Vợ chồng mình có hai con đang tuổi đi học cấp 1 và cấp 2. Cả hai đều phải lo phụ giúp cha mẹ đôi bên. Chồng mình 47 tuổi, còn mình 43 tuổi, thu nhập hiện tại giảm rất nhiều, chỉ còn khoảng 60-80 triệu đồng một tháng đã bao gồm tiền cho thuê nhà. Cả gia đình đã có bảo hiểm nhân thọ và bảo hiểm sức khỏe.

Mình có 3 căn nhà: một căn đang ở, một căn nhà phố cho thuê 11 triệu đồng mỗi tháng và một căn chung cư cho thuê 7 triệu đồng. Mình vay ngân hàng mua căn chung cư trả nợ gần 5 năm nay, đến giờ còn gần 500 triệu. Do phải lo cho hai bé học bán trú, học thêm và gửi cho ông bà hai bên, nên chi phí của gia đình mỗi tháng khoảng 50 triệu, trả nợ ngân hàng mỗi tháng trên dưới 20 triệu.

Mình có khoản dự phòng khoảng 500 triệu đồng. Nếu mình dùng khoản dự phòng trả nợ hết cho ngân hàng, mỗi tháng mình không bị áp lực trả nợ nhưng sẽ khó thực hiện kế hoạch đổi chung cư sang nhà phố. Nhưng tình hình kinh tế hiện tại khó khăn quá, chi phí sinh hoạt không giảm trong khi thu nhập không còn đảm bảo nên mình cũng bị áp lực về việc có thực hiện được kế hoạch đổi chung cư sang nhà phố mà không ảnh hưởng đến tài chính gia đình không, do chung cư đã 5 năm nên mình sợ càng để lâu càng mất giá. Nhờ chuyên gia tư vấn giúp một số phương án mình tự tính như sau:

- Phương án 1: dùng 500 triệu trả hết nợ ngân hàng, kế hoạch đổi nhà phố sẽ phải dừng lại

- Phương án 2: bán chung cư, trừ các chi phí sẽ còn 2 tỷ, mình lấy thêm khoản dự phòng 500 triệu đổi qua mua nhà ở vùng ven. Thu nhập cho thuê sẽ giảm, mình tiếp tục phải trả nợ ngân hàng, áp lực kinh tế sẽ nặng nhưng về lâu dài thì có tài sản cho con

- Phương án 3: giữ nguyên hiện trạng như bây giờ, vẫn giữ được tiền dự phòng, vẫn bị áp lực trả nợ, cho thuê chung cư thêm 1 năm nữa đợi kinh tế ổn định hơn rồi tính phương án đổi qua nhà phố

Xin cảm ơn chuyên gia!

Ruby

Chuyên gia tư vấn:

Trước khi giải đáp thắc mắc chính, tôi sẽ đưa ra một số những đánh giá tổng thể về bức tranh tài chính cá nhân của bạn.

Về thu nhập gia đình, 60-80 triệu đồng mỗi tháng là một mức thu nhập khá tốt tại Việt Nam. Tuy nhiên, bạn cần phải quản lý chi tiêu một cách cẩn thận, nhất là khi có những trách nhiệm tài chính như hỗ trợ cha mẹ hai bên và chi phí giáo dục cho hai con. Thời gian qua, thu nhập gia đình của bạn giảm sút, bạn cần đánh giá lại nguồn gốc của việc này là ngắn hạn hoặc dài hạn. Nếu dài hạn, cần có những điều chỉnh hợp lý như cắt giảm chi tiêu hoặc phát triển các nguồn thu nhập khác thay thế.

Về khả năng tạo ra tiền thặng dư, khoản này dao động từ âm 10 triệu đến dương 10 triệu đồng, sau khi trừ đi chi phí hàng tháng 50 triệu, trả nợ ngân hàng 20 triệu. Bạn đang có tỷ lệ chi tiêu trên thu nhập từ 62-83%. Tiêu chuẩn hợp lý của tỷ lệ này đối với thu nhập của bạn nên khoảng 50%, tức tương đương 30 triệu đồng mỗi tháng. Bạn có thể cân nhắc rà soát lại các khoản chi phí lớn như học phí, trợ cấp cho cha mẹ, di chuyển và ăn uống để cơ cấu hợp lý hơn. Chỉ cần làm tốt điều này, áp lực tài chính hàng tháng sẽ ngay lập tức giảm xuống.

