Vụ kiện hành chính giữa bà Lưu, 42 tuổi, với Sở Tài nguyên và Môi trường sắp được TAND TP HCM phân xử vào tháng 2.
Trong đơn khởi kiện, bà Lưu cho biết, năm 2018, bà ký hợp đồng mua căn hộ chung cư Saigon Gateway của Công ty cổ phần bất động sản Hiệp Phú Land (Công ty Hiệp Phú Land). Dự án Khu căn hộ Saigon Gateway được các sở ngành chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng trên phần đất có diện tích hơn 14.300 m2. Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012 là sau khi trừ đi lộ giới diện tích xây dựng là 13.300 m2.
Bà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được công ty bàn giao nhà một năm sau đó. Tuy nhiên, đến nay căn hộ của bà cũng như của cư dân khác chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền.
Quá trình tìm hiểu, bà và các cư dân nhận thấy ngày 6/5/2019 Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã cấp lại giấy chứng nhận cho chủ đầu tư trên phần đất của dự án và tách thành hai sổ. Cụ thể, Công ty Hiệp Phú Land được sử dụng riêng đối với toàn bộ khu đất, trong đó diện tích đất xây dựng chung cư là hơn 8.300 m2 và diện tích đất thương mại dịch vụ hơn 5.000 m2.
Lối cổng chính vào khu chung cư Saigon Gateway kết nối với đường Xa lộ Hà Nội. Ảnh: Bình Nguyên
Theo bà Lưu, việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cấp Giấy chứng nhận cho Công ty Hiệp Phú Land sử dụng riêng phần đất thương mại dịch vụ lên tới hơn 5.000 m2 là trái quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà cũng như cư dân tại đây. Bởi, trong hồ sơ dự án, chủ đầu tư chỉ được xây dựng khu văn phòng trên phần đất 835 m2, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường cấp cho chủ đầu tư sử dụng riêng lên tới hơn 5.000 m2 đất thương mại dịch vụ, lấy luôn cả đất thuộc cổng chính đi vào chung cư, phần lớn đất giao thông nội bộ, đất cây xanh mà lẽ ra "thuộc quyền sử dụng chung của những người mua nhà tại chung cư".
Chung cư Saigon Gateway chỉ có cổng ra vào duy nhất là cổng chính đi ra đường Xa lộ Hà Nội (nay là đường Võ Nguyên Giáp). Với việc chủ đầu tư được sử dụng riêng phần đất nói trên, hiện toàn bộ cư dân không có lối đi, phải đi nhờ trên đất của chủ đầu tư. Trong khi đó, chủ đầu tư đã nhiều lần yêu cầu Ban quản trị, cư dân dời cổng bảo vệ, bàn giao phần đất cho chủ đầu tư.
Nguyên đơn nêu, bà và gần 100 cư dân khác từng gửi văn bản kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư năm 2019, nhưng không được phản hồi. Do đó, bà khởi kiện Sở ra tòa, đề nghị huỷ hai giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng (năm 2019) cấp lại cho chủ đầu tư.
Bà Lưu cho rằng, đất xây dựng nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ tại chung cư. Tức là, sau khi công ty bán căn hộ chung cư Saigon Gateway cho bà và cư dân khác thì toàn bộ phần đất và các công trình phục vụ dự án phải thuộc quyền sử dụng chung của cư dân chứ không phải thuộc quyền sử dụng riêng của chủ đầu tư.
Theo nguyên đơn, việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cấp sổ riêng cho chủ đầu tư là ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt, làm mất đi quyền sở hữu chung của cư dân đối với phần lớn diện tích đất cây xanh, tường bao, đất giao thông nội bộ trong và ngoài chung cư.
"Nhà chung cư phải có các công trình phụ, đường nội bộ, công viên... thì chúng tôi mới mua", bà Lưu viết trong đơn, cho biết lúc bà và các cư dân ký hợp đồng thì toàn bộ dự án được cấp chung một sổ, nhưng sau khi được bàn giao nhà thì khu đất được tách làm hai sổ riêng. Giờ toàn bộ phần công viên, sân tập thể dục và cổng chính nằm trên khu đất thương mại 5.000 m2 chủ đầu tư đã bán cho đối tác, ảnh hưởng rất lớn đến đời sống sinh hoạt của cư dân.
Quá trình giải quyết vụ án, tòa đã nhiều lần tổ chức đối thoại ghi nhận ý kiến các bên. Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho Công ty Cổ phần bất động sản Hiệp Phú Land tại dự án Saigon Gateway là đúng theo quy định.
Theo Sở, quy hoạch được duyệt thể hiện khu đất thực hiện dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ được xây dựng hai khối nhà với hai mục đích riêng biệt có phân ranh giới gồm: khối chung cư và khối thương mại dịch vụ. Pháp luật quy định đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài ổn định còn đất thương mại có thời hạn không quá 50 năm. Nghĩa vụ tài chính tương ứng đối với hai loại đất này là khác nhau. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tách hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai khu đất có mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng khác nhau là đúng quy định.
Về lối đi của khu chung cư, hiện đường dự phóng kết nối cổng phụ phía Đông Bắc của chung cư chưa được đầu tư xây dựng nên các hộ dân sẽ đi chung với lối đi cổng chính của khu thương mại. Sở Tài nguyên đề nghị chủ đầu tư nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho khu thương mại dịch vụ để cập nhật nội dung này.
Là người có quyền nghĩa vụ liên quan trong vụ án, đại diện chủ đầu tư cho rằng, việc người khởi kiện nói "chủ đầu tư chỉ được xây dựng khu văn phòng trên phần đất 835 m2 nhưng lại được Sở cấp quyền sử dụng tới hơn 5.000 m2" là do chưa hiểu đúng quy định. Bởi phần hơn 835 m2 là phần khối đế của khu thương mại dịch vụ trong tổng diện tích khuôn viên khu đất thương mại dịch vụ hơn 5.000 m2.
Đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung trong khu căn hộ phía chủ đầu tư đã bàn giao đầy đủ cho bà Lưu và các cư dân khác. Còn phần đất thuộc khu thương mại dịch vụ là thuộc sở hữu riêng của công ty, việc này đã được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên.
Về lối đi chung, phương án kết nối giao thông của dự án đã được Sở Giao thông Vận tải thống nhất rằng, khối chung cư kết nối giao thông với đường dự phóng phía Đông Bắc (cổng phụ); khối thương mại dịch vụ kết nối giao thông tại vị trí đường Xa lộ Hà Nội. Việc đường quy hoạch nhà nước chưa thi công không phải là lỗi của công ty.
Theo quy định, công ty vẫn phải đảm bảo lối đi chung cho các hộ dân của khu căn hộ. Khi đường giao thông theo hai hướng nói trên được đầu tư thì sẽ chấm dứt quyền sử dụng đối với khu đất thương mại. Việc này được thể hiện trên giấy chứng nhận Sở đã cấp nên quyền lợi về lối đi của cư dân sẽ luôn được đảm bảo.
Tuy nhiên, bà Lưu cho rằng, trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên không thể hiện việc chủ đầu tư được sở hữu riêng đối với toàn khu thương mại dịch vụ.
Hải Duyên
Xem thêm: lmth.9840074-gnuhc-id-iol-tam-mal-iv-mch-pt-gnourt-iom-av-neyugn-iat-os-neik-nad-uc/ten.sserpxenv