Giá nhà liên tục leo thang

Vào TP.HCM học tập và làm việc từ năm 2016, anh Phan Đăng Nguyên (35 tuổi) đã ấp ủ kế hoạch mua nhà để sống và làm việc lâu dài tại đây. Dù bắt đầu lên kế hoạch từ trước giai đoạn dịch giã, nhưng đến nay dù gia đình hai bên cam kết hỗ trợ một phần và lương lậu của hai vợ chồng khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, nhưng anh vẫn chưa thể thực hiện do giá nhà luôn vượt quá khả năng tài chính. Trong khi nếu vay ngân hàng một khoản quá lớn thì lương nhân viên của cả hai vợ chồng sẽ không thể gánh vác vì còn phải nuôi 2 con nhỏ ăn học.

Anh Nguyên cho biết, đầu năm 2020, sau nhiều năm tiết kiệm được một khoản, vợ chồng anh nhắm mua một căn hộ bình dân tại dự án The Art (quận 9 cũ). Căn 2 phòng ngủ khi đó giá chỉ khoảng 1,7 tỷ đồng. Sau khi cân đối tài chính, toàn bộ tiền tiết kiệm và vay mượn cũng chỉ được khoảng 700 triệu đồng, phải vay thêm ngân hàng 1 tỷ đồng nữa mới đủ. Cuối cùng, vợ chồng anh tạm gác lại dự định mua nhà, cùng nhau cố gắng gia tăng thu nhập.

Dự định sẽ lùi lại 1-2 năm để không phải vay ngân hàng quá nhiều, đỡ bị áp lực và đến quý III/2023 vừa qua, khi số tiền tích lũy đã có được gần 1 tỷ đồng, vợ chồng anh Nguyên khởi động lại việc mua nhà. Thế nhưng, khi quay lại tìm hiểu khu vực trước đó thì nay giá căn hộ đã tăng lên 2 - 2,4 tỷ đồng/căn khoảng 65 -70m2.

Tìm hiểu một vòng trong cùng khu vực, không có bất kỳ dự án nào có mức giá phù hợp với khả năng tài chính, nếu quyết mua thì cũng phải vay ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng. Sau khi bàn đi tính lại, vợ chồng anh đã quyết định sẽ tiếp tục đi ở nhà thuê vì vay ngân hàng khoản lớn dù lãi suất đã hạ cũng là khá rủi ro trong bối cảnh hiện nay.

“Biết rằng chưa an cư được thì tư tưởng của hai vợ chồng chưa an tâm, rồi chuyện học hành của con cái cũng vất vả hơn, nhưng nếu vay một khoản lớn là quá khả năng trả nợ. Giá nhà tăng chóng mặt thế này thì với thu nhập như chúng tôi cũng không biết bao giờ mới có thể mua được nhà”, anh Nguyên nói.

Cũng phải từ bỏ ý định mua nhà và tiếp tục phải ở thuê, anh Hồ Văn Tài (40 tuổi, quê ở Quảng Ngãi) cho biết, vợ chồng anh cùng làm việc ở khu vực TP.Thủ Đức, con cái cũng đã học hành ổn định ở đây nên cũng ấp ủ dự định mua nhà ở khu vực này. Năm ngoái khi tìm hiểu tại một số dự án thì căn hộ 60 - 70m2, mức giá khoảng 2 tỷ đồng. Sau khi tính toán, vợ chồng anh quyết định tích lũy thêm.

Thời điểm này khi thấy giá nhà ngày một tăng, nếu không mua giá sẽ còn tăng nữa thì cơ hội mua nhà sẽ càng khó hơn. Hơn nữa, các doanh nghiệp cũng đang triển khai nhiều ưu đãi hấp dẫn, khấu trừ trực tiếp vào giá bán. Song, sau khi đi khảo sát thì giấc mơ an cư vẫn chưa thể thực hiện.

"Rất muốn ở đây vì vợ chồng tiện công việc, con cái cũng đã học hành ổn định nhưng với mức giá hiện nay, kể cả có sự hỗ trợ của hai bên nội ngoại cũng là quá sức. Vợ chồng tôi quyết định tiếp tục đi thuê, sau này tính tiếp. Cũng nhiều người khuyên mua ra ở các khu vực xa nhưng ở các khu vực đó hạ tầng chưa có, chủ đầu tư chỉ xây mỗi cái nhà để bán, trường học thì thiếu nên tôi cũng chưa tính đến việc này", anh Tài chia sẻ.

Nhiều yếu tố ngoài tầm với

Theo số liệu của Savills Việt Nam, TP.HCM có dân số hơn 10 triệu người, khoảng 55% trong số đó là người trẻ và có khoảng 30% dân số trong độ tuổi trẻ có nhu cầu mua nhà. Do khả năng tài chính còn “eo hẹp”, nhóm khách hàng này thường nhắm đến các căn hộ nhỏ, có diện tích từ 50-70m2 ở các khu vực ngoại ô. Tuy nhiên, nguồn cung của phân khúc này hiện không nhiều.

“Sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu khiến việc mua một sản phẩm nhà ở phù hợp về mặt vị trí, diện tích và giá cả trở nên khó khăn đối với người trẻ. Bên cạnh đó, chi phí sống tại TP.HCM ngày càng tăng cao trong khi thu nhập không tăng theo tương ứng, càng làm cho việc tích lũy thu nhập để có khả năng mua nhà ở mức giá cao trở nên khó khăn hơn”, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills TP.HCM nhận xét.

Để người trẻ có thể mua được nhà, các chuyên gia cho rằng, cần đưa thị trường về trạng thái cân bằng giữa cung và cầu. Thậm chí, các doanh nghiệp cần phải giảm giá nhà để phù hợp với thu nhập của người dân, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giá cao…

Song, đại diện một số doanh nghiệp thực hiện dự án tại TP.HCM, Long An, Bình Dương bộc bạch, chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền lãi vay ngân hàng, tiền thuê nhân công, mua nguyên vật liệu xây dựng... đều tăng nhiều trong thời gian qua thì giá bán không thể giảm nổi.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành phân tích, chi phí về đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa) cho Nhà nước. Chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng trên dưới 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Cuối cùng, chi phí này đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải "gánh" khi mua nhà.

Chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Loại chi phí này đang có xu hướng tăng, ví dụ 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư đã lên 13-15 triệu đồng/m2 so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m2.

Chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành. Chi phí quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 5% giá thành. Cộng thêm với chi phí "không tên", giá trị các khoản này không hề nhỏ. Nhưng do không đảm bảo "tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý" của khoản chi theo quy định của luật thuế nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, cuối cùng tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

“Tất cả loại chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, khoảng 3 năm đối với dự án nhà ở thương mại. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều”, ông Nghĩa chia sẻ.

Ở cương vị Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.