Giá khó giảm sâu

Khảo sát mới đây của trang tin Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 khách hàng về biến động giá bất động sản trong năm 2023 cho thấy, chỉ khoảng 10% người dùng kỳ vọng giá nhà đất sẽ giảm. Hơn 84% ý kiến còn lại đều cho rằng, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Trong đó, 40% người dùng nhận định giá nhà tăng thêm từ 5-10%; 23% cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ 17% phán đoán giá nhà tăng dưới 5%.

Tương tự, một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là môi giới bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội cũng cho ra kết quả là 33% môi giới tại TP.HCM và 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá bất động sản tiếp tục tăng, tỷ lệ nhận định giá sẽ đi ngang tại 2 thị trường lần lượt là 29% và 33%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm sâu lúc này. Giai đoạn 2012-2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, dẫn đến giá nhà giảm mạnh 20-30%. Còn hiện tại thì hoàn toàn ngược lại, thị trường đang trong tình trạng “đói cung”, trong khi nhu cầu không ngừng tăng, nên thanh khoản dù kém thì giá sơ cấp vẫn khó giảm.

Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều tăng. Chưa kể, sắp tới đây, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.

“Giá bất động sản phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, thực tế hiện nay là cầu nhiều nhưng cung ít, nên giá bất động sản không những không giảm, mà còn tiếp tục đi lên”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Dưới góc độ doanh nghiệp môi giới, ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm Giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới cho biết, những tháng cuối năm 2022, thanh khoản thị trường sụt giảm, các sản phẩm chào bán thực tế giảm giá theo ý muốn của chủ nhà là “cắt lãi”, chứ không phải “cắt lỗ”.

“Ông A mua một mảnh đất ở Bảo Lộc (Lâm Đồng) năm 2021 với giá 2 tỷ đồng, năm 2022 giá thị trường khu vực đó với cùng diện tích tăng lên 3 tỷ đồng. Để đẩy hàng nhanh, ông A quyết định bán cắt lời 300 triệu đồng, chỉ rao 2,7 tỷ đồng. Tuy nhiên, do giá tăng quá nhanh nên dù giảm cũng khó có khách mua”, ông Vũ Nguyễn kể.

Với thị trường căn hộ TP.HCM, trường hợp giảm giá chỉ xảy ra đối với người đi vay ngân hàng. Lãi suất tăng, lại khó tiếp cận vốn vay nên buộc nhà đầu tư phải giảm giá để ra hàng.

“Mới có khách gửi 2 căn hộ nhờ chúng tôi rao bán, giảm tới 200 triệu đồng mỗi căn so với giá trị trên hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, thực tế là chủ nhà đã được hưởng một mức chiết khấu tương đương trước đó, nên nói trắng ra là bán để thu hồi vốn. Song, thời điểm này rất khó ra hàng”, ông Vũ Nguyễn cho hay, đồng thời đưa ra đánh giá, thị trường năm 2023 sẽ vẫn trầm lắng, giao dịch ít nhưng giá bất động sản sẽ không giảm, nếu có sẽ chỉ giảm cục bộ ở một số sản phẩm không phục vụ nhu cầu ở thực, hoặc ở nhóm nhà đầu tư kẹt tiền và mức giảm vào khoảng 20%. Bất động sản tại TP.HCM và khu vực gần trung tâm các đô thị lớn sẽ tiếp tục giữ giá.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Gia Gia Phú cũng cho rằng, biến động thị trường thời gian qua tiếp tục đẩy giá bất động sản lên cao, không phù hợp với khả năng của số đông. Các loại chi phí đầu vào đều tăng đi kèm với lạm phát đã gây sức ép lớn, vì thế giá bất động sản sẽ còn tăng.

“Trong năm 2023, nếu các chính sách hỗ trợ được đưa ra thì thị trường bất động sản mới có hy vọng ổn định hơn vào cuối năm, để tới cuối năm mới thực sự phục hồi”, ông Dương phân tích.

Thời điểm tốt để mua vào

Hiện là thời điểm thích hợp để xuống tiền. Ảnh: Dũng Minh

Hiện tại, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư có tâm lý giữ tiền mặt để chờ giá bất động sản giảm thêm. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, việc thị trường gặp khó không có nghĩa là giá nhà sẽ giảm mạnh. Bởi vậy, người có ý định mua nhà cần sớm đưa ra quyết định để tránh giá bất động sản tăng cao hơn.

Bởi trên thực tế, sự giảm giá chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng “ảo” và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Còn đối với những sản phẩm như căn hộ trung cấp, bình dân và bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt... vẫn có giao dịch nên khả năng hạ giá rất thấp, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay.

Số liệu báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng, trong quý IV/2022, tại TP.HCM, cả nguồn cung lẫn tỷ lệ tiêu thụ căn hộ đều ghi nhận mức thấp kỷ lục khi chưa đạt tới 25% tổng số 470 căn hộ chào bán. Dù thanh khoản tiếp tục giảm mạnh, nhưng giá bán không giảm trong quý cuối năm, thậm chí còn tăng 3-4% nếu so với quý đầu năm. Riêng với loại hình nhà phố, giá bán tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành tăng 25-29% so với thời điểm đầu năm.

Nhìn chung, theo giới chuyên môn, sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm bất động sản trong năm 2023. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6-7 tỷ đồng/căn, các chủ đầu tư sẽ điều chỉnh giỏ hàng, ưu tiên phát triển những sản phẩm tầm giá 2-3 tỷ đồng/căn để phục vụ số đông.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa đánh giá, hiện không phải thời điểm thích hợp để bán bất động sản, nhưng lại là thời điểm tốt để mua vào. Nhà đầu tư có thể xuống tiền nếu có nguồn tài chính nhàn rỗi, không phải đi vay. Mặt khác, có thể đợi thêm chính sách, sự điều tiết của Nhà nước và ra quyết định vào tháng 3 đến tháng 6/2023.

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế nhận định, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn, nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở tăng cao thì tình hình có thể sẽ sớm được cải thiện.

“Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có những điều chỉnh đến từ chính sách quản lý. Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế, chính sách, giải pháp hỗ trợ ngành bất động sản giải quyết các vấn đề còn tồn đọng, giúp thị trường có thể phục hồi từ quý III năm nay. Ngân hàng Nhà nước cũng có những chỉ đạo giảm chi phí, thủ tục hành chính… để cung ứng vốn, giải ngân nhanh cho những dự án, doanh nghiệp đủ điều kiện, có khả năng trả nợ. Động thái này tạo động lực cho thị trường hồi phục”, ông Lực chia sẻ thêm.