Sự kiện được quan tâm nhiều nhất đối với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản hiện nay chính là việc Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

Luật Đất đai (sửa đổi), hay còn gọi là Luật Đất đai 2024, có nhiều thay đổi quan trọng. Đầu tiên, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ngoài ra, Luật quy định riêng trường hợp thu hồi đất nếu không thuộc các trường hợp quy định tại điều trước đó thì Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất. Điều này sẽ giúp đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.

Luật mới cũng quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, Điều 91 của Luật xác định việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Thay vì khung giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định bảng giá đất hàng năm

Thứ ba, Luật mới đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất. Theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm. Việc này sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường.

Vấn đề thứ 4, giá đất sẽ được xác định bằng 4 phương pháp gồm: So sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp cần áp dụng phương pháp khác, Chính phủ sẽ đề xuất và chờ được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Và vấn đề thứ 5, được rất nhiều người dân quan tâm đó là Luật Đất đai sửa đổi quy định việc xem xét cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật về đất đai đến trước ngày 1/7/2014. Điều này đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất nhưng cũng gắn trách nhiệm quản lý của Nhà nước xác định rõ đất đai không có vi phạm mới được cấp sổ.

"Luật Đất đai là luật gốc, luật sống còn của ngành bất động sản sẽ giúp giải quyết khó khăn cho thị trường, giải tỏa các điểm nghẽn, tạo ra động lực tốt cho các doanh nghiệp hoạt động…", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết.

Còn theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, Luật Đất đai (sửa đổi) có thay đổi mới sẽ tác động về định hình chiến lược của các chủ đầu tư. Bản thân các nhà đầu tư cá nhân sẽ dựa trên yếu tố đó, quyết định được kế hoạch của mình".

Đề xuất giải pháp các dự án chuyển tiếp

Luật Đất đai 2024, với nhiều thay đổi lớn, sẽ có những tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên một câu hỏi đặt ra là các dự án bất động sản đang triển khai dở dang các thủ tục đầu tư, trước thời điểm Luật có hiệu lực, nằm trong thời kỳ thay đổi giữa Luật cũ và Luật mới, thì sẽ được xử lý như thế nào?

Theo các chuyên gia, điểm tích cực của quy định "được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở" sẽ chấm dứt tình trạng một số doanh nghiệp tư nhân mua gom, thâu tóm đất đai để trục lợi. Tuy nhiên, việc giảm chi phối của khu vực tư nhân theo quy định này sẽ khiến nguồn cung nhà ở tiếp tục sụt giảm. Bởi trong thực tế số lượng những thực hiện trên đất ở thường đã rất ít.

Thống kê từ Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh về tỉ lệ dự án nhà ở thương mại phát triển trên các loại đất có những con số đáng chú ý: Dự án thực hiện trên 100% đất ở chỉ chiếm 1%; Các dự án phát triển trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm số lượng lớn nhất 94%; Còn các dự án phát triển trên đất nông nghiệp thuần túy, hay đất phi nông nghiệp chiếm tỉ lệ khoảng 5%.

Dù chiếm tỉ lệ 5% nhưng các khu đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp thường thực hiện được các dự án có diện tích rất lớn, được phát triển chuẩn chỉnh bài bản, như tại TP Hồ Chí Minh có khu đô thị Phú Mỹ Hưng có diện tích thực hiện giai đoạn 1 là hơn 400 hecta.

Do đó, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đánh giá cao việc Quốc hội đề nghị Chính Phủ trong trường hợp cần thiết nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật.

"Chúng tôi đề nghị Chính Phủ đánh giá tác động một cách thấu đáo để trình Quốc hội xem xét cho phép thực hiện thí điểm cơ chế này để bổ sung thêm nguồn lực từ xã hội, trong lúc các tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước chưa có đủ năng lực để có được quỹ đất đủ cung ứng cho nền kinh tế, đặc biệt đủ để thực hiện các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị có quy mô lớn", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết.

Các doanh nghiệp hiện đang rất mong chờ các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo một số chuyên gia, đề án nghiên cứu thí điểm của Chính phủ cần chú trọng vào các giải pháp để kiểm soát hoạt động chuyển nhượng các loại đất khác không phải đất ở thông qua các công cụ như quy hoạch, tính tiền sử dụng đất.

"Ví dụ nhà đầu tư chuyển nhượng đất nông nghiệp chẳng hạn để thực hiện dự thì trước hết phải có quy hoạch để thực hiện dự đó đã thì trên cơ sở đó họ mới nhận chuyển nhượng. Và như vậy họ sẽ chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, và họ phải nộp tiền sử dụng đất, và mình kiểm soát số tiền này, thu đúng - thu đủ", TS. Dương Kim Thế Nguyên - Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước - UEH cho biết.

Do vậy, về lâu dài theo các chuyên gia Nhà nước cần thúc đẩy mạnh mẽ hơn các tổ chức phát triển quỹ đất có đủ năng lực và nguồn tài chính để thực hiện việc giao, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ không còn nhu cầu tự đi mua đất mà được tiếp cận quỹ đất công khai, minh bạch qua đấu giá, đấu thầu, giúp thị trường cạnh tranh lành mạnh hơn.

Cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đã được Quốc hội thông qua vào cuối năm ngoái, Luật Đất đai (sửa đổi) đã tạo ra sự hoàn thiện đồng bộ với thể chế pháp luật liên quan tới hoạt động đất đai và kinh doanh bất động sản. Các dự luật mới sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025.

Trong khoảng thời gian này, cộng đồng doanh nghiệp rất mong chờ sẽ có những hướng dẫn cụ thể, chi tiết, đặc biệt là các dự án thực hiện trong giai đoạn chuyển tiếp từ luật cũ sang luật mới, để có thể tăng nguồn cung dự án bất động sản, giúp bình ổn giá nhà, vốn nhiều biến động thời gian qua.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!