Chia sẻ với VnExpress về tiềm năng đầu tư bất động sản ở các đô thị vệ tinh của TP HCM năm 2022, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á nhận định, trong 6-12 tháng tới, dòng vốn đầu tư 2-3 tỷ đồng sẽ đổ về thị trường nhà đất vùng ven.
Đây là hệ quả của việc nhiều dự án nhà ở trên địa bàn TP HCM vướng pháp lý thời gian dài, dẫn đến tình trạng hạn chế nguồn cung ở đô thị hạt nhân, đẩy giá bất động sản liền thổ tại đô thị này lên cao ngất ngưỡng, tạo cơ hội cho nhà đất vùng ven, đô thị vệ tinh chiếm thị phần.
Ông Hạnh phân tích, nhà liền thổ khu vực quận 2, 9 (TP Thủ Đức thuộc khu Đông Sài Gòn) và quận 7, Nhà Bè (Khu Nam TP HCM), rổ hàng cũ dao động trong vùng giá 6,5-10 tỷ đồng một căn trên thị trường thứ cấp. Trong khi đó, rổ hàng mới đang định vị ở phân khúc triệu USD, các sản phẩm chào bán ra thị trường phổ biến ở vùng giá 18-20 tỷ đồng trên thị trường sơ cấp.
Điều này dẫn đến chênh lệch giá rất lớn giữa khu vực nội thành TP HCM so với vùng giáp ranh ở ngoại thành Sài Gòn (các huyện Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ) và vùng ven có khoảng cách xa như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu... "Nước chảy về chỗ trũng, các dòng vốn 2-3 tỷ đồng không đủ mua nhà đất tại TP HCM sẽ dịch chuyển ra bán kính xa hơn để chọn kênh trú ẩn an toàn", ông Hạnh nhận định.
Chuyên gia này chia bất động sản vệ tinh thành 3 nhóm có khác biệt về vị trí địa lý gồm: đô thị vệ tinh phía Đông, phía Tây Nam TP HCM và các tỉnh xa có lợi thế du lịch nghỉ dưỡng. Các khu vực vệ tinh càng gần đô thị hạt nhân (TP HCM) sẽ có giá bán đắt đỏ hơn những đô thị vệ tinh có bán kính xa hơn, các vệ tinh là thủ phủ du lịch cũng có giá bất động sản cao hơn phần còn lại của thị trường.
Một dự án đại đô thị đang hình thành tại Đồng Nai, một tỉnh vệ tinh phía Đông của TP HCM . Ảnh: Phước Tấn
Đô thị vệ tinh phía Đông TP HCM
Nhóm tỉnh thành tiếp giáp cực Đông của thành phố gồm Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đều là thủ phủ đất nền, nhà phố dồi dào hơn hẳn Sài Gòn và mặt bằng giá cũng cạnh tranh hơn. Tuy nhiên, cả 3 vệ tinh này đều đã từng nóng sốt trong vài năm trở lại đây nên dòng vốn tối thiểu để chạm ngõ thị trường vệ tinh này tối thiểu là 3 tỷ đồng mới mua được bất động sản tiềm năng.
Trong 3 tháng trước Tết lượng giao dịch tại Long Thành, Trảng Bom, Long Khánh có xu hướng tăng trở lại. Bên mua tài sản là nhóm các doanh nghiệp logistic gom quỹ đất làm kho bãi, xuất nhập khẩu bên cạnh với các khu đô thị. Liền kề Đồng Nai là Bà Rịa cũng là thị trường được nhà đầu tư chú ý với lợi thế về hạ tầng giao thông, cảng biển, du lịch. Các vệ tinh này vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong tương lai nhờ kết nối hạ tầng đang tốt dần qua từng năm.
Đô thị vệ tinh phía Tây Nam Sài Gòn
Đối trọng với trục vệ tinh phía Đông TP HCM là khu vực miền Tây, gồm các tỉnh vệ tinh Long An, Tiền Giang, Cần Thơ. Các tỉnh này có khoảng thời gian di chuyển về TP HCM trung bình 1-2 giờ đồng hồ, đồng thời nằm trong trọng tâm đầu tư công mạnh mẽ trong giai đoạn 2022-2030 nên có nhiều động lực tăng trưởng dài hạn.
Ông Hạnh đánh giá, hiện dòng vốn 2 tỷ đồng trở lên có thể tiếp cận được các bất động sản liền thổ ở Long An, Tiền Giang, tuy nhiên, với Cần Thơ, cần phải có dòng vốn lớn hơn vì đô thị vệ tinh này đã phát triển tương đối hoàn chỉnh.
Các thành phố vệ tinh có chức năng nghỉ dưỡng
Các thành phố vệ tinh có chức năng du lịch nghỉ dưỡng đứng trước cơ hội bứt phá trong năm 2022 khi các dự án hạ tầng (cao tốc) đang được Chính phủ đẩy mạnh giải ngân. Bình Thuận là thị trường hưởng lợi khi tuyến cao tốc Dầu Dây - Phan Thiết đang được triển khai rầm rộ. Lâm Đồng hợp với xu hướng second home nhờ khí hậu mát mẻ. Tuy nhiên, 2 khu vệ tinh này đều đã tăng trưởng giá bất động sản đột biến nên đòi hỏi vốn trên dưới 3 tỷ đồng một sản phẩm.
Trong khi đó, Nha Trang cũng nằm trên cung đường di chuyển với Lâm Đồng và Bình Thuận nhưng do thủ phủ du lịch này phát triển sớm hơn nên rất ít sự lựa chọn tài sản liền thổ cho dòng vốn đầu tư 2-3 tỷ đồng.
Theo CEO Ngọc Châu Á, các nhà đầu tư chọn dịch chuyển dòng tiền về vùng ven và các đô thị vệ tinh vì 3 lý do: pháp lý nhanh chóng (nhanh cấp sổ đỏ), suất đầu tư thấp hơn và biên lợi nhuận cao hơn. Khẩu vị đầu tư phổ biến là chấp nhận quãng đường di chuyển xa và chỉ nên chọn những vùng giá nhà đất chưa tăng đột biến.
Bên cạnh các yếu tố thuận lợi và tiềm năng, ông Hạnh cũng đưa ra một số khuyến nghị về các rủi ro tiềm ẩn của kênh đầu tư bất động sản vùng ven hoặc đô thị vệ tinh của TP HCM. Đó là năm 2022 có thể là năm siết chặt về pháp lý bất động sản, ở các tài sản liền thổ tọa lạc ở vùng ven cần phải chú ý chọn lựa sản phẩm, tìm hiểu về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các thông tin định hướng phát triển dự án của địa phương.
Ông Hạnh khuyên giới đầu tư bất động sản vùng ven nên cân nhắc thận trọng khi mua sản phẩm phân lô bán nền vì các quy định pháp luật hiện nay đều hướng đến việc xóa sổ việc phân lô bán nền.
Ngoài ra, bất động sản vệ tinh hiện chỉ phù hợp đầu tư tối thiểu 2-3 năm trở lên mới có lãi đồng thời từ năm 2022 trở đi thị trường gần như sạch bóng cơ hội lướt sóng. Đây là lý do nhà đầu tư bất động sản vùng ven luôn được khuyến nghị trước khi chọn mặt gửi vàng nên cân nhắc có đủ khả năng chôn vốn dài hạn không. Việc cân đối dòng vốn trung và dài hạn đóng vai trò quan trọng vì giúp hạn chế rủi ro về dòng tiền.
Trung Tín