Trước thềm niêm yết, dù doanh thu từ hoạt động chính lao dốc trong khi chi phí kinh doanh tăng mạnh nhưng lợi nhuận sau thuế của Hải Phát Invest (HOSE:HPX) vẫn tăng ngoạn mục nhờ đóng góp từ các khoản doanh thu tài chính bất thường.

Doanh thu tài chính tăng 30 lần

Tháng 7/2018, Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) đưa 150 triệu cổ phiếu HPX lên giao dịch trên HOSE với giá 26.800 đồng/cổ phiếu.

Các hoạt động kinh doanh của HPX bao gồm: Kinh doanh bất động sản, quản lý và khai thác bất động sản sau đầu tư và các hoạt động khác. Trong đó, đóng góp chính vào cơ cấu doanh thu của công ty là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trước thềm niêm yết, dù doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính của HPX suy giảm mạnh cùng với đó là chi phí kinh doanh tăng cao nhưng lãi ròng của HPX vẫn tăng trưởng ngoạn mục nhờ các khoản doanh thu tài chính bất thường. Điều này khiến không ít nhà đầu tư đặt dấu hỏi về tính minh bạch trong báo cáo tài chính của HPX.

Cụ thể, sau năm 2016 doanh thu tăng trưởng mạnh 74,6% (đạt 1.807 tỉ đồng) nhờ hạch toán từ dự án The Pride, thì đến năm 2017, doanh thu thuần của HPX giảm đến 40,23% (đạt 1.080 tỉ) do hoạt động chính kém khả quan, gần như chỉ có nguồn thu duy nhất từ dự án Nhà Phố 24h.

Mặc dù doanh thu thuần suy giảm mạnh và các chi phí kinh doanh tăng cao nhưng trong cả năm 2017, lợi nhuận sau thuế của HPX vẫn tăng trưởng đến 93,6%; đạt 325,2 tỉ đồng. Có được sự tăng trưởng ngoạn mục này là nhờ khoản doanh thu tài chính bất thường lên đến 307 tỉ đồng, đến từ việc chuyển nhượng 49% cổ phần tại Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong. Nếu loại trừ khoản mục này, lợi nhuận trước thuế 2017 của HPX đạt khoảng 134 tỉ đồng, giảm mạnh 50,4% so với năm 2016.

Điều đáng lưu ý là Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong đã từng thuộc sở hữu của HPX (tỉ lệ 99,99%). Ban điều hành hiện tại của Địa ốc Hải Phong cũng là người có liên quan đến HPX. Cụ thể, ông Phạm Minh Tuấn - người đại diện pháp luật của Địa ốc Hải Phong cũng đang là Phó Chủ tịch HĐQT HPX.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, ngay trước thềm niêm yết, HPX tiếp tục chuyển nhượng 21% cổ phần Công ty TNHH Phát triển địa ốc Hải Phong và thu về gần 240 tỉ đồng.

Cơ cấu tài sản xuất hiện nhiều khoản mục bất thường

Trước thềm niêm yết, tổng tài sản của HPX tăng mạnh 34,2%, từ 4.899 tỉ đồng năm 2016 lên 6.576 tỉ đồng tại ngày 31.12.2017.

Trong đó, đóng góp chính đến từ các khoản chi phí trả trước hơn 350 tỉ đồng (cho Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng Trung Việt và Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Samcons); tài sản dở dang dài hạn (tăng gấp gần 2 lần lên 2.221 tỉ đồng) là 2 dự án Nhà ở Xã hội Phú Lãm và Hải Phát Plaza và nhiều khoản phải thu các cá nhân từ việc chuyển nhượng cổ phần công ty con.

Đặc biệt, năm 2017, cơ cấu tài sản của HPX phát sinh tăng một khoản mục bất thường từ lợi thế thương mại hơn 430 tỉ, trong đó 393 tỉ đồng là từ việc mua lại 75% Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang (thành lập vào tháng 2/2017) từ Sông Đà Thăng Long.

Điều đáng nói là vốn chủ sở hữu thực góp của HP Hospitality Nha Trang đến thời điểm 31.12.2017 mới chỉ là 79,2 tỉ đồng và 100% do Hải Phát Invest góp (theo thông tin từ Bản cáo bạch của Hải Phát Invest).

Quay trở lại với khoản lợi thế thương mại 393 tỉ đồng đến từ việc mua lại HP Hospitality Nha Trang. Khoản mục này sẽ được HPX phân bổ đều vào chi phí trong 10 năm kể từ tháng 10/2017.

Đây cũng là khoản mục mà các nhà đầu tư đặt nhiều nghi vấn. Khi HPX vừa lên sàn, Công ty Chứng khoán KB đã khuyến nghị nhà đầu tư phải theo dõi kỹ lưỡng khoản mục này do có khả năng ảnh hưởng làm tăng chi phí các năm tiếp theo nếu giá trị thực suy giảm.

Tương phản giữa lợi nhuận và dòng tiền kinh doanh

Trái ngược với mức tăng phi mã của lợi nhuận ròng (93,6%) mà HPX đạt được trong năm 2017 là tình trạng bi đát của dòng tiền kinh doanh.

Dòng tiền hoạt động kinh doanh năm 2017 của HPX giảm rất mạnh xuống -277 tỉ so với mức 265 tỉ trong năm 2016. Trong đó, khoản tiền thu được từ khách hàng rất khiếm tốn so với mức doanh thu (khoảng 30%).

Nguyên nhân đến từ việc các khoản phải thu tăng cao bất thường hơn 1.000 tỉ đồng dù số lượng dự án chuyển nhượng được rất ít (chủ yếu là trả trước cho các nhà thầu xây dựng nhưng bị đọng vốn do hoạt động yếu kém và phải thu các cá nhân liên quan với mục đích không rõ ràng), trong khi khoản phải trả cho các nhà thầu thực hiện dự án cũng tăng đến gần 500 tỉ đồng trong năm 2017.

Bức tranh tương phản giữa lợi nhuận và dòng tiền kinh doanh là một chi tiết cho thấy chất lượng lợi nhuận của HPX tại thời điểm chuẩn bị lên sàn.

Điều này cho thấy lợi nhuận của HPX chỉ nằm trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Đây cũng là nguyên nhân cơ bản khiến tiền thu từ đi vay của HPX năm 2017 lên tới 1.884 tỉ đồng, tăng gấp hơn 2 lần 2016 (783 tỉ).