Tiền đã rẻ…

Bắt đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, trong bối cảnh hiện tại, bất động sản sẽ vẫn là lựa chọn tốt, được nhiều nhà đầu tư tìm đến.

“Vàng đang lên cao và có nhiều rủi ro, chứng khoán cũng vậy, trong khi với người Việt Nam, bất động sản từ lâu đã là kênh đầu tư được coi trọng. Bối cảnh hiện tại, từ lãi suất đến hành lang pháp lý đều đã thuận lợi, rõ ràng hơn cho nhà đầu tư khi tham gia thị trường. Một loạt sắc luật chuyên ngành đã được thông qua, tạo điều kiện cho thị trường phát triển, cùng với mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm mạnh sẽ khiến nhà đầu tư tự tin hơn”, bà Nhung nhấn mạnh.

Cùng góc nhìn, bà Phạm Thị Thùy Dung - Trưởng Phòng Kinh doanh OneHousing cho biết, các nhà đầu tư đã tham gia hoặc quan sát các kênh đầu tư thời gian qua đều có thể nhận thấy, với kênh tiết kiệm - lãi suất các kỳ hạn dưới 12 tháng thậm chí còn thấp hơn cả mức lạm phát mục tiêu trong năm 2023, tức thấp hơn 4,5%/năm. Rõ ràng, kênh tiết kiệm chỉ là giải pháp ngắn hạn để giữ tiền, không được xem là một kênh đầu tư sinh lời cao trong dài hạn.

Với kênh đầu tư vàng, giá kim loại quý này trong những ngày qua biến động rất mạnh, có thời điểm đã vượt mức 80 triệu đồng/lượng, cao hơn thế giới gần 20 triệu đồng/lượng. Đặc biệt, các doanh nghiệp đã kéo giãn khoảng cách giữa mua và bán lên tới 4-5 triệu đồng/lượng và đẩy rủi ro về phía người mua.

Với bất động sản, theo bà Dung, lâu nay vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền của giới đầu tư, nhưng việc lựa chọn phân khúc đầu tư sẽ có nhiều thay đổi khi theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua mới đây, sẽ có khoảng 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước siết chặt hơn hoạt động phân lô, tách thửa đất. Như vậy, tại thị trường Hà Nội, năm 2024 sẽ chỉ còn các dự án đã đầy đủ pháp lý mới có thể ra hàng, thị trường thổ cư sẽ tiếp tục duy trì, thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư từ 6 tháng cuối năm 2023 đã diễn ra khá sôi động, cả chung cư cũ trong nội đô hay các dự án mới ở rìa phía Đông, phía Tây Thủ đô đều tăng giá.

… sẽ kích thích nhu cầu bất động sản

Theo đại diện BHS Group, Nhà nước đang nỗ lực không ngừng trong việc đưa ra các chính sách hỗ trợ nền kinh tế và thị trường địa ốc. Việc thông qua các dự án luật sửa đổi, hệ thống pháp lý được hoàn thiện là một điểm sáng lớn. Cùng với đó là việc nâng cao mục tiêu tăng trưởng tín dụng, giảm lãi suất cho vay…, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp dễ dàng hơn trong tiếp cận vốn ngân hàng phục vụ hoạt động sản xuất – kinh doanh, phát triển dự án. Ngoài ra, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy giải ngân, qua đó đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn.

“Tất cả những điều này cho thấy, Nhà nước đang dồn toàn lực cho thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng”, đại diện BHS Group nói, đồng thời chia sẻ thêm, năm 2024 nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, đặc biệt ở khu vực nội đô Hà Nội và TP.HCM. Trong giai đoạn chờ thực thi luật mới, các dự án sẽ khó được phê duyệt để ra hàng. Nguồn cung mới bị hạn chế, các dự án mở bán trong thời gian tới đa phần là các dự án cũ tiếp tục triển khai giai đoạn tiếp theo. Do đó, chung cư vẫn là sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất, giá bán các sản phẩm chung cư có xu hướng tiếp tục tăng lên.

Còn bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, với phân khúc căn hộ, trong năm 2024, 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu sẽ cung cấp khoảng 12.100 căn hộ ra thị trường Hà Nội. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm khoảng 79% thị phần; các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ cung cấp 87% thị phần.

Sản phẩm tại các địa phương lân cận cũng trong xu hướng tăng, giúp giảm sức ép nhà ở cho Hà Nội. Chẳng hạn, Hưng Yên và Bắc Ninh dự kiến cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau năm 2026. Cải thiện cơ sở hạ tầng, nhà ở giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt.

Một điểm đáng chú ý khác, theo bà Hằng, xu hướng của thị trường thời gian tới là dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven, nguồn cầu chính đến từ các dự án đại đô thị tích hợp.

“Có sự mất kết nối giữa nguồn cung và nguồn cầu ở Hà Nội, đặc biệt là nhà ở bình dân. Các tuyến đường sắt đô thị và đường vành đai khi hoàn thành sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển ra ngoài trung tâm”, bà Hằng nói và cho biết thêm, kể từ khi ra mắt vào cuối năm 2018 - đầu năm 2019, hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã cung cấp 46% nguồn cung mới và 33% số căn đã bán thành công, cho thấy nhu cầu nhà ở tiếp tục gia tăng ở khu vực ngoại thành. Những dự án này có tiện ích nội khu đa dạng và hoàn chỉnh để bù đắp cho yếu tố vị trí ở xa trung tâm thành phố. Các dự án lớn khác như Vinhomes Cổ Loa (385 ha), BRG Smart CIty (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha) sẽ đóng góp khoảng 35% nguồn cung tương lai.

Ông Phạm Vũ Thăng Long, Trưởng Bộ phận Kinh tế vĩ mô Công ty Chứng khoán HSC nhìn nhận, có thể nói kết thúc năm 2023 cũng là thời điểm khó khăn với bất động sản dân cư qua đi và môi trường lãi suất thấp có thể kích thích thêm nhu cầu nhà ở. Mặt khác, theo một số nghiên cứu, tỷ lệ người sở hữu nhà đất tại Việt Nam ở mức cao so với nhiều nước trên thế giới, cho thấy thói quen tích lũy tài sản qua bất động sản của người Việt.

Bình luận thêm về câu chuyện lãi suất, theo ông Long, trong năm 2023, căng thẳng tỷ giá diễn ra ở nhiều thời điểm, khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam liên tục giảm lãi suất, còn nhiều khu vực kinh tế lớn đi theo chiều ngược lại. Tuy nhiên, bước sang năm 2024, tình hình sẽ dễ chịu hơn khi cả Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) được cho là đều duy trì chính sách nới lỏng tiền tệ, qua đó giúp môi trường lãi suất thấp được duy trì, tạo đà cho nhu cầu thực về bất động sản gia tăng, khả năng tiếp cận vốn cũng trở nên thuận lợi hơn cho các bên, cả chủ đầu tư lẫn người mua.

“Năm 2024, việc phân bổ tín dụng sẽ thực hiện theo từng kỳ. Năm ngoái là 14% và cuối năm đạt 13,5%, còn năm nay là 15% và phân bổ cho tất cả các ngân hàng ngay từ đầu năm. Cung tiền tăng sẽ kích thích nhu cầu tiêu dùng nói chung, tiêu dùng bất động sản nói riêng”, ông Long phân tích.