Cả đời trồng cà phê, ông Toàn bất ngờ được nhiều người đánh tiếng mua lại lô đất rẫy đang canh tác của gia đình với giá bạc tỷ hồi năm 2021. Phút chốc có vốn liếng dăm ba tỷ đồng trong tay, ông nhanh chóng lướt sóng nhiều lô đất lớn hơn, thậm chí sẵn sàng vay nóng vì thời gian chốt các thương vụ có khi chỉ vài tuần hoặc 1-2 tháng đã có lãi khủng.
Đến đầu năm 2022, khi đã có tổng vốn gốc và tiền lãi từ buôn đất lên đến hơn chục tỷ đồng, ông Toàn đặt cược tất tay mua một lô đất đồi, vị trí gần đường lớn. Giá lô đất này 15 tỷ đồng, trong đó ông Toàn vay nóng 6 tỷ đồng, lãi suất 6% một tháng, vì tin có thể bán kiếm lời sau vài tháng. Nếu bán nhanh, lãi bạc tỷ, khoản lãi vay 360 triệu đồng một tháng không đáng bận tâm.
Những tưởng lần này có thể nhanh chóng chốt lời như kịch bản cũ, song quý I/2022 trôi qua không có cơn sóng nào để lướt, gồng lãi quý II và quý III vẫn chưa có người mua. Quí IV không còn khả năng trả lãi, ông Toàn hạ giá lô đất từ 15 tỷ đồng xuống còn 12 tỷ đồng, rao bán lỗ 3 tỷ, sẵn sàng thương lượng giảm thêm cho khách thiện chí, nhưng vẫn ế dài do thị trường rơi vào kỳ ngủ đông.
Sau 7 tháng liền gồng trả lãi 360 triệu đồng mỗi tháng, tổng tiền lãi ông Toàn đã trả 2,5 tỷ đồng. Khi cạn tiền mặt, ông Toàn phải xin chủ nợ cho khất lại đến khi bán xong đất sẽ trả dứt điểm, trong khi nợ gốc 6 tỷ đồng vẫn chưa tất toán được. Hiện ông Toàn đã bỏ xứ đi lánh nợ, chỉ còn lại người quen của ông ở lại rao bán đất trong vô vọng.
"Lô đất hiện giảm giá sâu nhưng không có người mua. Chủ nợ thường xuyên kéo dến gây áp lực, giam sổ đỏ, trong khi tổng số nợ gốc và lãi cộng dồn đã 8 tỷ đồng vẫn cứ tiếp tục tăng lên. Nợ bủa vây lúc cận Tết là cái kết gia đình chưa bao giờ ngờ đến", người quen của ông Toàn cho hay.
Ghi nhận của VnExpress cho thấy cảnh vỡ nợ cuối năm 2022 của những nhà đầu tư chuyên lướt sóng đất nông nghiệp như ông Toàn không phải là hiếm. Bà Thủy buôn đất ở Bảo Lộc từng lãi khủng hồi năm 2021, hiện cũng bị các chủ nợ bủa vây, phải hầu tòa, tường trình với địa phương liên tục.
Bà Thủy vướng một vụ hùn hạp vốn buôn đất phân lô lên đến 30 tỷ đồng, trong đó nợ vay chiếm tỷ trọng 50%, từng kỳ vọng nếu xong pháp lý có thể bán đất lãi chục tỷ đồng. Tuy nhiên, năm 2022, thị trường trầm lắng, pháp lý "chạy" không xong, nhiều hoạt động phân lô đất bị rà soát, bán không được, lãi vay tăng khiến bà Thủy mất khả năng trả nợ. Cận Tết, đối tác kéo đến đòi nợ, bà Thủy phải tuyên bố vỡ nợ, xin các chủ nợ cho thời gian để bán tài sản thu xếp dòng tiền.
Là nhà thầu xây dựng, chứng kiến các đợt lướt sóng đất rẫy trồng cà phê ở khu vực Di Linh và Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2020-2021, bà Hồng kể lại, nhiều nhà đầu tư đã từng lãi trung bình 2-3 tỷ đồng mỗi lô đất chỉ sau vài bữa nửa tháng ở địa bàn hẻo lánh này. Cá biệt, có một lô đất rẫy cách trung tâm Di Linh 15 km, nhà đầu tư đầu tiên từng bán 2 tỷ đồng, lãi 1 tỷ đồng so với giá nông dân F0 rao bán từ năm 2019. Thế nhưng chỉ trong một tuần sau, chủ mới (F2) đã bán được giá tận 4 tỷ đồng cho khách hàng F3.
