Một năm sóng gió

Ngày 3/1, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã tổ chức Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023” để nhận xét về toàn cảnh thị trường bất động sản năm vừa qua và dự báo cho năm 2023.

Phát biểu tại Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá thị trường bất động sản năm 2022 có nhiều biến động với các gam màu đối lập.

Ngay sau giai đoạn Covid-19, thị trường bất động sản đã có xu hướng hồi phục trong giai đoạn đầu năm, thậm chí có phần bùng nổ. Tuy nhiên kể từ cuối quý II/2022 cho đến nay, thị trường dần trở nên trầm lắng.

Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, nhiều giao dịch bị trì hoãn. Theo đó, giao dịch bất động sản giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ bằng 50%. 

Nguyên nhân chính là dòng vốn gặp khó và lãi suất tăng, khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiếu khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay... khiến hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tồn kho lớn.

“Thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.

Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ””, ông Hà nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS chia sẻ tổng quan có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2022 đang điều chỉnh và có xu hướng đi xuống vào nửa cuối năm.

Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường giảm đi, không đạt được mức kỳ vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường; giá bất động sản tăng và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh thị trường suy giảm về giao dich; hầu hết các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng.

Giá bất động sản đã chạm "đáy" vào quý IV/2022

Ông Nguyễn Mạnh Hà chia sẻ, dù đối mặt với nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản trong thời gian qua, nhưng khi Nhà nước có nhiều giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời thì đã mang đến những hiệu quả nhất định cho thị trường.

Từ tình hình trên, các hoạt động trên thị trường bất động sản được vị chuyên gia dự báo sẽ dần ổn định, nguồn cung tương lai từ số lượng lớn các dự án, đặc biệt các dự án phù hợp với nhu cầu thực người dân như nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội... được đưa vào thị trường. Chắc chắc thị trường bất động sản sẽ sớm khởi sắc trở lại.

Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu tình hình tài chính, hoạt động kinh doanh về đầu tư sản phẩm hướng đến nhu cầu thực để giải quyết vấn đề cung - cầu trên thị trường – đây cũng là một giải pháp tiên quyết.

Theo dự báo VARS, tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản không sôi động như những năm trước, nên khả năng không có đột biến nào về nguồn cầu, song, tín dụng bất động sản được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng lên 1,5 - 2% sẽ là một dòng tiền đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 kỳ vọng, từ quý II/2023, thị trường sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi những vướng mắc trên được tháo gỡ, môi trường pháp lý được có nhiều bước tiến mới, tăng trưởng kinh tế khả quan.

Theo đó, vị lãnh đạo doanh nghiệp cho biết năm 2023 Chính phủ đã cam kết không tăng lãi suất cho vay, hiện tại đồng loạt các ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất huy động khoảng 8-9%, lãi suất cho vay năm 2023 sẽ rơi vào khoảng 10,5-13,5%, lãi suất huy động sẽ rơi vào khoảng 7-9,5%. Tiếp theo, năm 2023 sẽ là năm đầu tư công và bơm vốn ra thị trường khoảng 700 ngàn tỷ.

Sang năm 2023 nền kinh tế sẽ được tiếp cận room lớn của ngân hàng, dự báo room của cả năm 2023 tiếp tục 16%. Do đó, năm 2023 bất động sản sẽ được tiếp cận vốn vay ngân hàng và kênh trái phiếu, chứng khoán.

Ông Quê nhận định “đáy” của thị trường bất động sản đã được thiết lập vào quý IV/2022, do đó 6 tháng tới là thời cơ vàng của những cá nhân, doanh nghiệp có sẵn tiền hoặc có thể vay ngân hàng đầu tư mua bất động sản.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2023, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ trở thành một thách thức cần giải quyết trong năm tới khi có gần 120 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn.

Tuy nhiên, điểm sáng là thị trường sẽ có sự sàng lọc, tái cấu trúc và phục hồi dần từ quý III/2023. Các vấn đề về nguồn cung và pháp lý cũng dần dần được tháo gỡ. Bất động sản đất nền, khu công nghiệp, nhà ở tiếp tục có sự điều chỉnh và khả quan. Thị trường trở nên lành mạnh, thực chất và bền vững hơn.