Giá chung cư khó giảm

Thị trường bất động sản khép lại năm 2023 với sự ảm đạm ở nhiều phân khúc, thế nhưng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực vẫn được giao dịch khá tốt. Trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mới tại khu vực phía Nam dự báo tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000-15.000 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM với khoảng 8.000-10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000-6.000 căn, theo dự báo của DKRA Group.

Điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp được dự báo tăng nhẹ trước áp lực gia tăng của chi phí đầu vào.

Theo ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land, trong giai đoạn thị trường diễn biến sôi động 2018-2021, khách hàng không để ý nhiều tới đơn giá bán (bao nhiêu tiền trên mỗi mét vuông), mà quan tâm cần chi bao nhiêu tiền ban đầu để mua được bất động sản.

Cụ thể hơn, ông Bình cho biết, trước đây, khi mua một căn hộ, khách hàng thường phải trả trước 30%, còn lại vay 70%. Sau đó, để thu hút hơn, nhiều chủ đầu tư giảm dần tỷ lệ này xuống là 25% - 75%, rồi đến 10% - 90%. Thậm chí, vào thời điểm dịch bệnh, thị trường xuất hiện khái niệm “mua nhà 0 đồng”, tức là khách hàng không cần trả trước mà vẫn có thể ký hợp đồng mua nhà và khi đó, có ít nhất 3 dự án áp dụng chính sách này.

“Trong 2 năm qua, khi thị trường bước vào chu kỳ suy thoái, khách hàng bắt đầu xem xét kỹ hơn đơn giá bán. Tại TP.HCM, căn hộ 2 phòng ngủ giá trên 3 tỷ đồng/căn, tương đương đơn giá hơn 50 triệu đồng/m2, sẽ khó bán trong thời điểm này, còn căn trên dưới 2 tỷ đồng dễ bán hơn hẳn”, ông Bình cho hay.

Trên thực tế, giá chung cư rất khó giảm khi chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, nhiều dự án thời gian triển khai kéo dài nhiều năm do vướng pháp lý dẫn đến tổng chi phí đầu tư đội lên rất cao, cho nên chủ đầu tư không thể bán giá rẻ.

“Cơ cấu giá bán nhà ở thương mại được tính bằng công thức: Giá bán = Giá thành phẩm + Chi phí bán hàng + Lợi nhuận. Dù nhiều chủ đầu tư chủ động giảm chi phí bán hàng và cắt giảm lợi nhuận, nhưng giá thành vẫn là phần nặng nhất kéo giá bán tăng, lý do bởi các chi phí đầu tư, xây dựng… tăng, trong khi tiền bồi thường giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế. Phần còn lại chưa được khấu trừ ‘bị coi là lợi nhuận’. Chưa kể, chủ đầu tư còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp và phần này cũng được tính vào giá bán khách hàng phải gánh”, ông Châu phân tích.

Nhóm người trẻ quan tâm tới sản phẩm chung cư mini. Ảnh: Dũng Minh

Giải pháp nào thúc đẩy thanh khoản?

Nghiên cứu về tâm lý người dùng được Tập đoàn Property Guru công bố gần đây cho thấy, tại TP.HCM, có 28% nhu cầu mua căn hộ tập trung tại khoảng giá dưới 2 tỷ đồng/căn, 45% nhu cầu rơi vào các căn từ 2 tỷ đồng đến tối đa 4 tỷ đồng.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, trong giai đoạn cuối năm 2023, loại hình chung cư diện tích nhỏ dưới 35 m2 có lượt tìm mua tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, căn hộ diện tích từ trên 35 m2 đến 70 m2 ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm 22% và căn diện tích trên 70 m2 giảm hơn 50%. Ngay với nhu cầu thuê chung cư, 67% người đi thuê ưu tiên tìm các căn có diện tích nhỏ để tiết kiệm chi phí.

Hiện nay, khi giá nhà đã neo quá cao, để giảm giá bán từ đó thúc đẩy thanh khoản, nhiều chủ đầu tư hướng đến giải pháp giảm diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu người mua.

Chẳng hạn, Phú Đông Group vừa cho ra mắt dự án Phú Đông SkyOne tại Bình Dương quy mô 780 căn hộ diện tích từ 42-75 m2, giá bán từ 1,2-2,2 tỷ đồng/căn, trong đó 60% số căn có mức giá bình quân 1,6 tỷ đồng/căn.

Tương tự, Tập đoàn Bcons giới thiệu ra thị trường nhiều dự án căn hộ có diện tích vừa phải để phù hợp khả năng chi trả của số đông, trong đó có tháp căn hộ mới quy mô gần 2.000 căn nằm trong quần thể dự án Bcons City tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, giá bán từ 42 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Như vậy, một căn hộ 50 m2 tại dự án này có giá bán thấp nhất từ 2,3 tỷ đồng.

Cũng tại đây, một dự án khác của chủ đầu tư này là Bcons Bình Thắng dự kiến triển khai trong năm nay với mức giá trung bình từ 35-38 triệu đồng/m2 (chưa VAT), tức rẻ nhất cũng vào khoảng 1,9-2,1 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 50 m2.

TS. Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS- FERI) nhận định, năm 2024 hứa hẹn nhiều cơ hội từ những phân khúc bất động sản được chú trọng phát triển, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền dưới 2,5 tỷ đồng/căn do có nhu cầu rất lớn.

“Loại hình chung cư mini đang nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường và Nhà nước đang xây dựng khung pháp lý riêng cho loại hình nhà ở này. Nhu cầu chung cư mini tại các đô thị là rất lớn, đặc biệt từ nhóm khách hàng Gen Z (những người sinh ra trong giai đoạn 1997-2012), người độc thân và gia đình 1 thế hệ”, ông Khôi chia sẻ thêm.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Thái Bình cho hay, hiện nay, nhiều dự án sẽ gặp khó trong việc cơ cấu lại diện tích căn hộ do nằm trong quy hoạch cũ trước đây thường có diện tích lớn từ 2-3 phòng ngủ, thậm chí có những dự án không có căn hộ 1 phòng ngủ hay căn studio.

Để phù hợp với nhu cầu thị trường hiện tại, chủ đầu tư sẽ phải phân chia lại diện tích, căn 1 phòng ngủ có diện tích hơn 30 m2, nếu có 2 phòng ngủ cũng chỉ nhỉnh hơn 50 m2. Và muốn làm được, chủ đầu tư phải xin lại quy hoạch và mất ít nhất vài năm cho thủ tục này.

Đơn cử, tại dự án Global City (quận 2 cũ, TP.HCM), nếu bán căn hộ theo quy hoạch cũ thì buộc phải bán với diện tích lớn, đồng nghĩa giá trị sản phẩm ở mức cao. Hay tại dự án Vinhomes Grand Park (quận 9 cũ, TP.HCM) tồn tại 2 quy hoạch, một là phân khu The Beverly Solari thuộc quy hoạch cũ là các sản phẩm cao cấp, trong khi những phân khu như The Origami phải làm lại quy hoạch, mất nhiều thời gian mới được bán căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 33 m2.

“Trong giai đoạn này, khách hàng rất đắn đo trong việc lựa chọn sản phẩm, giá bán. Đây là bài toán khó cho các chủ đầu tư trong việc đưa ra sản phẩm phù hợp”, ông Bình nhấn mạnh.