Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020 (71.000 tỷ đồng). 

Tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp BĐS chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó có khoảng có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8%-13%/năm, bên cạnh đó có một vài doanh nghiệp có mức lãi suất phát hành chỉ ở mức khoảng 5%-6%/năm. Kỳ hạn 1-3 năm chiếm phần lớn giá trị phát hành trong năm với 142.389 tỷ đồng, chiếm 67.33%.

Trong năm 2021, những cái tên đáng chú ý phát hành trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp như  BĐS Nhật Quang, BĐS Phát Đạt, Vingroup, Hưng Thịnh Land, Kinh Bắc, Osaka Garden, Đầu tư thương mại SMC, Cenland, Novaland… 

Theo số liệu từ FiinRatings, trong 5 năm qua, trái phiếu đã trở thành kênh huy động quan trọng của các doanh nghiệp, với giá trị phát hành trung bình xấp xỉ 100.000 tỷ đồng/năm, đóng góp tỉ trọng 30 - 40% trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành.

Chuyên gia của FiinRatings cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt, kênh trái phiếu sẽ tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn trung dài hạn cho các doanh nghiệp trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, phần lớn trái phiếu BĐS hiện nay được phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết, không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động bởi đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1x trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5x.

Cũng theo các chuyên gia, trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này hầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng, công ty chứng khoán và phần lớn có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. 

SSI Research từng đưa ra cảnh báo, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa bởi khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng bị sụt giảm nghiêm trọng.

Bên cạnh vai trò phát triển mạnh mẽ thị trường vốn, cũng như giúp các doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc huy động tiền phục vụ sản xuất kinh doanh, phát triển dự án, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu BĐS nói riêng sau thời gian tăng trưởng nóng đã bộc lộ nhiều rủi ro.

Nhận định về thị trường phát hành trái phiếu năm 2021, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chia sẻ: “Chưa bao giờ thị trường trái phiếu lại nhộn nhịp như năm vừa qua. Năm 2021, toàn thị trường phát hành 595.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp BĐS chiếm khoảng 36% tổng phát hành toàn thị trường.

Vừa rồi, Chính phủ và Bộ Tài chính cũng có chấn chỉnh về việc phát hành thời gian qua khi có sự tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, vấn đề này chúng tôi sẽ bàn thảo kỹ với Bộ Tài chính trên tinh thần vẫn phải ưu tiên phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp một cách lành mạnh. Vì, đây là một kênh dẫn vốn quan trọng chứ không vài vì một vài hiện tượng mà “bóp nghẹt”. Nếu làm như vậy thì lấy vốn ở đâu trong trung và dài hạn cho doanh nghiệp BĐS. 

Tôi sẽ tiếp tục đồng hành với Bộ Tài chính để sửa đổi Nghị định 153 theo hướng lành mạnh hóa, ổn định hóa và bền vững chứ không siết thị trường trái phiếu”.