Năm 2021 là một năm đầy thách thức đối với thị trường bất động sản, nhưng trong đó vẫn có một số phân khúc trên thị trường vẫn vượt qua những thử thách và ghi nhận những kết quả giao dịch tương đối khả quan.

Trao đổi với Người Đồng Hành, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội đã có những đánh giá, nhận định về thị trường bất động sản trong năm 2022. Bên cạnh đó, vị nữ Giám đốc này cũng chia sẻ về bí quyết đầu tư cho các nhà đầu tư trong năm tới, và một số lưu ý để các dự án thu hút các nhà đầu tư quan tâm đến sản phẩm của mình.

Dưới góc độ là một chuyên gia, bà nhận định thế nào về thị trường bất động sản năm 2022?

Theo nghiên cứu của Savills, vào thời điểm hiện nay, chúng tôi nhận thấy năm 2022 vẫn là một năm sẽ có những chuyển biến tốt hơn so với năm 2021. Nếu như năm 2020, 2021, chúng ta vẫn có những thời điểm bị đứt đoạn, do ảnh hưởng của Covid-19. Sang năm 2022, chúng ta làm quen với cuộc sống bình thường mới, cùng tầm nhìn về phát triển bất động sản trong dài hạn thì khi đó thị trường năm 2022 sẽ phát triển theo chiều hướng bền vững và khả quan hơn.

Các dòng sản phẩm bị tác động ít hơn bởi Covid-19 trong năm 2021 như bất động sản nhà ở đô thị và công nghiệp dự kiến vẫn sẽ tiếp tục đà phát triển trong năm 2022.

Bất động sản đô thị là một trong những điểm sáng của thị trường chủ yếu là phân khúc nhà ở gồm căn hộ, nhà liền kề, biệt thự, nhà phố thương mại… Trong năm 2021, số lượng căn bán hộ bán trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội là khoảng 16.000 căn Tuy nhiên, số này vẫn thấp hơn so với năm 2020. Trong khi đó, đối với thị trường nhà ở thấp tầng như biệt thự, nhà liền kề, Savills ghi nhận số lượng căn bán được trong năm 2021 gia tăng hơn so với năm 2020.

Điều đó cho thấy dòng nhà ở thấp tầng đang có sự hấp dẫn hơn. Savills dự báo dòng sản phẩm này trong năm 2022 sẽ tiếp tục đà phát triển từ năm 2021. Không chỉ các dòng sản phẩm biệt thự, nhà liền kề mà ngay cả các sản phẩm đất ở trong dân cũng có sự hấp dẫn hơn đối với căn hộ để bán.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp đang cho thấy có nhiều tiềm năng tăng trưởng trên khắp các khu vực Bắc, Trung, Nam dựa trên triển vọng phát triển kinh tế khả quan và việc Việt Nam ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư đến thị trường, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ.

Ở phía Bắc, Savills ghi nhận, các địa phương như Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang là các địa phương tiêu biểu trong việc phát triển bất động sản công nghiệp. Trong thời gian sắp tới các địa phương này vẫn tiếp tục gia tăng vị thế, cộng thêm các địa phương tiềm năng khác như Hưng Yên, Quảng Ninh, Lạng Sơn…

Cùng với đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng được sẽ cải thiện hơn trong 2022 do chúng ta đang thấy lượng khách du lịch cũng như lượng khách nội địa tham gia vào các hoạt động kinh doanh ngành du lịch ngày một gia tăng. Do đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng dần sẽ có những phục hồi so với 2 năm vừa qua.

Bất động sản là kênh đầu tư hiệu quả, bên cạnh chứng khoán hay gửi tiết kiệm ngân hàng. Tuy nhiên, theo bà đâu là sản phẩm để “chọn mặt gửi vàng” hiện nay?

Thời gian qua, lãi suất tiền gửi vào ngân hàng không thật sự hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác, dòng tiền nhàn rỗi trong dân được đánh giá là vẫn còn. Bên cạnh đó, đầu tư vào chứng khoán đã có thời điểm rất thành công, tuy nhiên cũng sẽ tồn tại những rủi ro lớn nếu nhà đầu tư không có đủ kiến thức và hiểu biết.