Về khả năng phòng thủ tài chính trước các biến cố, tôi vui vì bạn đã có được sự bảo vệ từ các loại hình bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe và các loại bảo hiểm nhà nước khác (nếu có). Bạn nên cân nhắc khoản tiền dành cho các loại bảo hiểm này dao động trong khoảng 5-10% thu nhập hàng năm. Trường hợp đã tham gia bảo hiểm quá mức khuyến nghị, bạn có thể liên hệ với các chuyên gia về bảo hiểm để cơ cấu lại sản phẩm hợp lý hơn.

Về mục tiêu tài chính, tôi thấy bạn đang tập trung vào việc cơ cấu lại tài sản, đó là điều rất cần thiết. Nhưng bên cạnh đó, bạn nên cân nhắc đánh giá lại các mục tiêu tài chính dài hạn hơn và chuẩn bị cho nó, đặc biệt ở độ tuổi hiện tại của hai vợ chồng cần nghĩ đến việc xây dựng một số tiền để chuẩn bị cho quỹ hưu trí, khoản giáo dục cho con vào đại học.

Về tình hình tiết kiệm và đầu tư, bạn đang có khoản dự phòng 500 triệu đồng, con số này rất đáng mừng vì đây là một số tiền không hề nhỏ (tương đương 10 tháng chi tiêu thiết yếu của gia đình). Tuy nhiên, ở góc độ của chuyên gia tài chính, tôi mong bạn cân nhắc về quỹ dự phòng này nên giảm xuống. Bạn chỉ cần xây một quỹ dự phòng khẩn cấp tương đương khoảng 3 tháng chi phí sinh hoạt thiết yếu của gia đình, có thể gửi ngân hàng kỳ hạn ngắn để tạo được tính thanh khoản khi cần thiết với các biến động xấu trong ngắn hạn. Phần còn lại, chúng ta cần suy nghĩ đến việc vận dụng để có mức lãi suất tốt hơn thông qua đa dạng hóa các loại tài sản như đầu tư chứng khoán, quỹ mở, quỹ ETF hoặc một số loại tài sản khác. Tôi nhận thấy phần lớn tài sản của bạn tập trung vào bất động sản, bạn nên đa dạng hóa các lớp đầu tư hơn.

Về khoản vay ngân hàng, bạn còn nợ 500 triệu và mỗi tháng cần trả khoảng 20 triệu đồng. Như vậy để hết được số nợ này, bạn sẽ cần khoảng 25 tháng tương đương khoảng hơn 2 năm sắp tới. Số tiền bạn phải trả hàng tháng có tỷ lệ lãi vay trên thu nhập là 30-40%, một tỷ lệ hơi cao nhưng chưa đến mức tạo ra một áp lực quá lớn. Bằng chứng là 5 năm qua bạn vẫn trả đều đặn hàng tháng được. Từ các dữ kiện bạn đưa ra, tôi hiểu rằng tổng số nợ ngân hàng khoảng 1,7 tỷ đồng (tính trong điều kiện chưa có số vốn gốc ban đầu, chưa xác định lãi cố định hay thả nổi và các hình thức thanh toán kèm theo). Bạn đang cho thuê được 7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận khoảng 4,9% một năm so với số tiền vay ngân hàng. Tôi nhận thấy nếu cộng thêm số vốn gốc ban đầu, tỷ suất này còn thấp hơn nữa. Đồng thời, trong hoàn cảnh của bạn, mục đích chính mua chung cư để cho thuê, thời hạn sử dụng lớn hơn 5 năm cũng là một báo động nên cơ cấu tài sản, bởi chung cư có tính khấu hao rất rõ rệt.

Như vậy, tôi đã đánh giá sơ bộ về tình hình tài chính của gia đình bạn ở thời điểm hiện tại. Đối với câu hỏi của bạn về các phương án cơ cấu tài sản, tôi có nhận định như sau.

Thứ nhất, bất động sản nhà ở có mục đích ổn định định cư. Đây là tài sản tôi giả định rằng bạn mong muốn ở lâu dài và không có nhu cầu thay đổi. Do không có thông tin rõ ràng về loại hình bất động sản là chung cư hay nhà phố, nên tôi sẽ mặc định không khuyến nghị thay đổi.

