Người dân làm thủ tục nhà đất tại khu vực 3 TP Thủ Đức (TP.HCM) - Ảnh: TỰ TRUNG
Chính phủ đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội nghiên cứu các ý kiến góp ý, đề xuất của Chính phủ để phối hợp hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 (tháng 1-2024).
4 phương pháp định giá đất
Theo dự thảo, Chính phủ thống nhất rà soát, làm rõ khái niệm các phương pháp định giá đất so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; quy định cụ thể điều kiện áp dụng của các phương pháp định giá đất.
Trong đó, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường; trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối trên địa bàn cấp tỉnh của ba năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
Ngoài bốn trường hợp trên, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Dự kiến các điều kiện áp dụng
Dự thảo nêu rõ Chính phủ cũng đề xuất các điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.
Cụ thể, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu ba thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh hoặc để đối chiếu với kết quả xác định giá đất bằng các phương pháp trên.
Đồng thời, Chính phủ đề nghị các nội dung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất theo từng phương pháp, lựa chọn phương pháp định giá sẽ được quy định chi tiết tại nghị định hướng dẫn thi hành.
Đảm bảo định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại biểu Đặng Bích Ngọc (phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình) nêu rõ đồng tình với phương án quy định tại dự thảo luật về các phương pháp định giá đất cũng như trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.
Bà Bích Ngọc nêu rõ mỗi phương pháp định giá đất sẽ phù hợp với từng loại đất, không thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất cho một loại đất.
Tùy theo mục đích, dữ liệu về loại đất đó để xem xét áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Quy định như dự thảo luật cũng đảm bảo nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường với các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.
Bà Ngọc chỉ rõ tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất không sát với giá thị trường, tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng.
Do vậy, cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất tại luật để thống nhất thực hiện.
Đồng thời cần nghiên cứu xây dựng và thiết lập quy trình xây dựng bảng giá khoa học vừa chặt chẽ vừa bảo đảm thời gian thực hiện từ sớm để đạt được mục tiêu ngày 1-1 hằng năm có bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung.
Việc này sẽ tạo sự chủ động trong xây dựng bảng giá cũng như dễ đạt mục tiêu sát với thị trường. Vì thời gian xây dựng càng dài càng dễ tác động đến tính thời sự của bảng giá được điều chỉnh.
Đề nghị không định giá đất 'theo đuôi thị trường’Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng Nhà nước cần xác định giá đất, quyết định giá đất để điều tiết thị trường.