Động lực tăng trưởng của ngành bất động sản khu công nghiệp

SSI Research vừa có báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) năm 2023 trong đó nhấn mạnh dù còn nhiều thách thức, nhu cầu dự kiến sẽ tiếp tục ổn định vào năm 2023.

Cụ thể, trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu.

Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng. Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai. Samsung cũng đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác.

SSI cũng cho biết, đầu tư vào các KCN Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của châu Á - Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Bên cạnh đó, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Ngoài ra, giá cho thuê đất KCN tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30 - 36% so với Indonesia và Thái Lan.

Một yếu tố khác đóng góp vào triển vọng tăng trưởng ngành này là cơ sở hạ tầng được cải thiện với các dự án như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường Vành đai 3 và 4. Các dự án này sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN.

Giá thuê và nguồn cung sẽ tăng

Theo SSI, giá thuê dự kiến sẽ tăng nhẹ khi các KCN mới đi vào hoạt động. Trong năm 2022, Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 KCN, với tổng diện tích KCN là 2.472 ha (với khoảng 29,4 nghìn tỷ đồng tổng vốn đầu tư).

Nguồn cung KCN sẽ hạn chế vào năm 2023 do: Khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu. Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu.

Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021 - 2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.

SSI Research dự đoán giá đất KCN khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1 - 2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh…) tăng 5 - 6% so với cùng kỳ.

Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc, theo đó KCN Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410ha và 250ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1 - 2% trong năm.

Lợi nhuận của doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp tăng trưởng khả quan

SSI dự báo năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ. Dự báo này dựa trên hai yếu tố: Một là, tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm; Hai là, giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các KCN ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các KCN ở miền Bắc vào năm 2023.

Khối phân tích cũng đề cập đến các hợp đồng MOU ký kết trong năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận của các KCN tăng trưởng khả quan trong 6 tháng đầu năm 2023.

“Chúng tôi nhận thấy nhu cầu thuê đất tại các KCN tăng mạnh trong năm 2022, do đó một phần hợp đồng MOU sẽ được hoàn thành trong nửa đầu năm 2023. Cụ thể, trong số các KCN đã niêm yết, chúng tôi dự báo IDC có  thể ghi nhận khoảng 60 - 80ha đất cho thuê (tăng 100% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các KCN Phú Mỹ II mở rộng và KCN Hựu Thạnh. Trong khi đó, BCM ghi nhận 60ha đất cho thuê tại KCN Bàu Bàng và KCN Cây Trường, SZC ghi nhận 21ha đất cho thuê, chủ yếu từ hợp đồng với Tổng công ty Sonadezi (SNZ)”, chuyên gia SSI cho hay. 

Điểm đáng chú ý thứ hai là dòng tiền tích cực khi thay đổi tiến độ thanh toán tiền thuê từ nhà đầu tư. SSI lưu ý rằng, một số công ty phát triển KCN đã thay đổi thời gian thanh toán từ 1 năm thành 6 tháng kể từ 6 tháng cuối năm 2022, cụ thể lịch thanh toán sẽ như sau: Thanh toán 5% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký MOU, thanh toán 50 - 60% giá trị hợp đồng trong 10 ngày đến 3 tháng tiếp theo, và thanh toán 95% giá trị hợp đồng trong 3 tháng tiếp theo .

Theo nhận định của SSI, với việc đẩy nhanh tiến độ thanh toán sẽ giúp dòng tiền của các công ty có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, SZC và BCM sẽ tích cực, dư nợ sẽ giảm và tỷ lệ chi trả cổ tức tăng lên.

Cuối cùng, các KCN niêm yết còn quỹ đất cho thuê với lợi thế chi phí đầu tư thấp sẽ tiếp tục duy trì được tỷ suất lợi nhuận cao. SSI ưa thích các công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê với chi phí đầu tư thấp như IDC, SZC, BCM, VGC với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023. 

Về rủi ro với ngành, SSI cho rằng, dòng vốn FDI có thể chậm lại do tác động của suy thoái kinh tế thế giới, nhất là trong lĩnh vực sản xuất chế tạo vốn chiếm hơn 65% tổng vốn FDI.

Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy các trung tâm KCN trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đều trên 85%. Việc tiến độ giải phóng mặt bằng bị kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất tại các KCN còn lại bị hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn. Rủi ro thứ ba là pháp lý các KCN mới có thể bị chậm./.