Thứ hai, đối với bất động sản nhà phố cho thuê với giá 11 triệu đồng mỗi tháng. Loại hình bất động sản này nên nắm giữ vì vị trí, diện tính, loại hình có thể tăng giá vốn (giá đất) trong tương lai đồng thời tạo ra dòng tiền hàng tháng.

Thứ ba, đối với bất động sản chung cư đã qua sử dụng 5 năm, có tỷ suất lợi nhuận hàng năm đang nhỏ hơn 5%, khả năng tăng giá vốn không còn nhiều (dĩ nhiên có những thời điểm, một số chung cư có vị trí tốt vẫn có thể tăng giá, nhưng tôi đưa ra số liệu chung và bạn nên đánh giá thêm dựa vào thông tin thực tế), do đó nên thực hiện cơ cấu. Đồng thời, thời gian mà bạn đã sử dụng và vận hành căn chung cư này đã 5 năm - thời điểm phù hợp để thực hiện hành động này.

Như vậy, căn chung cư bạn sở hữu đã ở thời điểm hợp lý để tái cơ cấu. Bây giờ chúng ta sẽ xem xét 3 phương án bạn nêu ra. Tôi nhận thấy cả ba phương án đều có những ưu nhược điểm riêng như sau.

Ở phương án đầu, khoản lãi vay phải trả hàng tháng của bạn tuy hơi nhỉnh hơn so với mức tiêu chuẩn nhưng không đáng kể. Bạn nên đánh giá và xem xét lại tình hình chi tiêu để điều chỉnh khoản này nằm trong mức an toàn là dưới 30% thu nhập cả gia đình. Như vậy, phương án một là trả hết nợ ngân hàng đã được giải quyết khi áp lực lãi vay giảm, khả năng tạo thu nhập của hai vợ chồng đáp ứng được.

Ở phương án thứ hai, thời điểm hiện tại của thị trường bất động sản đang trầm lắng, mặt bằng giá hạ thấp so với đỉnh, xuất hiện nhiều cơ hội mua gom bất động sản giá rẻ. Bất động sản trong dài hạn có tiềm năng tăng trưởng khoảng 10% mỗi năm. Bạn có thể lựa chọn những bất động sản phù hợp với khả năng kinh tế sau khi bán chung cư đi (khoảng 1,5-2 tỷ đồng). Bạn không nhất thiết phải đưa toàn bộ khoản tiền sẽ có và hiện có để mua bất động sản lớn, mà nên đa dạng hóa sang các lớp tài sản khác.

Nếu đã lựa chọn bất động sản khoảng 2,5 tỷ và mong muốn dùng hết tiền để mua, bạn cần xem lại luận điểm một để đảm bảo khoản vay nằm trong phạm vi thu nhập có thể trả. Đồng thời, bạn nên cân nhắc rằng nếu dùng toàn bộ số tiền trên, cả gia đình sẽ không có quỹ dự phòng khẩn cấp - một điều đáng quan ngại. Bạn có thể chuẩn bị các phương án khác để luôn sẵn có khoản này trước khi quyết định dùng toàn bộ số tiền 2,5 tỷ để mua bất động sản. Mặt khác, tính đa dạng các lớp tài sản đối với phương án này cũng tiềm ẩn các rủi ro bởi bất động sản là một loại khó thanh khoản.

Ở phương án cuối cùng, tôi cho rằng khó có thể trả lời chính xác về việc có nên chờ đợi thêm một năm nữa mới tiến hành các kế hoạch hay không. Tuy nhiên, dựa vào các báo cáo về tình hình bất động sản cuối năm 2023, khi nền lãi suất huy động và cho vay của ngân hàng thấp, thị trường đang có dấu hiệu ấm dần. VNếu tốc độ phục hồi này nhanh hơn, bạn cũng phải dự trù giá mua bất động sản ở một năm sắp tới sẽ không còn như hiện tại. Dĩ nhiên, quyền quyết định về thời điểm thuộc về bạn. Cả gia đình nên tham khảo chi tiết về vị trí nhà phố, khả năng khai thác dòng tiền, giao dịch bất động sản ở khu vực sắp mua làm cơ sở quyết định chính xác hơn.

Trần Mạnh Hoàng Việt
Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân tại
Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT