“Lạc phách”

Tiếp xúc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư vào thời điểm này, tôi thường nhận được câu hỏi: “Tình hình năm tới vẫn khó, anh nhỉ?”.

Các diễn đàn, hội thảo trong nước gần đây cũng bàn nhiều về những “cơn gió nghịch” với kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Khó khăn song hành cùng thách thức là điều chắc chắn mà thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt khi những vướng mắc về pháp lý, nghẽn vốn… vẫn đặt những áp lực lớn về tâm lý cho toàn bộ thị trường.

Ngoài ra, cơ cấu các nguồn hàng cũng là điểm nghẽn khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái tê liệt về thanh khoản, khi các sản phẩm hiện thời chưa đáp ứng và phù hợp với nhu cầu của thị trường. Cụ thể, thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân.

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trên thị trường gần như vắng bóng các sản phẩm căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2 ở hai đô thị lớn là Hà Nội, TP.HCM, trong khi đây lại là hai thị trường chính, có nhu cầu về ở thực nhiều nhất cả nước.

Tỷ lệ hấp thụ nói chung toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

Trong khi đó, kinh tế Việt Nam phục hồi mạnh mẽ, là điểm sáng của khu vực và thế giới, được nâng hạng tín nhiệm, được quan tâm tìm đến như một địa chỉ đầu tư, du lịch và sinh sống sau đại dịch. Việc thị trường bất động sản “lạc phách” với nền kinh tế đặt ra yêu cầu nên có đánh giá đầy đủ và đa chiều hơn về thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như có những giải pháp để đưa thị trường trở lại vị thế vốn có.

Tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023” do VARS tổ chức cách đây không lâu, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV đã dùng cụm từ “họa vô đơn chí” khi đánh giá về thách thức mà kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng phải đối mặt trong năm 2023.

Nhiều yếu tố bất lợi cả bên trong và bên ngoài đã tạo ra những ảnh hưởng to lớn chưa từng có với Việt Nam trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, kể từ sau khủng hoảng toàn cầu giai đoạn 2009 - 2011. Với thị trường bất động sản, đó là sự bất ổn lan rộng ở mọi địa bàn, ở mọi phân khúc và mọi đối tượng phải chịu ảnh hưởng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Các chủ đầu tư phải tái cơ cấu bắt buộc do cạn kiệt dòng tiền, hệ quả tất yếu là đội ngũ môi giới bất động sản không còn hàng để phân phối, cơ cấu dòng tiền bị ảnh hưởng khi chủ đầu tư chậm trễ thanh toán các khoản hoa hồng.

Chúng tôi ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Kể cả với các sàn phân phối đang hoạt động, thì phần lớn cũng chỉ cầm chừng, chờ đợi tín hiệu thị trường tích cực hơn.

Kỳ vọng điểm sáng 2023

Cuối năm 2022, sau khi lắng nghe các chia sẻ của cộng đồng doanh nghiệp, Chính phủ đã bắt đầu có những động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Ba công điện, gồm Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và Công điện số 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở đã được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành với những chỉ đạo sát sao các bộ, ban, ngành phải có giải pháp gỡ khó cho thị trường.

Chúng tôi hoàn toàn tán thành quyết định của Thủ tướng Chính phủ, bởi xét cho cùng, dù vẫn tồn tại những vấn đề của mình nhưng trong tổng thể nền kinh tế, thị trường bất động sản không thể “lạc phách” trong nhịp tăng trưởng chung, mà cần phải có sự trở lại, nhưng ở một tâm thế mới “tốt hơn” và đặc biệt “bền vững hơn”.

Thị trường bất động sản hiện nay có thể không cần bùng nổ như giai đoạn trước, nhưng cần có sự ổn định cho sự phát triển chung trong dài hạn.

Những nỗ lực của các cơ quan quản lý trong việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và một số nghị định, thông tư hiện nay cũng đang theo hướng như vậy, mặc dù tiến trình sửa đổi sẽ còn cần nhiều thời gian hơn để hoàn thiện, do nhiều đề xuất mới còn cần điều chỉnh phù hợp theo thực tế.

Năm 2023, VARS đưa ra hai kịch bản về thị trường bất động sản: Kịch bản thứ nhất, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản thứ hai, thị trường khả năng vẫn còn khó, bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

Tôi đánh giá nhiều khả năng thị trường sẽ xảy ra theo kịch bản thứ nhất. Trong quý I/2023, thị trường sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng vẫn còn trầm lắng, do trùng vào thời điểm Tết Nguyên đán. Nguồn cung vẫn hạn chế do quá trình chuẩn bị và triển khai các thủ tục pháp lý cần thêm thời gian.

Tuy nhiên, bước sang quý II và quý III/2023, những tín hiệu phục hồi sẽ rõ ràng hơn. Khi đó, chúng ta có thể dần hình dung được thị trường bước vào một giai đoạn mới với sự phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý.

Hiện nay, bên cạnh tiến trình sửa các sắc luật nêu trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đang đề xuất Chính phủ xem xét ban hành một số cơ chế mang tính “đặc biệt” trong giai đoạn này để gỡ cho một số địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư với các dự án đã gần đủ điều kiện triển khai, nhưng do các quy định ở nhiều luật đan xen nhau, dẫn tới thủ tục bị ngừng lại. Đây cũng là tinh thần mà doanh nghiệp kỳ vọng ở Tổ công tác đặc biệt được Thủ tướng thành lập hồi tháng 11/2022.

Với nguồn cung hàng mới, dòng vốn nới lỏng dần dần, niềm tin của người dân ổn lại, tôi tin rằng, những mục tiêu kiến thiết và phát triển một thị trường bất động sản bền vững, minh bạch có thể trong tầm tay.

Tất nhiên, với các doanh nghiệp địa ốc, vào thời điểm hiện tại, cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó, thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Thời gian tới, các doanh nghiệp cần lựa chọn, ứng dụng tích cực chuyển đổi số vào hoạt động sản xuất - kinh doanh; cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.