Phong phú nguồn cung mới
Năm 2023, nhiều địa phương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2050. Theo đó, nhiều dự án khu công nghiệp, kế hoạch phát triển các dự án đã được công bố và hầu hết địa phương có quy hoạch đều có sự gia tăng mạnh mẽ các dự án khu công nghiệp thời gian tới.
Chẳng hạn, Bình Phước được quy hoạch mở rộng 3 khu công nghiệp hiện hữu, thành lập mới Khu công nghiệp Đông Nam Đồng Phú với diện tích 1.619 ha. Thậm chí, địa phương này được phép mở thêm tới 15 khu công nghiệp nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Tương tự, Thanh Hóa được quy hoạch thêm 9 khu công nghiệp mới và sẽ ưu tiên phát triển công nghiệp công nghệ cao, bên cạnh 8 khu công nghiệp hiện hữu. Trong đó, đáng chú ý là Khu công nghiệp Phú Quý, tổng diện tích lập quy hoạch 540 ha, quy mô lao động trong khu công nghiệp dự kiến từ 36.000-58.500 người.
Hay như Hải Dương cũng mới được phê duyệt đề án Khu công nghiệp Tân Trường mở rộng, quy mô 112,6 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.251 tỷ đồng…
Về phía các nhà phát triển dự án, thời gian qua liên tục ghi nhận các kế hoạch triển khai dự án mới. Ngày 23/12/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp VSIP II Quảng Ngãi - Giai đoạn 1 quy mô 497,7 ha với tổng vốn đầu tư hơn 3,737 tỷ đồng, thời hạn hoạt động 50 năm.
Bên cạnh đó, lãnh đạo tỉnh Quảng Ngãi cũng trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho các doanh nghiệp đăng ký đầu tư vào Khu công nghiệp VSIP Quảng Ngãi. Trong đó, có 4 dự án cấp mới và 2 dự án đầu tư mở rộng với tổng quy mô thuê đất hơn 32,2 ha, tổng vốn đầu tư trên 80,1 triệu USD.
Mới đây, Công ty cổ phần Phát triển Fuji Hưng Yên đã khởi công Cụm công nghiệp Trần Cao - Quang Hưng (Hưng Yên), quy mô hơn 50 ha. Cùng với đó, Fuji còn chuẩn bị khởi công Cụm công nghiệp Phú Thị - Giai đoạn 2 quy mô 31,6 ha tại huyện Gia Lâm, Hà Nội.
Lợi thế giá thuê được duy trì
Một ưu thế lớn của các khu công nghiệp Việt Nam được duy trì từ nhiều năm nay là giá thuê “mềm”...
Một ưu thế lớn của các khu công nghiệp Việt Nam được duy trì từ nhiều năm nay là giá thuê “mềm”. Theo Cushman & Wakefield, tính theo USD, giá thuê khu công nghiệp ở khu vực Hà Nội mở rộng rẻ hơn 40% so với các thành phố cấp 1 ở Trung Quốc. Đây là một lợi thế cạnh tranh lớn và sẽ còn được duy trì trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Trường Giang - Chủ tịch Hội đồng quản trị Fuji Hà Nội cho hay, Việt Nam được xem là quốc gia hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào. Hiện có ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam và Fuji Group cũng nhận được nhiều đặt hàng của các khách thuê, thậm chí nhiều khách thuê quy mô khá lớn đang đòi hỏi mặt bằng để triển khai dự án càng sớm càng tốt.
“Bối cảnh vĩ mô toàn cầu đang trở thành ‘cơn bão hoàn hảo’ cho thu hút đầu tư của Việt Nam. Các nhà đầu tư quốc tế ngày càng bị thúc đẩy để dịch chuyển nhà máy, chuỗi cung ứng và chúng ta được hưởng lợi từ điều này”, ông Giang nói.
Theo các thành viên thị trường, dù thách thức đang ngày một lớn hơn nhưng sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp vẫn được duy trì. Điều này đến từ các yếu tố dài hạn như tái thiết lập lại chuỗi cung ứng, làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ nhiều nền kinh tế lớn như Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ, Nhật Bản…
Theo đại diện Tổng công ty IDICO (mã IDC), từ quý IV/2023 tới nửa đầu năm 2024, IDICO sẽ bàn giao khoảng 95 ha đất công nghiệp cho các khách hàng, bao gồm cả các khách hàng lớn như Suntory Pepsico và Hyosung.
Tính đến cuối quý III/2023, IDICO còn hơn 630 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, là đơn vị đứng thứ 3 trong tốp các nhà phát triển dự án khu công nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán.
