Sau 2 năm ngành bất động sản Trung Quốc chìm trong nợ chao đảo về những thay đổi về quy định, thì những động thái nới lỏng gần đây của giới chức đã giúp lĩnh vực này “nghỉ ngơi” đôi chút. Song, một loạt các nhà phát triển nhỏ vẫn đang phải nỗ lực để trụ vững.

Rủi ro "lan truyền"

Ví dụ nổi bật là Sichuan Languang Development Co., công ty xây dựng các toà nhà dân cư và văn phòng có trụ sở tại Thành Đô, Tứ Xuyên. Langguang đã cắt giảm khoảng 90% lực lượng lao động kể từ đầu năm 2021 và ghi nhận khoản lỗ luỹ kế 11,7 tỷ NDT (1,7 tỷ USD) tính đến quý III/2022.

Công ty cũng phải thanh lý bớt tài sản khi phải nỗ lực để “sống sót”. Chủ tịch 27 tuổi Yang Wuzheng đã phải tiếp cận hàng chục công ty lớn hơn và nhà đầu tư tiềm năng để tìm kiếm sự hỗ trợ nhưng đến nay vẫn chưa có hiệu quả.

Yang nói: “Về cơ bản, nhiều người trong ngành này đang cố gắng tranh thủ khoảng thời gian này.” Mục tiêu của vị chủ tịch trẻ hiện là ổn định đội ngũ nhân sự, cùng lúc đó là tìm kiếm con đường phía trước, dù đó là tái cơ cấu, đầu tư chiến lược hay có thể hồi phục về tài chính.

Kể từ giữa năm 2020, các nhà hoạch định chính sách đã nỗ lực giảm rủi ro bong bóng bất động sản bằng các biện pháp như giới hạn các khoản vay đối với ngân hàng và siết chặt quy định cho vay với các nhà phát triển không đáp ứng yêu cầu về tài chính. Đối với nhiều công ty vừa và nhỏ, thì động thái này có ảnh hưởng đặc biệt nghiêm trọng.

Zerlina Zeng - nhà phân tích tín dụng cấp cao tại Creditsights Singapore, nhận định: “Thị trường bất động sản Trung Quốc có sự phân nhánh khá rõ ràng, vì vậy những doanh nghiệp nhỏ hơn cũng đóng vai trò quan trọng với các ngành ở ‘thượng nguồn’ và ‘hạ nguồn’, cũng như tăng trưởng kinh tế.”

Bà nói thêm: “Một số công ty bất động sản vừa và nhỏ là những bên tham gia chính trong hoạt động bán đất tại địa phương và do đó họ có vai trò rất quan trọng với điều kiện tại chính của chính quyền địa phương.”

Nhiều năm sử dụng đòn bẩy cao và tốc độ tăng trưởng nhanh đã thúc đẩy các doanh nhân như cha của Yang không ngại đặt cược lớn. Câu chuyện của anh - từ một gia đình không quá giàu có trở nên lớn mạnh nhờ sự nùng nổ của bất động sản, là điều phổ biến với nhiều người cùng thế hệ. Song, con đường dẫn đến sự giàu có đó dường như đã bị đóng lại.

Hiện tại, chính phủ Trung Quốc đã giảm thiểu được rủi ro hệ thống do những công ty như Evergrande gây ra. Họ đang nỗ lực xoa dịu tình trạng hỗn loạn của lĩnh vực bất động sản. Tháng 11, Bắc Kinh đưa ra kế hoạch gồm 16 điểm, nhằm giảm bớt các vấn đề thanh khoản trong lĩnh vực này và cho biết sẽ có nhiều động thái hỗ trợ hơn nữa.

Nhà đầu tư đổ xô theo đó đã quay trở lại với bất động sản, khiến một chỉ số chứng khoán tăng hơn 50% trong 2 tháng qua. Một trong những ưu tiên hàng đầu của chính phủ là đảm bảo rằng các dự án dang dở sẽ hoàn thiện.

Tương lai của ngành bất động sản Trung Quốc

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn hơn sẽ cần phải đứng dậy khi tăng trưởng kinh tế giảm tốc và tâm lý người tiêu dùng vẫn kém khả quan do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Yang cho hay: “Chúng tôi vẫn đang chật vật để tồn tại nhưng có ánh sáng ở cuối đường hầm. Đối với lĩnh vực này, tôi nghĩ đợt siết chặt chính sách mạnh nhất đã qua đi. Sắp tới có thể là chúng tôi sẽ thảo luận với các quan chức để tìm cách giải cứu ngành.”

Yang cho biết anh cảm thấy choáng ngợp trước những thách thức mà công ty mình phải đối mặt. Trong số hàng nghìn nhân sự rời Langguang, nhiều người đã rời khỏi ngành này vĩnh viễn. Một số mở nhà hàng, trở thành tài xế công nghệ, trong khi số khác đang được đào tạo lại ở ngành khác hoặc vẫn thất nghiệp. Ngay cả những quản lý cấp cao cũng nằm trong số người phải rời đi.

Để kiểm soát chi phí, ngay cả những chi tiết nhỏ nhất cũng là rất quan trọng. Công ty phải điều chỉnh mọi thứ, tài liệu đều được in 2 mặt giấy, các văn phòng chỉ bật điều hoà trong một khoảng thời gian nhất định. Hơn nữa, những bữa tiệc xa hoa với sự tham gia của các chủ nợ - sự kiện phổ biến của các doanh nghiệp Trung Quốc, nay đã trở thành điều hiếm hoi.

Dẫu vậy, Yang cho biết công ty anh đã khởi động lại 90% các dự án nhà ở bị đình trệ với sự hỗ trợ của chính quyền địa phương. Langguang hiện có 400 dự án trong qua trình xây dựng. Các quan chức thành phố đã chỉ định các bên liên quan đến thảo luận về quá trình hoàn thiện. Chẳng hạn, các công nhân phải hoàn thành 1 tầng của toà nhà trước khi họ được thanh toán, họ nhận thanh toán sau đó sẽ tiếp tục xây tầng tiếp theo.

Yang cho biết cách hiệu quả nhất bây giờ là tái cấu trúc hoàn toàn. Anh nói: “Nếu chúng tôi tiếp tục hoạt động ở lĩnh vực bất động sản, con đường phía trước sẽ là xây dựng một doanh nghiệp nhỏ với mục tiêu tăng trưởng chất lượng. Nhưng nếu Languang tìm được một nhà đầu tư chiến lược, thì chúng tôi có thể chuyển đổi hoạt động kinh doanh theo nhu cầu của họ.”

Yang cho rằng những ngày cũ sẽ không quay trở lại. Anh tin rằng bong bóng bất động sản rồi sẽ vỡ ngay cả khi không có chiến dịch giảm nợ của chính phủ.

Evergrande - “nạn nhân” lớn nhất của cuộc khủng hoảng, tuyên bố sẽ trả nợ vào năm 2023, sau khi liên tục trì hoãn tái cơ cấu.

Theo Chi Lo - chiến lược gia đầu tư cấp cao tại BNP Paribas Asset Management Asia, nhiều khả năng lĩnh vực này sẽ chứng kiến nhiều thương vụ sáp nhập khi các nhà phát triển yếu kém phải rời khỏi thị trường và các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước đóng vai trò lớn hơn.

Ông chỉ ra, về lâu dài, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc vẫn quan trọng nhưng “đóng vai trò nhỏ hơn trong việc thúc đẩy GDP khi quốc gia này chuyển hướng sang hoạt động tăng trưởng chất lượng.”

Tham khảo Bloomberg