Sơ cấp, thứ cấp đều tăng

Dự án nhà ở xã hội HQC Bình Trưng Đông nằm trên 2 mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh và Đỗ Xuân Hợp (TP. Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư vừa được khánh thành và bàn giao cho người dân vào cuối năm 2022 đã có giá tăng gần gấp đôi.

Cụ thể, năm 2017, chủ đầu tư công bố mở bán chỉ có giá từ 18 - 22 triệu đồng/m2, nhưng đến nay, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp của dự án này hiện lên 30 - 35 triệu đồng/ m2, tức tăng gần gấp đôi chỉ sau 5 năm.

Không chỉ dự án này, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM sau nửa thập niên ra mắt thị trường với mốc ban đầu là 13,8 - 18 triệu đồng/m2, hiện đang được chào bán 29 - 30 triệu đồng. Chẳng hạn, Dự án Topaz Home (đường Phan Văn Hớn, quận 12) ra mắt năm 2016, có giá bán 13,8 triệu đồng/m2, nhưng hiện được chào bán thứ cấp với giá 29 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án nhà ở xã hội trên đường Phạm Thế Hiển (quận 8) bàn giao nhà vào năm 2020, đến nay giá bán trên thị trường thứ cấp thấp nhất ghi nhận 32 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,1 lần so với cách đây nửa thập niên (bán giá 14,9 triệu đồng/m2).

Không chỉ các dự án nhà ở xã hội đã bàn giao đưa vào sử dụng, một số dự án vừa khởi công xây dựng như dự án chung cư nhà ở xã hội thuộc khu dân cư Tân Thuận Tây (phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận, quận 7) và khu nhà ở phường Phú Hữu (TP. Thủ Đức) cũng có giá bán trên 1 - 1,6 tỷ đồng/căn.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhà ở xã hội là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường hiện nay. Khi giá đất có biến động mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy lên quá cao đã làm cho phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trở thành vùng trũng, khó tránh khỏi hiện tượng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp. Do đó, việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là diễn biến bình thường và căn hộ nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ.

Ông Quang phân tích, giá đất tăng 2 lần so với cách đây 5 năm, giá xây dựng tăng 50%, nên giá thành khoảng 17 - 18 triệu đồng xây theo chuẩn kế hoạch 12 tháng, giá thấp nhất cũng lên tới 25 triệu đồng/m2. Mặc dù nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10%, đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mãi mức giá cũ trong những năm qua.

Cơ chế cần được cởi mở

Nguồn cung thấp, trong khi nguồn cầu luôn duy trì ở mức cao được xem là tác nhân chính khiến giá nhà ở xã hội liên tục tăng. Nhưng nếu xét ở một khía cạnh khác, chính sách cũng là nguyên nhân khiến giá thành của các dự án không ngừng tăng cao.

Trong văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã cảnh báo tình trạng một số dự án thuộc diện sử dụng 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng cao, có khả năng khiến thành phẩm nhà ở xã hội tại các khu vực này có thể lên đến 45 - 60 triệu đồng/m2, vượt khả năng chi trả của người có thu nhập thấp cần mua nhà ở xã hội.

Do đó, theo quan điểm của HoREA, Dự thảo Luật Nhà ở đã đúng khi bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 ha (hoặc 2 ha) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án. Nguyên nhân là vì không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp.

Cùng với việc sửa đổi chính sách, để kéo giảm giá nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng phải kéo giảm từng thành phần cơ cấu nên giá thành. Đầu tiên là chi phí đất đai, chi phí này cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu các dự án nhà ở xã hội sử dụng đất công thì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ thấp hơn so với việc doanh nghiệp đi mua đất.

Do đó, muốn tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì phải có sự hợp lực của Nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua hai kênh. Một là, Nhà nước thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội. Hai là doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở xã hội để có quỹ đất để xây nhà ở xã hội hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn có để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Chi phí thứ hai là vốn. Theo quy định, các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ vay vốn ngân hàng chính sách xã hội với lãi suất ưu đãi khoảng 5%, nhưng thực tế thì rất khó. Do đó, các doanh nghiệp hiện phải vay ở mức thực tế cao hơn nhiều đó là từ 9 - 11%/năm thì chi phí vốn tăng hơn bởi lãi suất tăng gấp đôi. Một chi phí khác trong cấu thành giá vốn là giá vật liệu xây dựng, nếu giá vật liệu xây dựng tăng thì dẫn tới giá thành tăng.

Ngoài ra, còn có rất nhiều chi phí khác sẽ phải cấu thành vào giá bán. Chẳng hạn như chi phí quản lý, chuẩn bị đầu tư dự án. Nếu một dự án phải mất tới 2 - 3 năm mà chưa triển khai được thì chi phí quản lý dự án tăng lên rất lớn. Nếu cải cách thủ tục hành chính, thời gian xử lý các thủ tục nhanh hơn thì sẽ giảm được các chi phí này.

Do vậy, theo ông Nghĩa, để giảm giá nhà ở xã hội thì từng thành phần trong yếu tố cấu thành giá phải được kéo giảm. Cần kết hợp nhiều giải pháp đồng bộ để kéo giảm từng chi phí giá như nói ở trên.