2023 – một năm suôn sẻ của bất động sản khu công nghiệp

Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2023 của công ty tư vấn Avison Young, dù biến động làm trì hoãn một số giao dịch, nhìn chung phân khúc bất động sản khu công nghiệp (KCN) đã có một năm hoạt động tương đối suôn sẻ với hầu hết chỉ số tăng trưởng tích cực.

Trên khắp cả nước, giá thuê đất ổn định, thậm chí tăng nhẹ tại Hà Nội, với tỷ lệ lấp đầy cao. Năm 2023, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án khởi công hoặc hình thành, hứa hẹn bổ sung nguồn cung đất và cơ sở công nghiệp mới, chất lượng cao trong những năm tới.

Đánh giá về nhóm cổ phiếu bất động sản KCN trong năm 2023, chuyên gia phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán VPS (VPS) nhìn nhận là một trong những ngành có hiệu suất tích cực trong năm 2023, trái ngược với nhiều nhóm ngành khác ghi nhận kết quả kinh doanh khá tệ. Dòng tiền thông minh có xu hướng đổ vào cổ phiếu của các doanh nghiệp có hiệu quả kinh doanh cao, chủ yếu do lợi nhuận từ việc cho thuê khu công nghiệp tăng cũng như quản lý chi phí tốt.

Chuyên gia VPS cho biết, giá cổ phiếu bất động sản KCN nói chung có diễn biến tích cực, tăng khoảng 46% từ tháng 11/2022 đến nay, vượt xa mức tăng của VN-Index. Bên cạnh đó, khối ngoại thể hiện sự quan tâm đặc biệt đối với cổ phiếu bất động sản KCN bằng việc mua ròng cả nghìn tỷ đồng từ đầu năm. Biên lợi nhuận gộp quý III/2023 của các doanh nghiệp bất động sản KCN tăng lên 43,4% (cùng kỳ năm ngoái ở mức 36,5%).

Triển vọng và thách thức trong năm 2024

Trong năm 2024, chuyên gia VPS đánh giá nhóm cổ phiếu bất động sản KCN còn nhiều triển vọng tăng trưởng tích cực: Đầu tiên, chuyên gia dự báo về mặt tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp sẽ cao và giá thuê vẫn tăng tích cực. Bên cạnh đó, khu vực phía Bắc tiếp tục duy trì sức hút trong xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc. Báo cáo của Avison Young cũng nhận định, chính quyền cả hai thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lập kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang những mô hình công nghiệp mới, hiện đại hơn nhằm phục vụ các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ hiện đại và giá trị cao. Chẳng hạn, việc thành lập Trung tâm điện tử vi mạch bán dẫn TP.HCM và Tổ hợp Techno Park Việt Nam – Hàn Quốc tại Hà Nội.

Tiếp theo là việc dòng vốn FDI tiếp tục diễn biến tích cực, với sự hỗ trợ từ các chính sách thuận lợi và cải thiện hạ tầng giao thông đặc biệt là khu vực phía Nam. Nhiều doanh nghiệp nước ngoài lựa chọn Việt Nam làm địa điểm sản xuất, và vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế chiếm tỷ lệ đáng kể.

Bên cạnh triển vọng cũng có không ít thách thức dành cho nhóm bất động sản KCN trong năm 2024. Chuyên gia VPS chỉ ra ba thách thức lớn: thứ nhất, có khả năng khó khăn về nguồn cung đất trong năm 2024 tại phía Nam. Thứ hai, Luật thuế tối thiểu toàn cầu có thể ảnh hưởng mạnh đến ngành bất động sản KCN và cuối cùng chi phí đền bù mặt bằng tăng và giá cổ phiếu đã tăng nhiều, có thể tạo ra những thách thức mới.

Trong giai đoạn hiện nay, chuyên gia VPS khuyến nghị nhà đầu có thể mua tích lũy và nắm giữ các cổ phiếu thuộc nhóm Bất động sản Khu công nghiệp.ê Thị trường tích lũy hoặc điều chỉnh có thể là cơ hội để gia tăng tỷ trọng với các mã cổ phiếu: KBC IDC SZC.