Cơn sốt địa ốc châu Á

Thượng Hải là một trong nhiều thành phố châu Á đang chứng kiến "cơn sốt" bất động sản bất chấp nền kinh tế toàn cầu đi xuống do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Ở một số thành phố, sức tăng quá nóng khiến các chính phủ phải lên tiếng cảnh báo nguy cơ xảy ra bong bóng địa ốc.

Theo hãng tư vấn Knight Frank của Anh, Seoul, Singapore, Tokyo, Thượng Hải và Đài Bắc - các trung tâm kinh doanh của khu vực, chứng kiến giá nhà tăng vọt trong năm qua, bất chấp sự sụt giảm trong tiêu dùng nói chung.

Dữ liệu của Knight Frank cho thấy, giá bất động sản tại Seoul tăng mạnh nhất châu Á khi tăng tới 22,3% trong giai đoạn từ cuối năm 2019 và 2020. Đây được cho là kết quả của việc chính phủ Hàn Quốc đưa ra các quy định mới đối với thị trường cho thuê bất động sản, từ đó thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

Chỉ số giá nhà tại Hàn Quốc.

Với lãi suất thấp, người thuê nhà tại thủ đô Hàn Quốc đổ xô đi mua nhà. Xu hướng này càng trở nên mạnh mẽ sau khi các chủ cho thuê nhà tăng giá và tiền đặt cọc trước khi quy định mới có hiệu lực vào tháng 8/2020.

Trong khi đó, giá nhà tại Tokyo và Thượng Hải tăng lần lượt 6,5% và 4,2%. Trên toàn cầu, giá nhà ở đô thị tăng trung bình 5,6% trong năm 2020, từ mức tăng 3,2% năm 2019, theo Knight Frank.

Chỉ số giá nhà Singapore giai đoạn 2019-2021.

Đà tăng này tiếp tục kéo dài trong năm 2021. Quý 1/2021, giá căn hộ tại khu vực trung tâm Seoul tăng 4,3% so với cùng kỳ năm trước và tăng 2% so với quý trước. Giá căn hộ tại Singapore tăng 6,1% trong cùng kỳ, vượt xa mức tăng 4,4% của quý trước. Như vậy, giá nhà ở tại Singapore đã tăng liên tiếp trong 7 quý với mức tăng trưởng khoảng 20%. Quý 4/2021 cũng đánh dấu mức tăng trưởng lớn nhất kể từ quý 1/2009.

Tại Trung Quốc, bất chấp những biện pháp nhằm kiềm chế tình trạng đầu cơ bất động sản được đưa ra hồi tháng 1, giá nhà mới tại các thành phố cấp một ngày càng tăng cao do nhu cầu lớn trong khi nguồn cung suy yếu.

Trong tháng 2, giá nhà trung bình tại các thành phố này tăng 4,8% so với cùng kỳ năm trước. Các giao dịch mua bán bất động sản tại Thượng Hải cũng tăng 21% lên 9,2 triệu m2 trong năm 2020 - cao nhất kể từ năm 2016, theo Savills Research Trung Quốc.

Khống chế việc ảo giá bất động sản tại các thành phố lớn ra sao?

Trước tình hình này, ngân hàng trung ương Trung Quốc đã yêu cầu các nhà băng lớn hạn chế tăng trưởng tín dụng trong những tháng cuối năm 2021, trước nguy cơ bong bóng tài chính. Các nhà lập pháp nước này cũng gia hạn một chiến dịch kiềm chế rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính và bất động sản.

Vào đầu tháng 3, thành phố Thượng Hải siết chặt quản lý thị trường bất động sản với việc nâng thời gian được phép bán nhà lên 5 năm với những căn nhà được hưởng chính sách ưu đãi. Thành phố này cũng giới hạn giá chuyển nhượng đất để phát triển nhà ở.

Trong năm 2021, các thành phố lớn ở Trung Quốc như Thâm Quyến, Bắc Kinh và Quảng Châu, cũng đã nhiều lần triển khai các biện pháp điều tiết và kiểm soát thị trường địa ốc. Hồi tháng 2/2021, Thâm Quyến công bố giá tham chiếu giao dịch cho những căn nhà được bán lại tại thành phố này, thường thấp hơn giá thị trường. Nhiều nhà băng đẩy mạnh cho vay thế chấp theo giá tham chiếu nhằm hạ nhiệt thị trường.

Trong khi đó, thành phố Thâm Quyến triển khai nhiều biện pháp ngăn chặn dòng tiền bất hợp pháp từ các khoản vay tiêu dùng và vay kinh doanh vào thị trường bất động sản. Động thái này nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ quá mức trên thị trường bất động sản.

Đầu năm 2021, Bắc Kinh cũng tuyên bố sẽ tăng cường kiểm soát tình trạng vay tiền sai mục đích để mua nhà ở.

Tương tự, Quảng Châu đưa ra một loạt biện pháp như tăng lãi suất thế chấp cho khoản vay mua căn nhà đầu tiên và thứ hai của cư dân thành phố nhằm hạn chế nhu cầu đầu cơ.

Trong khi đó, tại Singapore, chính phủ lên tiếng cảnh báo về cơn sốt địa ốc và tình trạng người dân vay nợ quá nhiều để mua bất động sản. Đồng thời, cuối năm 2021, Singapore đã tăng thuế khi sở hữu bất động sản thứ 2 trở lên từ 12 lên 17% tổng giá trị đối với bất động sản thứ 2, và từ 15 lên 25% đối với bất động sản thứ 3 trở đi.

Cùng với đó, quốc gia này cũng điều chỉnh về tổng khả năng trả nợ (TDSR), bằng việc thắt chặt giới hạn số tiền mà một người có thể chi tiêu để trả nợ hàng tháng làm giảm giá trị các khoản vay mà một người có thể vay được. Sự thay đổi này khác nhau cho từng đối tượng người mua nhà, Singapore đã có những chính sách nhằm tạo cơ hội cho công dân trong nước có cơ hội mua nhà cao hơn người nước ngoài.

Tỷ lệ TDSR được thắt chặt từ 60% xuống 55%, có nghĩa là số tiền trả nợ hàng tháng của một người không được vượt quá 55% thu nhập của họ. Từ đó gây cản trở trong việc mở những khoản vay mới, việc mua nhà và cơn khát bất động sản cũng được kiềm chế lại.

Một trong các biện khác của Chính phủ Singapore nhằm khống chế giá bất động sản chính là điều chỉnh hạn mức cho vay của HDB (Cục Nhà ở và Phát triển Singapore) từ 90 xuống 85% tổng giá trị bất động sản. Những khoản vay đến từ những tổ chức ngoài HDB vẫn giữ ở mức 75% tổng giá trị tài sản.

Hà Trần