Bà Hồng nhìn nhận năm qua, thị trường đất nền tại Di Linh và Bảo Lộc ngủ đông. Hồi đầu năm 2022, lô đất từng đạt giá đỉnh 4 tỷ đồng đã sớm qua tay rất nhiều khách hàng F5, F6, hiện đã rớt xuống dưới 2 tỷ đồng, thậm chí bán lỗ vẫn không có ai mua. "Tết Quý Mão này, tôi chứng kiến nhiều người buôn đất vỡ nợ tiền tỷ vì vay nóng, lãi suất cao. Chỉ cần không bán được đất vài tháng, nhà đầu tư có thể chết trên đống tài sản", bà Hồng nói.
Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận diễn biến mất thanh khoản của thị trường địa ốc trong nửa cuối năm 2022 đang khiến rất nhiều người buôn đất dùng đòn bẩy tài chính quá đà nhưng non kinh nghiệm rơi vào thế khó hiện nay. Ông cho hay, quan sát các đợt sốt đất khắp các điểm nóng Phú Quốc, Phan Thiết, Bình Phước, Bảo Lộc, Di Linh... trong những năm qua, không ít trường hợp người nông dân đã vỡ nợ chỉ vì lao theo cơn sóng đầu tư sốt đất ảo.
Họ bán đi mảnh đất sinh nhai, dùng tiền lời từ lô đất này làm vốn buôn những mảnh đất khác chờ tăng giá, chấp nhận vay nóng vì kỳ vọng sẽ có lãi lớn. Sau khi có lời vài thương vụ đầu tiên, đến lúc dồn hết vốn liếng đầu tư vào mảnh đất lớn hơn, vay vốn nhiều hơn, cũng là lúc họ rơi vào cạm bẫy, dẫn đến vỡ nợ, mất cả chì lẫn chài.
Ông Lâm phân tích, có 2 yếu tố người nông dân nhầm lẫn khi lướt sóng đất dẫn đến vỡ nợ. Nhầm lẫn thứ nhất là xem giá đất sốt ảo như giá thật, tin vào đà tăng liên tiếp trong thời gian dài. Nhầm lẫn thứ hai là vay nóng lãi suất cao. Bản chất thị trường không thể nào giữ mãi giá đất sốt ảo do có nhóm đối tượng chủ động làm giá, thổi giá với mục đích cuối cùng là thoát hàng tồn của chính họ.
Kịch bản dàn dựng thổi giá đất rất tinh vi nên bà con nông dân thiếu thông tin, ít kinh nghiệm thường sập bẫy. Còn đối với vay lãi cao là sai lầm dùng đòn bẩy tài chính quá đà, khi thanh khoản thị trường đứng lại, không có tiền trả lãi, dễ đẫn đến vỡ nợ.
Những kẻ dàn dựng kịch bản sốt đất ảo thường hoạt động theo nhóm, có ê kíp hẳn hoi. Ông Lâm kể từng đi xem đất thời Phú Quốc sốt ảo để kiểm chứng thực hư và đã chứng kiến màn kịch diễn ra trước mắt. "Họ dẫn tôi đi xem một lô đất buổi chiều, đến tối, tức chỉ 2 tiếng đồng hồ sau, cò đất gọi điện báo đã bán với giá tăng gấp đôi. Đây là cái bẫy nếu nhắm vào người nông dân thì họ khó mà tránh kịp", ông Lâm nói.
Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến nghị các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường bất động sản nên tỉnh táo trước các diễn biến tăng giá đất bất thường trong một thời gian quá ngắn. Thay vì nhập cuộc lướt sóng, nhà đầu tư nên bình tĩnh thẩm định lại giá trị của khu đất đến từ đâu, có đáng để bỏ ra số tiền lớn đầu tư hay không.
Ông Lâm lấy ví dụ, có những lô đất rẫy, đi từ đường Quốc lộ nửa ngày mới đến, kết nối giao thông kém, chỉ có mục đích sử dụng là đất nông, lâm nghiệp, không phải đất ở, nhưng có giá tăng từ 1 tỷ đồng lên 3-4 tỷ đồng một lô, là điều cần cân nhắc, thận trọng khi được chào giá. "Nhà đầu tư cần phải trang bị cho mình kiến thức thị trường và kiến thức pháp lý, nếu không am hiểu nên tham vấn chuyên gia. Chỉ cần không đề phòng cảnh giác rất dễ sập bẫy giá ảo, dẫn đến chôn vốn, mất vốn, thậm chí vỡ nợ", ông nói.
Vũ Lê
* Tên người buôn đất đã được thay đổi