Sụt giảm về mọi mặt

Từng là một trong những phân khúc được các nhà đầu tư “săn” đón tích cực và mang lại lợi nhuận cực lớn. Hiện nay, phân khúc bất động sản nghỉ dương đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, khi trong năm 2023 phân khúc này “tụt dốc”.

Theo ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA Việt Nam, trong năm 2023, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2022.

Báo cáo của DKRA cho thấy phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 2.542 căn nguồn cung sơ cấp đến từ 67 dự án trong năm 2023, giảm 58% so với năm trước.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt 21% (tương đương 526 căn), chỉ bằng 13% so với năm 2022. Hầu hết nguồn cung đến từ khu vực miền Trung khi chiếm 36% tổng nguồn cung và 86% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng từ 6 – 155,7 tỷ đồng/căn. Mặc dù, nhiều chính sách bán hàng được áp dụng như cam kết/chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh,… nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không hiệu quả như kỳ vọng. 

Trong khi đó, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong năm 2023 đến từ 34 dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022.

Sức cầu thị trường giảm mạnh với lượng tiêu thụ đạt khoảng 366 căn, tương đương 6% so với năm ngoái. Giao dịch đa phần tập trung tại những dự án có pháp lý hoàn thiện, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn và có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, phân khúc condotel trong năm 2023 ghi nhận 5.937 căn được mở bán đến từ 45 dự án (trong đó có 4 dự án mới). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 20% (1.164 căn).

Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhiều năm qua chủ yếu phát triển tại khu vực các tỉnh như: Khánh Hoà, Đà Nẵng, Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… xa hơn nữa là Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Tại các khu vực trên các “ông lớn” trong làng bất động sản đã đầu tư hàng loạt hạ tầng, cơ sở kinh doanh dịch vụ, lưu trú nhằm kích cầu nhu cầu mua sắm, nghỉ dưỡng của người dân.

Tuy nhiên, thanh khoản thị trường ở mức thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, được phát triển bởi các chủ đầu tư có tài chính mạnh và có giá trị sản phẩm dưới 3 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với năm trước và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao.

Theo công bố mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (hồi cuối tháng 12/2023), trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022.

Toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm 2023. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng do một số dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng.

Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Cần thời gian dài để phục hồi

Với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá là đang ở “dưới đáy”.

Ngoài những vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn tín dụng, vốn lưu động cũng đã hạn chế đổ vào các dự án nghỉ dưỡng nên phân khúc này trở nên ảm đạm. Phân khúc này chỉ được chú ý đến khi các địa phương chú trọng vào thu hút, kích cầu du lịch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết trong bức tranh ảm đạm thì thị trường nghỉ dưỡng bất ngờ đón nhận điểm sáng khi từ cuối năm 2023. Xuất hiện tín hiệu phục hồi tích cực từ thị trường bất động sản và du lịch đã thúc đẩy chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ, nguồn cung vào thị trường.

VARS cho biết, trong quý 4/2023, dự án condotel tại Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang) có mức giá khoảng 55 triệu đồng/m2, ghi nhận 200 giao dịch trên tổng số 400 căn hộ mở bán trong vòng hơn 1 tháng với khách hàng đa số là nhà đầu tư.

So với các năm trước, lượng giao dịch này là không nhiều nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực Phú Quốc khó khăn, việc đạt tỷ lệ hấp thụ trên 50% được xem là tín hiệu khả quan.

Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT DKRA dự báo với bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2024 vẫn chưa thể có nhiều tín hiệu khả quan. Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm.

Theo đó, nguồn cung mới sẽ tiếp tục sụt giảm, condotel dự báo giảm so với năm 2023, dao động khoảng 800 - 1.000 căn.

Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo sẽ tương đương năm 2023, lần lượt dao động ở mức 250 - 300 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 200 - 300 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. 

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong năm tới. Để tồn tại, các doanh nghiệp, chủ đầu tư phải tung các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2024.

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Phạm Anh Khôi - Tiến sĩ - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services cho rằng, thị trường bất động sản nói chung đang gặp rất nhiều khó khăn, không riêng gì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

“Nhìn lại 1 năm quá nhiều biến động của thị trường và kinh tế, tuy nhiên với bất động sản nghĩ dưỡng, phân khúc này cũng đang được cơ quan nhà nước, có những chính sách nghiên cứu ban hành các quy định phù hợp để thị trường phát triển. Đơn cử trong năm 2023 có Nghị định 10 (cấp GCN cho Condotel, Officetel)…đây được xem là động thái gỡ vướng cho pháp lý các dự án nghỉ dưỡng trong tương lai. Giúp thị trường mình bạch, rõ ràng hơn”, ông Khôi chia sẻ.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, phân khúc bất động sản khó mà phục hồi lại như thời “hoàng kim”. Tuy nhiên, sau những “vấp ngã” các chủ đầu tư cần chuẩn chỉnh trong khâu pháp lý, minh bạch bán hàng, lợi nhuận.

Đặc biệt, phải phát triển dự án nền hình nên dạng với hạ tầng xã hội, kỹ thuật tốt nhằm thu hút lượng khách du lịch, khách mua, thì thị trường này sẽ dần hồi phục theo thời gian.