan trọng là họ cần tìm hiểu kỹ về uy tín của chủ đầu tư cũng như các yếu tố pháp lý liên quan để bảo vệ quyền lợi của chính mình", ông David Jackson nhấn mạnh.

Phương Nga