Đề xuất cho nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch

Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, một số Ủy ban của Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi một số điều, khoản Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề xuất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), đối với các loại đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội nhận thấy, điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có một số bất cập, hạn chế, thậm chí chưa phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Bởi lẽ, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở; Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác chỉ có 1 trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với “đất ở” và 2 trường hợp đang có quyền sử dụng đất đối với “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” thì mới được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đồng thời, điểm a khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại cho phép trường hợp dự án nhà ở thương mại có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư…

Do vậy, HoREA đề nghị rất cần thiết phải sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” phù hợp quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, chương trình phát triển nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn, có năng lực để đầu tư phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị có quy mô diện tích lớn lên đến hàng chục, vài chục, hàng trăm, hàng nghìn héc-ta, để vừa có kết cấu hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, vừa có nhiều tiện ích, dịch vụ đô thị.

HoREA cũng đề nghị cần thiết phải sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng giao Chính phủ quy định xử lý các “diện tích đất do Nhà nước quản lý thì diện tích đất do Nhà nước quản lý” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại (tương tự như quy định tại khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) để bảo đảm không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Theo ông Châu, việc sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như trên nhằm để “thể chế hóa” đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã nêu về quan điểm thể chế, chính sách về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, cũng như thực hiện giải pháp tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Bịt kín các lỗ hổng để tránh làm thất thu ngân sách nhà nước

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: “Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và để đảm bảo tính kế thừa các quy định đúng, trúng, hợp lý của Luật Đất đai 2013”.

Ngoài ra, hiệp hội cũng có ý kiến quan ngại, nếu tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì sẽ dẫn đến làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, mà trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm trước đây.

Tuy nhiên, hiệp hội nhận thấy, không phải là do Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm “đất ở”, hoặc “đất ở và đất khác”, hoặc “đất khác không phải là đất ở”, mà nguyên nhân chủ yếu dẫn đến làm thất thu ngân sách Nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm qua mà là do những bất cập, hạn chế của việc áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá, thẩm định giá đất; qua đó, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, đô thị.

Do vậy, HoREA cho rằng vấn đề mấu chốt cần giải quyết là phải “bịt kín” các “lỗ hổng” trong việc “áp dụng các phương pháp định giá đất” để “định giá đất”, “thẩm định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể” để tính “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án nhà ở thương mại, đô thị.

Mặt khác, hiện nay, Chính phủ đang tập trung xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất để thực hiện “quyền” của Nhà nước trong định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, “không chạy theo đuôi giá cả thị trường”, để thực hiện chức năng “Nhà nước điều tiết nền kinh tế”; trong đó có thị trường bất động sản để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.