Cơ hội cùng khoảng trống pháp lý trên thị trường bất động sản

Vân Ly

(TBKTSG Online) – Các chuyên gia cho rằng năm 2021 thị trường bất động sản của Việt Nam sẽ hồi phục mạnh sau Covid-19, nhiều cơ hội được mở ra nhưng vẫn còn nhiều khoảng trống pháp lý cần tháo gỡ.

Đây là nội dung được ghi nhận tại cuộc tọa đàm "Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới" do tập đoàn FLC phối hợp với báo điện tử VnExpress tổ chức vào ngày 5-1.

Quang cảnh buổi tọa đàm về toàn cảnh thị trường bất động sản 2021 diễn ra ngày 5-1 tại Hà Nội. Ảnh: Vân Ly

Vẫn còn những khoảng trống pháp lý

Phát biểu tại tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), lĩnh vực bất động sản giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế, có ảnh hưởng đến 35 ngành nghề khác. Thị trường bất động sản đã suy giảm 5 năm qua, Covid-19 chỉ làm trầm trọng thêm. Trong khi đó, những văn bản, chính sách ban hành trong lĩnh vực bất động sản từ 5-6 năm nay không theo kịp sự phát triển của thị trường bất động sản. Điểm nghẽn về chính sách là một trong những vấn đề mấu chốt gây khó khăn cho thị trường bất động sản trong vài năm nay.

“Song năm 2020 là năm có chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng chính sách pháp luật quản lý lĩnh vực bất động sản khi Luật Đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi được thông qua đã tháo gỡ rất nhiều khó khăn về chính sách cho bất động sản. Từ ngày 1-1-2021 chính là thời điểm mà các luật sửa đổi này có hiệu lực nên sẽ tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản,” ông Châu nói.

Một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, cho rằng trong năm 2020 các cơ quan quản lý đã tháo gỡ được nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong ngành như ban hành Nghị định 17, hay Nghị định 148... Song vị nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá rằng còn rất nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý cần đỡ tiếp tục tháo gỡ.

Cùng chung quan điểm nêu trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) ghi nhận Chính phủ đã có sự quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó có ban hành Nghị định 25, sau này là Nghị định 146... nhưng cũng chỉ giải quyết được một phần vấn đề.

“Chính vì nhiều khoảng trống pháp lý chưa được lấp đầy nên đã dẫn đến tình trạng năm 2019 và 2020 số lượng dự án bất động sản của Hà Nội và TPHCM giảm tới 10 lần so với giai đoạn trước đó”, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Ông Võ diễn giải chi tiết hiện có hai khoảng trống lớn hiện nay là những khó khăn trong công tác phê duyệt các dự án trên đó có nhiều loại đất, bởi có sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Trong khi Luật Nhà ở yêu cầu đất xây dự án nhà ở phải là đất ở thì Luật Đất đai lại cho phép các loại đất khác.

Thêm nữa, các loại hình bất động sản mới như condotel, shophouse, officetel hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng. Theo hướng dẫn từ công văn 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn cấp giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và thời hạn vẫn là 50-70 năm. Việc không có sổ hồng làm các nhà đầu tư thứ cấp, cá nhân kém “mặn mà”, rời bỏ phân khúc này.

“Tư duy về phân khúc bất động sản du lịch vẫn bị nhìn dưới góc độ truyền thống chứ không phải là góc nhìn mới, góc độ của kinh tế chia sẻ. Chúng ta nên coi đây là bất động sản nhà ở đa công năng có thể ở, nghỉ dưỡng, lưu trú hay cho thuê. Việc không nhìn dưới góc độ của kinh tế chia sẻ sẽ gây ảnh hưởng tới sự phát triển của phân khúc này”, ông Võ chia sẻ.

Từ đó, ông kỳ vọng Chính phủ sớm sửa các văn bản Luật liên quan đến bất động sản để tạo động lực cho thị trường. Thủ tướng đã nhắc chuyện sửa luật liên quan tới tất cả các phân khúc bất động sản nhiều lần. Song đến nay Luật Đất Đai, Luật Quản lý sử dụng tài sản công vẫn chưa sửa.

