Bà Ngân ôm căn hộ thuộc dự án đình trệ tại quận Bình Thạnh, đóng gần 800 triệu đồng, đã quyết định thanh lý hợp đồng đặt cọc từ tháng 11/2022, được hẹn 30 ngày sau hoàn tiền kèm lãi suất. Song tháng 12 trôi qua, thậm chí đến giữa tháng 1/2023 (tức đã cận Tết), chủ đầu tư vẫn chưa tất toán tiền theo hợp đồng thanh lý đã thỏa thuận. Bà Ngân được nhân viên công ty xin lỗi, giải thích do doanh nghiệp quá khó khăn, cạn nguồn chi trả, đi vay không được ngân hàng duyệt.

"Nhân viên làm hồ sơ nói với tôi trong vòng 90 ngày tới có hàng chục hồ sơ thanh lý đều phải lùi ngày hẹn hoàn tiền do chủ đầu tư đã mất khả năng chi trả trong ngắn hạn. Họ hứa xếp lịch hẹn mới sau kỳ nghỉ Tết nhưng tôi cảm thấy bất an như ngồi trên lửa, lo bị chủ đầu tư quỵt nợ", bà Ngân nói.

Tương tự, ông Nên, mua căn hộ tại dự án gần Làng Đại học TP HCM, thuộc tỉnh Bình Dương giáp ranh Sài Gòn qua TP Thủ Đức, đã đóng 600 triệu đồng theo hợp đồng cọc, cũng ký hồ sơ thanh lý từ đầu tháng 12/2022, được hẹn 30 ngày sau hoàn tiền. Đến tuần đầu tiên của tháng 1/2023, khách vẫn dài cổ chờ chưa thấy tiền về nên đến tận công ty đòi nợ.

Ông Nên kể đã chứng kiến cảnh những khách hàng khác quát tháo đòi tiền, tạt nước vào mặt các nhân viên công ty vì tức giận, nhưng cuối cùng họ cũng về tay không. "Tôi chỉ còn cách lẳng lặng bảo nhân viên làm một giấy hẹn mới vào đầu tháng 2 quay lại. Bao nhiêu dự định dùng số tiền 600 triệu đồng thanh lý căn hộ để xử lý việc gia đình cận Tết đành gác lại", ông cho hay.

Trong khi đó, chị Tiên, thanh lý hợp đồng đặt cọc căn hộ tại TP Thủ Đức hồi 9/12/2022 sau khi đã đóng số tiền gần một tỷ đồng, lại rơi vào tình thế "cười ra nước mắt". Chị được nhận tiền thanh lý hợp đồng đúng hẹn 9/1 vừa qua nhưng vì điều khoản phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng (pháp lý dự án đầy đủ và xây đúng tiến độ) nên chị bị mất 10% giá trị hợp đồng, tương đương mức lỗ 250 triệu đồng.

"Tôi không còn khả năng theo tiếp dự án nhưng bán không ai mua đành thanh lý. Khoản phạt 10% đã là kết quả sau nhiều lần thương lượng hồi tháng 11, vì mức phạt trên giấy tờ ban đầu lên đến 20%", chị Tiên chia sẻ.

Ghi nhận của VnExpress tại 5 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai tại TP HCM và vùng giáp ranh cho thấy, đến đầu tháng 1, số lượng khách hàng thanh lý hợp đồng cọc đều tăng lên so với quý III/2022. Cá biệt có dự án lượng khách hàng thanh lý nhiều đến mức chỉ còn lại chưa đầy 30 trường hợp giữ suất đầu tư. Đa số các trường hợp ký thanh lý đòi tiền trong tháng 12 đều chưa nhận lại được tiền và thời gian hẹn tất toán kéo dài 60-90 ngày tới.

Giám đốc khối bán hàng một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại khu Đông TP HCM cho biết cuối tháng 12/2022 và đầu tháng 1/2023, số lượng khách hàng thanh lý căn hộ tại công ty ở dạng hợp đồng đặt cọc đã tăng 30% so với hồi quý III năm ngoái. Khó khăn lớn nhất hiện nay là doanh nghiệp địa ốc thiếu hụt dòng tiền cuối năm nên không thể chi trả đúng hẹn.

Ông cho hay đa số các trường hợp thanh lý rơi vào nhu cầu mua để đầu tư, khi không thể bán chốt lời hoặc hết tiền đóng tiếp theo tiến độ thường chọn phương án đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trong khi đó, nhóm khách hàng mua để ở khi tiến hành thanh lý thường rơi vào nguyên nhân chủ đầu tư thực hiện dự án quá chậm, thủ tục pháp lý kéo dài, khách không còn đủ kiên nhẫn chờ đợi.

"Các khách mua căn hộ đang đổ xô thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư cũng cho thấy tâm lý thị trường nhà ở hình thành trong tương lai xuống thấp trong năm 2022 và có nguy cơ lây lan sang năm 2023", ông nhận định.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Nhóm thứ nhất là khách hàng thanh lý vì dự án đình trệ lâu, pháp lý bế tắc nhiều năm chưa hoàn thiện, đây là lỗi thuộc về chủ đầu tư, tức nhà phát triển dự án. Nhóm thứ hai thanh lý vì khó khăn nội tại của người mua không thể thu xếp đủ dòng tiền để đóng theo tiến độ dự án khi lãi suất vay tăng cao và thị trường mất thanh khoản không thể bán ra để thu hồi tiền về. Cuối cùng là xuất phát từ niềm tin thị trường xuống thấp, tâm lý kỳ vọng đã biến mất, thay vào đó là tâm lý hoài nghi về tính hiệu quả của suất đầu tư.

Theo ông Lâm, diễn biến thanh lý căn hộ là phản ứng dễ hiểu trong bối cảnh thị trường thay đổi, đột ngột trở nên khắc nghiệt hơn, thúc đẩy hành vi lấy tiền về để phòng thủ, giảm thiểu rủi ro của người mua nhà. Tuy nhiên, ông Lâm nhìn nhận khó khăn chung hiện nay là các chủ đầu tư không kịp xoay sở dòng tiền để tất toán cho lượng lớn khách hàng thanh lý cuối năm.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản trung lập dự báo cuộc đua thanh lý căn hộ có thể lan sang khoảng thời gian sau Tết, thậm chí kéo dài trong 1-2 quý đầu năm 2023. Hiện nay, do trùng với kỳ nghỉ Tết cận kề, việc vay vốn khá căng thẳng đối với ngành địa ốc. Các chủ đầu tư vốn dĩ đã thiếu hụt vốn suốt 9 tháng qua sẽ cần ít nhất nhiều tháng tiếp theo mới thu xếp được dòng tiền tất toán được cho hàng loạt khách hàng thanh lý hợp đồng.

"Đây là đòn giáng mạnh vào thị trường căn hộ cận Tết khi doanh số bán hàng thấp, thanh khoản sơ cấp lẫn thứ cấp đều kém và giới đầu tư không có nhiều kỳ vọng tích cực trong ngắn và trung hạn", ông Kiên nhận định.

Vũ Lê