Trong khi đó, đầu tư bất động sản lại mang tính dài hạn thường có xu hướng giá trị được bảo toàn, vậy nên bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý, không phải dòng sản phẩm bất động sản nào đầu tư đều có khả năng thành công cao.

Savills ghi nhận bất động sản nhà ở đô thị vẫn có sự hấp dẫn đối với các nhà đầu tư hơn. Ngoài ra, cũng có thể kể đến là bất động sản vùng ven đô thị lớn đã và sẽ có những sự thu hút nhất định trong năm 2022 nếu có thể tích hợp thêm các yếu tố về nghĩ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và làm việc thuận lợi bởi nguồn cầu cho nhóm sản phẩm này gần đây gia tăng do vẫn còn những quan ngại từ tác động của Covid-19, ảnh hưởng đến việc đi lại, vui chơi, nghỉ ngơi và đầu tư.

Ngoài ra, trong một vài năm trở lại đây, thị trường Hà Nội nguồn cung mới ít hơn, giá trị bất động sản thấp tầng trên thị trường tương đối cao, giá căn hộ trên thị trường chủ yếu ở mức 36-46 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận cao hơn. Từ đó, dẫn đến hành vi chuyển hướng đầu tư sang các địa phương lân cận khi đáp ứng được mức biên lợi nhuận tốt hơn.

Bên cạnh bất động sản đô thị, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cũng cho rằng phân khúc bất động sản vùng ven cũng sẽ là phân khúc "chọn mặt gửi vàng" của các nhà đầu tư.

Có thể thấy các địa phương lân cận Hà Nội như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng… trong những năm qua có sự phát triển nhất định về kinh tế, du lịch, công nghiệp, cùng với xu thế đô thị hóa ngày càng nhanh hơn, tiềm năng phát triển gia tăng, cộng thêm các yếu tố hạ tầng phát triển, cải thiện và các chính sách hỗ trợ thị trường. Do dó, các nhà đầu tư cũng dần quan tâm đến các sản phẩm tại các khu vực này tại các phân khúc như bất động sản đô thị hay bất động sản nghỉ dưỡng.

Bà có lưu ý gì với các nhà đầu tư không?

Khi đầu tư vào phân khúc bất động sản ven đô, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý, sản phẩm cần hội tụ đầy đủ các yếu tố, nếu là nghỉ dưỡng phải đảm bảo yếu tố tiếp cận thuận lợi, các tiện ích đi kèm thì mới đảm bảo đầu tư thành công cho các dòng sản phẩm đó, nếu không sẽ dễ rơi vào tình trạng, yếu tố thanh khoản kém, chưa kể những yếu tố tác động khiến sản phẩm bị tăng giá “ảo”.

Các nhà đầu tư nên tìm đến các chủ đầu tư uy tín và có bề dày kinh nghiệm, chính các chủ đầu tư uy tín này sẽ giúp cho các nhà đầu tư nhỏ, giúp người sử dụng tính ra được những yếu tố mà ngay cả bản thân nhà đầu tư không lường trước được và khi đó việc sử dụng hay cho thuê thì bản thân sản phẩm của họ luôn luôn đảm bảo các giá trị.

Đối với khách hàng mua để sử dụng càng cần lưu ý lựa chọn nhà đầu tư uy tín bởi chủ đầu tư sẽ tính từ ban đầu các yếu tố về vận hành vì nếu không phát triển tốt, không tính toán đầy đủ và có kinh nghiệm sẽ dẫn đến tình trạng xung đột khi đưa vào sử dụng khiến trải nghiệm khách hàng không tốt, ảnh hưởng về lâu dài.

Đối với những dòng sản phẩm đã xây xong, đã được bán ra ở các đô thị lớn, mặt bằng giá đã được thiết lập dẫn đến biên lợi nhuận đầu tư không còn nhiều. Savills cho rằng, các chủ nhà đầu tư nên xem xét các sản phẩm hình thành trong tương lai vì mức đầu tư vào giai đoạn đầu sẽ vừa phải. Việc đầu tư này giúp nhà đầu tư giảm tải về dòng tiền và có thể thu hồi vốn nhanh hơn, linh hoạt trong giai đoạn đầu tư.

