Báo cáo thị trường nhà liền thổ của Savills Việt Nam cho biết năm 2022, nguồn cung sơ cấp nhà xây sẵn trong các dự án tại TP HCM đạt hơn 1.600 căn, trong đó tỷ trọng nhóm sản phẩm trên 30 tỷ đồng, tương đương 1,3 triệu USD trở lên, chiếm 50% rổ hàng. Sự phân bổ của các dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự dự án trong năm qua đang bị lệch về phân khúc nhà giá cao.

Cụ thể, nhà liền thổ trị giá trên 30 tỷ đồng một căn trở lên đã tăng từ 7% năm 2018 lên 50% năm 2022, trong khi loại nhà gắn liền với đất có giá dưới 10 tỷ đồng một căn đang giảm dần tỷ trọng, chỉ còn chiếm 20% rổ hàng. Với nguồn cung giá cao chiếm ưu thế, thanh khoản phân khúc nhà liền thổ giảm khá mạnh, do thiếu hụt các sản phẩm vừa túi tiền, cộng thêm chính sách tín dụng chặt chẽ gây bất lợi cho quá trình thanh toán và chào bán sản phẩm.

Báo cáo của Savills cũng xác nhận, tính riêng quý IV/2022, tức mùa cao điểm bán hàng thường niên của thị trường bất động sản, lượng giao dịch nhà liền thổ tại TP HCM giảm 70% theo quý và giảm 48% theo năm. Đây là mức tiêu thụ kém nhất trong nửa thập niên qua, hàng tồn kho chiếm 54%, rơi vào nhóm nhà giá hàng triệu USD một căn.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự tại TP HCM và Đồng Nai đang dẫn dắt nguồn cung trong quý IV/2022 với giá từ vài chục tỷ đồng đến cả trăm tỷ đồng một căn, nhưng lượng giao dịch thành công mùa cao điểm cuối năm khá ảm đạm. Thậm chí trong quý III và IV/2022, dòng sản phẩm nhà liền thổ tại TP HCM và Đồng Nai xuất hiện mức chiết khấu khủng, giảm 20-50% giá bán áp dụng cho tình huống thanh toán nhanh, nhưng sức mua vẫn kém.

Tổng giám đốc một công ty phân phối dự án nhà phố tọa lạc tại TP Thủ Đức cho biết phân khúc nhà gắn liền với đất giá 30-100 tỷ đồng một căn của doanh nghiệp bán suốt từ quý II đến quý IV/2022 vẫn còn tồn kho. Diễn biến này ngược chiều với năm 2021 khi đơn vị phân phối chỉ cần 3 tháng cuối năm dỡ phong tỏa sau đại dịch Covid-19, đã xử lý xong hàng tồn.

CEO này giải thích thanh khoản giảm không phải vì khách chê hàng kém, mà do giá trị tài sản quá lớn, thường cần vốn vay đối ứng mới mua nổi. Thế nhưng, khách hàng không thể thu xếp kịp dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tăng cao và kiểm soát tín dụng kéo dài từ giữa quý II đến tận cuối năm ngoái.

Dữ liệu thị trường nhà phố, biệt thự TP HCM và vùng phụ cận do DKRA Việt Nam công bố cũng cho thấy, quý IV/2022 sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ mới ghi nhận giảm 42% so với năm 2021. Trong đó, thị trường Đồng Nai ghi nhận lượng tiêu thụ giảm mạnh nhất với mức giảm khoảng 73% so với năm trước. Mặt bằng giá sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều ghi nhận giảm giá ở một số dự án ở nửa cuối năm 2022 khi thị trường gặp khó khăn.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group - đánh giá diễn biến của thị trường nhà liền thổ trong năm 2022 ảm đạm, thanh khoản xuống thấp do tác động của việc thiếu hụt dòng tiền từ bên mua lẫn bên bán.

Nhằm kích thích nhu cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng có mức chiết khấu hấp dẫn, linh hoạt về phương thức thanh toán cho các nhà đầu tư. Cá biệt có chủ đầu tư chiết khấu lên đến 50% cho khách hàng chọn thanh toán 95% giá trị sản phẩm, tuy nhiên thanh khoản ở mức dưới trung bình.

Ông Thắng cho hay, ở thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư mua đi bán lại bị áp lực về tài chính chấp nhận hạ giá bán, cắt giảm lợi nhuận, sẵn sàng chiết khấu thêm cho khách hàng giao dịch nhanh chóng, mức giảm phổ biến 10-18% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng rất khan hiếm giao dịch thành công. Việc thanh tra dự án, tắc nghẽn dòng tiền, lãi suất tăng cao... đã tạo ra rất nhiều khó khăn và thử thách cho chủ đầu tư cũng như khách mua trong năm 2022.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá năm 2022, thanh khoản nhà phố, biệt thự sụt giảm so với cùng kỳ năm 2021 do tâm lý thị trường chững lại, nhiều người mua do dự trong bối cảnh đầy bất định.

Theo bà Trang, nhà liền thổ thường có giá bán cao, lên đến một vài triệu USD một sản phẩm nên kén khách. Năm 2022, phân khúc nhà gắn liền với đất hướng tới nhu cầu mua ở thực nhiều hơn thay vì mua để đầu tư như trước và xu hướng này sẽ thống trị thị trường trong năm 2023.

Vũ Lê