Khách thuê nắm quyền chủ động

Năm 2022 vừa qua được đánh giá là một năm “bứt tốc” của thị trường văn phòng cho thuê, khi nhiều tòa nhà văn phòng có vị trí đắc địa và thương hiệu hàng đầu ở TP.HCM liên tục có sự tăng trưởng về giá thuê và công suất hoạt động.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, các tòa nhà văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm Thành phố như Saigon Centre (đường Lê Lợi) có diện tích cho thuê 45.000 m2, Diamond Plaza (đường Lê Duẩn) diện tích 16.000 m2 và Bitexco (đường Hải Triều) diện tích 37.700 m2... đều tăng giá 15 - 20% so với hồi đầu năm, với giá thuê trung bình ở mức 57,73 USD/m2/tháng. Dù giá thuê tăng, nhưng công suất hoạt động của các tòa nhà này luôn ở mức cao, dao động 80 - 85%.

Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B vẫn duy trì ổn định ở mức 33,78 USD/m2/tháng, tỷ lệ trống là 8,4% (thấp hơn so với tỷ lệ khoảng 15% ở phân khúc hạng A). Riêng văn phòng hạng C luôn đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất, ở mức 96%.

Theo các chuyên gia, việc nguồn cung khan hiếm khiến trong một thời gian dài, thị trường văn phòng do bên cho thuê nắm lợi thế. Nhưng bắt đầu từ năm nay, khi nguồn cung tăng, sức cạnh tranh trên thị trường văn phòng sẽ lớn. Nhiều khả năng sẽ có một cuộc “đổi ngôi” mà ở đó, khách thuê sẽ nắm quyền chủ động, thay vì giới chủ cho thuê như hiện tại.

Trong báo cáo mới đây, Knight Frank cũng nhấn mạnh, năm 2023, khách thuê văn phòng sẽ chiếm ưu thế trong thương thảo hợp đồng. Nguyên nhân là bởi TP.HCM sẽ được bổ sung thêm 333.387 m2 diện tích văn phòng hạng A và B trong 2 năm tới. Những dự án đầu tiên dự kiến đi vào hoạt động trong quý II/2023. Trong đó, tâm điểm là hai dự án ở Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1 gia nhập thị trường.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho khách thuê (Knight Frank Việt Nam) cho rằng, hai tòa tháp tại Thủ Thiêm, cùng với một số công trình cao cấp khác tại khu trung tâm thành phố sẽ giúp thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái khách thuê hơn.

Chuyên gia này cũng dự báo giá chào thuê văn phòng hạng A trên toàn thành phố năm nay giảm khoảng 2 USD/m2/tháng. Đến cuối năm 2024, giá sẽ giảm còn 55,5 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20%. Với phân khúc văn phòng hạng B, khách đang trả 33,68 USD/m2/tháng, nhưng cùng kỳ năm sau, giá thuê có thể giảm về chỉ khoảng 27 USD.

Xem xét hạ giá thuê, nâng cao xu hướng trải nghiệm

Việc thị trường “đổi ngôi” buộc các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê, nhất là những tòa nhà ở phân khúc hạng A và hạng B bước vào một cuộc cạnh tranh khốc liệt. Ông Lê Viết Hòa, chủ một doanh nghiệp đang sở hữu hệ thống 3 tòa nhà văn phòng cho thuê tại quận 1 và quận 3 cho biết, hoạt động cho thuê văn phòng trong năm 2022 thuận lợi bao nhiêu, thì bước sang năm 2023 sẽ khốc liệt bấy nhiêu.

Theo ông Hòa, chủ đầu tư các tòa văn phòng hạng A trước đây có quyền lựa chọn khách thuê theo các lĩnh vực mong muốn để khẳng định vị thế riêng của mình, thậm chí kèm theo nhiều điều khoản khắt khe như khách phải trả trước mấy tháng tiền thuê. Nhưng trong năm nay, việc lấp đầy diện tích cho thuê mới là ưu tiên hàng đầu.

Nhu cầu của khách thuê đang thay đổi đáng kể, với những yêu cầu cao hơn về không gian làm việc có đầy đủ tiện ích, linh động và các dịch vụ. “Văn phòng, không gian làm việc sẽ là nơi doanh nghiệp giữ chân nhân tài và quan trọng là tạo môi trường làm việc thoải mái, tiện nghi nhất cho nhân viên, giúp tăng hiệu suất làm việc”, ông Hòa đánh giá. Bởi thế, nhiệm vụ của các chủ tòa nhà thời gian tới là cập nhật và cải thiện các yếu tố liên quan đến giữ chân khách thuê khi các tòa nhà mới bắt đầu gia nhập thị trường.

Cùng với việc nâng cao chất lượng tòa nhà, việc hạ giá thuê hoặc tăng chiết khấu cũng là yếu tố được chủ tòa nhà văn phòng xem xét. Hiện một số tòa nhà văn phòng chuẩn bị đưa vào vận hành trong năm nay đã đưa ra nhiều chính sách cạnh tranh, giúp khách thuê có thêm nhiều lựa chọn.

“Sau khoảng thời gian khảo sát sơ bộ về nhu cầu của một số khách thuê tiềm năng, chúng tôi đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi như miễn, giảm giá thuê trong vài tháng đầu tiên để cạnh tranh với các tòa nhà khác dự kiến ra mắt cùng thời gian”, ông Hòa cho biết thêm.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cũng đưa ra dự báo, trong 3 năm tiếp theo, thị trường TP.HCM sẽ đón nhận hàng loạt dự án văn phòng mới có vị trí đắc địa, điển hình như The Nexus (2023), The Hallmark (2023), The Crest Tower B (2023), The Sun Tower (2024), The Pearl (2024) và IFC One Saigon (2024).

Theo Cushman& Wakefield, phía Nam Thành phố đã chiếm ưu thế về nguồn cung mới, nhưng từ năm 2023 trở đi, khu Đông sẽ nổi lên với nguồn cung hạng A dồi dào. Nguồn cung chất lượng cao tương lai tại khu vực Thủ Thiêm kèm kết nối giao thông tốt với khu trung tâm thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khu Đông trở thành thỏi nam châm thu hút các công ty danh tiếng với nhu cầu thuê lớn.

Dù vậy, trong thời gian tới, sẽ có một số xu hướng nổi lên ở thị trường văn phòng chính như: cải tạo và nâng cấp; thiết kế văn phòng vì nhân sinh; nâng cao tiêu chuẩn về tính bền vững. Cụ thể, những tòa nhà cũ tại các vị trí đắc địa hiện đã bắt đầu quá trình cải tiến, tân trang lại để cải thiện chất lượng và giữ chân khách thuê.