Đại diện IDICO cho hay, bối cảnh hiện tại, nhất là dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào mạnh mẽ, cho phép doanh nghiệp kỳ vọng sẽ duy trì hoạt động kinh doanh tích cực trong thời gian tới nhờ giá thuê hợp lý kết hợp với vị trí thuận lợi, cũng như uy tín trong việc đã hợp tác với nhiều khách hàng lớn.
“IDICO đã lên kế hoạch mở rộng quỹ đất khu công nghiệp thêm khoảng 1.893-2.283 ha trong giai đoạn tới qua việc triển khai 5 dự án khu công nghiệp mới”, đại diện IDICO thông tin thêm.
Trong một diễn biến có liên quan, giữa tháng 11/2023, IDICO đã góp 550 tỷ đồng để thành lập công ty con mới - IDICO Vinh Quang tại Hải Phòng với lĩnh vực hoạt động chính là đầu tư xây dựng, kinh doanh phát triển nhà, hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu dân cư tập trung. Hải Phòng hiện là một trong những địa phương đứng đầu cả nước về thu hút FDI những năm gần đây.
Lạc quan với tình hình thu hút đầu tư, nhiều nhà đầu tư chứng khoán tin tưởng vào cơ hội với các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, bản thân các nhà phát triển khu công nghiệp cũng tự tin với các kế hoạch trong dài hạn.
Thông tin từ Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) cho biết, nhà phát triển khu công nghiệp này sẽ phát hành cho cổ đông hiện hữu gần 60 triệu cổ phiếu với tỷ lệ 2:1 (cổ đông sở hữu 2 cổ phiếu có quyền mua 1 cổ phiếu mới), giá chào bán là 20.000 đồng/cổ phiếu. Số cổ phiếu chào bán thêm sẽ không bị hạn chế chuyển nhượng.
Khi hoàn tất, Sonadezi Châu Đức dự kiến thu về gần 1.200 tỷ đồng và theo kế hoạch, số tiền này sẽ được ưu tiên sử dụng cho các hoạt động: Bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng dự án Khu công nghiệp Châu Đức (400 tỷ đồng); tái cơ cấu các khoản nợ vay đối với các tổ chức tín dụng và thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn (800 tỷ đồng); trả gốc lãi các khoản vay tại Vietcombank (490 tỷ đồng) và trả gốc lãi trái phiếu SZCH2126001 phát hành năm 2021 (210 tỷ đồng). Thời gian giải ngân dự kiến từ quý IV/2023 đến quý I/2025. Như vậy, sau đợt phát hành này, Sonadezi Châu Đức sẽ tăng vốn điều lệ lên gần 1.800 tỷ đồng.
Về kế hoạch chia cổ tức, Sonadezi Châu Đức quyết định trả cổ tức năm 2022 bằng cổ phiếu với tỷ lệ thực hiện 5:1, tức 20% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu được nhận 20 cổ phiếu mới). Còn với IDICO, doanh nghiệp này đã chi gần 600 tỷ đồng chia cổ tức năm 2023, tỷ lệ 20% (1 cổ phiếu được nhận 2.000 đồng).
Bình luận về cơ hội từ dòng vốn mới, nhất là sau khi Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ lên đối tác chiến lược toàn diện, Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, Mỹ là quốc gia dẫn đầu về công nghệ trên thế giới. Mỗi năm, doanh nghiệp Mỹ đầu tư ra nước ngoài khoảng 200-300 tỷ USD, nhưng vốn FDI của Mỹ vào Việt Nam trong các năm gần đây chỉ khoảng 1 tỷ USD/năm. Sau khi nâng tầm hợp tác, kỳ vọng dòng vốn FDI của Mỹ đầu tư vào công nghệ cao được đẩy mạnh nhờ Việt Nam có trữ lượng lớn đất hiếm và vonfram - vốn là nguồn nguyên liệu quan trọng cho lĩnh vực này.
Dẫu vậy, MBS cũng cho rằng, tuy lợi thế cạnh tranh được duy trì nhưng xu hướng mới đặt ra nhiều thách thức hơn với các nhà phát triển khu công nghiệp. Theo đó, khu công nghiệp truyền thống dần mất đi lợi thế cạnh tranh, thay vào đó là khu công nghiệp hướng tới yếu tố xanh, bền vững ngày càng hấp dẫn khách thuê. Đầu tư vào dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch, giảm phát thải khí carbon ra môi trường đang là xu thế hiện nay.
Một điểm quan trọng nữa cũng được MBS chỉ ra, đó là dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang thị trường loại 2 (trên phạm vi cả nước) nhờ nguồn cung dồi dào, giá thuê thấp.