"Đối với thị trường bất động sản cơ hội rất lớn nhưng rủi ro pháp lý vẫn kề cận, dễ làm hỏng thị trường. Cần nhanh chóng sửa đổi các quy định pháp lý để tạo điều kiện cho thị trường. Với mục tiêu của Chính phủ trong việc phát triển các lĩnh vực nông nghiệp, khu công nghiệp, du lịch liệu có đạt được hay không thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có thị trường bất động sản", ông Võ nói.

Giá bất động sản có thể tăng 10%?

Theo ông Lê Hoàng Châu của HoREA, hiện Chính phủ đang tiếp tục nghiên cứu sửa đội nghị định 167 năm 2017 nên HoREA sẽ nỗ lực để tiếp tục góp ý để giảm bất cập về chính sách. Hiện cả nước có hàng trăm dự án bị dừng lại vì liên quan đến tài sản công bị đình trệ, việc tháo gỡ chính sách là điều rất cần thiết.

Việc Chính phủ thành lập ban chỉ đạo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định về cải tạo chung cư cũ... sẽ tạo điều kiện cho cho các doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển. Bên cạnh đó việc Việt Nam kiểm soát tốt được dịch bệnh cũng giúp kinh tế Việt Nam trở thành một điểm sáng... Do đó, ông Châu cho rằng thị trường bất động sản năm 2021 sẽ phục hồi mạnh mẽ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính của VNREA, dịch bệnh Covid-19 tác động mạnh đến kinh tế toàn cầu trong đó có Việt Nam, làm suy giảm sức phát triển và yếu đi lực cầu của thị trường bất động sản. Nửa đầu năm 2020, nhiều hoạt động phải ngừng lại để chống dịch, giao dịch thị trường đóng băng.

Mặc dù gặp khó khăn nhưng trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thể hiện tiềm năng, các doanh nghiệp cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm mới, nguồn cung mới đạt 60.000 sản phẩm, tương đương gần 88% so với năm 2019. Năm 2020 có 74.500 sản phẩm đã được giao dịch thành công (kể cả hàng mới ra và hàng tồn hoặc mua đi bán lại), tương đương 50% giao dịch thành công của năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ rất cao, tại TPHCM lên đến 80%, giá bất động sản tại nhiều địa phương cũng có sự gia tăng. Ông Đính cho rằng đây cũng là những con số ấn tượng trong bối cảnh Covid-19.

Dẫn chứng GDP Việt Nam tăng trưởng 2,91%, vốn đầu tư nước ngoài FDI đạt gần 30 tỉ đô la Mỹ, kiều hối về Việt Nam đạt trên 15 tỉ đô la Mỹ..., VNREA đánh giá đây là cơ sở cho việc thu hút đầu tư vào bất động sản.

Khi nền kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, nhu cầu mua nhà và nhu cầu đầu tư nhà đất sẽ tăng trở lại. Dự báo sức cầu về nhà ở của năm 2021 hồi phục của thị trường sẽ tương đương 70% của năm 2019. Năm 2021 là năm đầu tiên các cấp chính quyền trong kỳ mới sau đại hội sẽ có các biện pháp thúc đẩy các dự án bất động sản để tạo nguồn cung cho địa phương, nguồn cung sẽ dồi dào và phong phú hơn.

Thị trường bất động sản năm 2021 khó có nguy cơ ảo hay bong bóng, ngược lại sẽ phát triển ổn định hơn năm 2020, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh tốt và bền vững. Đầu tư bất động sản du lịch sẽ không chỉ dừng lại ở khu vực gần biển mà còn cả các khu vực gần rừng núi.

“Giá bất động sản năm 2021 có thể tăng trên 10% so với năm 2020. Hiện chính phủ đã có những động thái tích cực để cởi trói cho thị trường bất động sản trong năm 2021”, ông Đính nhận định.