Báo cáo tổng kết bất động sản công nghiệp năm 2021 của CBRE Việt Nam cho biết, trong năm qua, thị trường này chịu thử thách với hai đợt dịch Covid-19 (lần ba và lần bốn) bùng phát tại các trung tâm công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam. Chuỗi cung ứng tạm thời bị gián đoạn trong quý III do các quy định chống dịch tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Tuy nhiên, thị trường khu công nghiệp đã duy trì và phục hồi nhanh chóng khi các biện pháp phòng dịch được nới lỏng trong quý IV/2021.

Xét về quy mô giao dịch trong 12 tháng qua, các giao dịch thuê đất khá đa dạng, có quy mô dao động từ thấp nhất 3-5 ha đến cao nhất 40 ha ở nhiều nhóm ngành. Đáng chú ý, các giao dịch đất công nghiệp quy mô lớn ở mức 20-40 ha ghi nhận nhu cầu lớn đến từ nhóm khách thuê ngành kho vận (logistics), điện tử và sản xuất đồ chơi. Điển hình của giao dịch đất công nghiệp quy mô lớn là mới đây có thông báo nhà máy sản xuất Lego sẽ được xây dựng tại Việt Nam và áp dụng tiêu chuẩn cao về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) vào thiết kế.

Nhóm ngành kho vận và điện tử đang rất sôi động với các hoạt động thuê đất công nghiệp và kho, xưởng hiện hữu để sử dụng tại cả miền Bắc và miền Nam. Ngoài ra, các nhóm ngành như đóng gói, sản xuất năng lượng mặt trời tại miền Bắc, nội thất và thiết bị y tế tại miền Nam đang nổi lên với nhiều giao dịch thành công trong năm.

Báo cáo toàn khu vực châu Á Thái Bình Dương của đơn vị này cho biết, gián đoạn trong chuỗi cung ứng tạo thêm cơ hội cho thị trường khu công nghiệp và kho vận tại các vị trí gần cảng biển, cảng nội địa và các trung tâm hàng không lớn. Điều này đến từ việc quản lý rủi ro trong chuỗi cung ứng khi các ưu tiên mới được đặt ra bao gồm sự cần thiết của việc đa dạng hóa sản xuất, tăng dự trữ nguyên liệu đầu vào và thành phẩm lưu trữ gần các điểm tiêu thụ hơn.

Trong quý IV/2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại năm tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 79,3%, tăng 3,6 điểm phần trăm theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,3%, tăng 0,11 điểm phần trăm theo năm.

Nhờ vào tỷ lệ lấp đầy khả quan, bất chấp đại dịch, giá thuê đất trung bình vẫn giữ ổn định tại các thành phố công nghiệp chính. Các thành phố, tỉnh công nghiệp có thời gian di chuyển trong vòng một tiếng đồng hồ từ trung tâm TP HCM và Hà Nội có mức tăng giá cao từ 15-32% so với cùng kỳ năm trước.

Năm qua, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận sự mở rộng và gia nhập của các chủ đầu tư mới vào dòng sản phẩm nhà kho, xưởng xây sẵn. Năm qua giá thuê kho, xưởng xây sẵn theo tiêu chuẩn hiện đại ghi nhận mức tăng 5-17% so với cùng kỳ. Các chủ đầu tư quốc tế tích cực mở rộng danh mục đầu tư bằng các hình thức thu mua đất, tài sản và liên doanh với các công ty trong nước.

CBRE dự báo năm 2022-2023, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 7.000 ha cho cả hai thị trường phía Bắc và phía Nam. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 20-30% nguồn cung miền Nam và miền Bắc. Các tỉnh công nghiệp cấp 2 có hạ tầng phát triển nhanh chóng sẽ tăng sức hút đầu tư mạnh mẽ trong thời gian tới. Với lượng lớn nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo, mức giá thuê đất công nghiệp sẽ có mức tăng ổn định là khoảng 4% mỗi năm sau thời gian tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2019-2021.

Tương tự, Savills cũng có báo cáo đánh giá lạc quan về triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2022. Trong báo cáo vừa công bố mới đây, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam dự báo, những nhà máy sản xuất của các công ty toàn cầu bắt đầu đặt cơ sở tại Việt Nam để đầu tư vào các dự án quy mô lớn sẽ tạo đà tăng trưởng cho thị trường bất động sản công nghiệp trong 12-24 tháng tới.

Theo CEO Savills, năm 2022 sẽ có sự tăng trưởng về phân phối kho hàng và dịch vụ của thương mại điện tử cũng như logistics nhằm phục vụ thị trường trong nước, do đặc điểm địa lý của Việt Nam với các thành phố trọng điểm đều cần sự phân phối này.

Trong bối cảnh internet ngày càng phát triển, đòi hỏi phải có một nguồn lớn để lưu trữ dữ liệu nên phân khúc trung tâm dữ liệu (data centre) sẽ phát triển mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, các kho lạnh cũng có mối liên kết với thương mại điện tử. Các nhà bán hàng trên các trang thương mại điện tử phải tìm cách lưu trữ hàng hóa và điều này dẫn đến việc gia tăng nhu cầu sử dụng kho lạnh, giúp thị trường này sôi động. "Năm 2022, bất động sản công nghiệp và logistics (bất động sản hậu cần) sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt và được săn đón nhiều hơn", ông Neil MacGregor nhận định.

Trung Tín

• M&A bất động sản công nghiệp tăng nhiệt
• Bùng nổ cuộc đua mở rộng khu công nghiệp
• Giá thuê khu công nghiệp vào chu kỳ tăng nhanh
• Ba xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp 2021
• Bắc Ninh dẫn đầu về bất động sản công nghiệp phía Bắc
• Ấn Độ muốn đầu tư 'công viên dược phẩm' nửa tỷ USD tại Việt Nam
• 42 doanh nghiệp tại Bắc Giang được hoạt động trở lại