Trong trường hợp các nhà đầu tư “lướt sóng”, cũng cần lưu ý một số khu vực đã được thiết lập mặt bằng giá, việc mua vào có thể dễ, do có mức kỳ vọng bán ra cao hơn nhưng thanh khoản bán ra có thể không tốt, do đó sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền, rủi ro kinh doanh cho các nhà đầu tư.

Liên quan đến giá đất “ảo”, theo bà đâu là nguyên nhân, yếu tố nào dẫn đến những tình trạng sốt đất như hiện nay?

Trong năm 2021, ở một số địa phương. nhu cầu về đầu tư và mua để sử dụng gia tăng, tạo nên “sốt đất”ở một số thời điểm, khu vực. Nguyên nhân là trong thời điểm Covid-19, lượng tiền trong dân không được đầu tư ở nhiều kênh, số lượng kênh đầu tư hấp dẫn không nhiều. Dòng tiền từ chứng khoán, lãi suất ngân hàng tương đối thấp, khiến các nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn kênh đầu tư để có thể đạt mức kỳ vọng lợi nhuận nhiều hơn.

Dưới góc độ là một chuyên gia, tôi cho rằng thị trường năm 2022 không thể xảy ra tình trạng “bong bóng” bất động sản. Các nhà đầu tư đã có kinh nghiệm từ những năm trước đây. Bên cạnh đó, còn có những biện pháp cảnh báo cho nhà đầu tư. Nhà nước cũng có những chính sách điều chỉnh ở những thời điểm khác nhau, từ Trung ương đến địa phương đều có những công cụ điều chỉnh để kiểm soát “bong bóng” bất động sản một cách hiệu quả.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng giá nhà đất cũng sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022, khi đó những người thu nhập thấp, trung bình, thậm chí những người có thu nhập tương đối cao vẫn khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, bà nghĩ sao về vấn đề này?

Trong năm 2022, những người có thu nhập để mua nhà ngưỡng 20-25 triệu đồng/m2 sẽ có một số khó khăn nhất định do hiện nay trên thị trường ít chủ đầu tư đầu tư phát triển dòng sản phẩm này.

Tại thị trường Hà Nội, nếu như người dân muốn mua dòng sản phẩm này hình thành trong tương lai thì đúng là sẽ gặp khó khăn. Thế nhưng tại thị trường thứ cấp, các sản phẩm đã đi vào vận hành thì vẫn sẽ còn cơ hội cho nhóm khách hàng này.

Tại các khu vực trong tầm giá 20-25 triệu đồng/m2, Savills nhận thấy lượng người dân đa phần sống ổn định. Nhưng bên cạnh đó, vẫn có một bộ phận các hộ gia đình có nhu cầu “nâng cấp, thay đổi” nhà, do quy mô gia đình phát triển hoặc sau nhiều năm tích lũy, kinh tế ổn định, các chủ hộ tại khu vực này sẽ tính đến việc mua những sản phẩm bất động sản có quy mô lớn hơn và nhường "sân" lại cho những người cần mua dòng sản phẩm này.

Vì nhiều người gặp khó khăn trong việc sở hữu căn hộ, do đó việc cho thuê “lên ngôi" trong thời gian gần đây, điều đó có đúng không thưa bà?

Dưới góc độ là một nhà nghiên cứu, tôi cho rằng đây là một xu hướng đang ngày càng gia tăng Tuy nhiên, tỷ lệ trong ngắn và trung hạn sẽ không phải là chiếm chủ yếu trên thị trường. Có nhiều lý do để người dân quyết định đi thuê thay vì sở hữu một sản phẩm bất động sản. Trước hết, đó là về lý do tài chính, một bộ phận người dân không thể thanh toán hết toàn bộ giá trị căn hộ.

Bên cạnh đó, trên thị trường hiện nay, mức giá cho thuê rất đa dạng và hợp lý. Nhiều dòng sản phẩm mới được ra mắt đi kèm với các tiện ích đa dạng. Một bộ phận giới trẻ thay vì sở hữu cho mình một sản phẩm bất động sản thì họ chọn cách đi thuê để có thể được trải nghiệm nhiều sản phẩm tốt và độc đáo, trên thị trường.

Xin cảm ơn bà!

Nhật Quang