Tại hội thảo mới đây bàn về bài học từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về năng lực tài chính của nhà đầu tư. Ông chỉ rõ, Công ty Bình Minh mới thành lập hai tháng, chưa có kinh nghiệm trong đầu tư dự án bất động sản nhưng vẫn có thể tham gia và trúng đấu giá đất là một ví dụ.

Chủ tịch HoREA nhắc đến khả năng, đơn vị tham gia đấu giá với mục đích "đánh bóng" thương hiệu, tạo sức hút cho cổ phiếu hoặc trái phiếu. Thời gian qua, nếu không có những thông điệp mạnh mẽ từ Chính phủ, các nhà đầu tư lại huy động vốn từ ngân hàng để tham gia đấu giá. Vì thế, cần hoàn thiện quy định pháp luật để tránh những mặt xấu.

Ông Châu nhận định qua cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, thành phố mất rất lớn khi giá đất được đẩy lên. "Số tiền nhà đầu tư bỏ cọc không đáng gì, thành phố không nhắm vào số tiền bỏ cọc này mà vấn đề là phát triển Thủ Thiêm như thế nào thời gian tới?", ông Châu nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Phượng, Giảng viên Trường Đại học Tài chính - Marketing, góp ý cần siết chặt vấn đề năng lực tài chính của đơn vị tham gia đấu giá. Trong đó, doanh nghiệp cần làm rõ nguồn vốn đang sở hữu, các dự án đang phát triển, kinh nghiệm đầu tư trong quá khứ...

Một trong những cách để quản lý năng lực tài chính, theo ông Nguyễn Trọng Hoài - Giảng viên Đại học Kinh tế TP HCM, là doanh nghiệp cần ký quỹ dựa trên giá thị trường của tài sản đất đai, không phải theo giá khởi điểm. Ông đề xuất thêm mức phạt khi bỏ cọc có thể nâng lên 20-30% số tiền trúng đấu giá. Theo đề xuất này, chẳng hạn với lô đất trúng đấu giá tại Thủ Thiêm là 24.500 tỷ của Công ty Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh), trường hợp doanh nghiệp bỏ cọc phải chịu mức phạt lên đến 4.900- 7.350 tỷ đồng thay vì chỉ 588,4 tỷ đồng.

Về lâu dài, bà Trần Thị Việt Hòa - Giảng viên Khoa Quản lý đất đai và bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP HCM, cho rằng cần rút ra bài học về định giá đất. Theo bà, giá đất được quyết định trong cuộc đấu giá không phải là giá thị trường. "Giá thị trường phải do chính thị trường quyết định, không thể chỉ mỗi hai phía là người đấu giá và người trúng đấu giá", bà giải thích.

Nhưng thực tế thời gian qua, mức giá xác định trong buổi đấu giá lại có sức lan tỏa rất lớn và tác động mạnh đến mức "lôi kéo" giá đất của thị trường. Theo bà, nguyên nhân trước hết do thị trường bất động sản hiện có nhiều mức giá. Mỗi mức giá gắn với một mục đích cụ thể của từng đối tượng tham gia vào giao dịch mua bán.

Ví dụ, một miếng đất có giá thị trường 2 tỷ đồng, nhưng nhà đầu tư A lại trả lên 4 tỷ đồng. Sở dĩ người này đưa ra giá cao hơn vì họ có miếng đất ngay bên cạnh. Một khi miếng đất họ vừa mua có được mức giá mới, miếng đất kế bên ắt hẳn bán "được giá" hơn, tức gia tăng thêm hiệu quả sử dụng đất.

Nhìn rộng hơn, theo bà Hòa, tài chính đất đai hiện nay đang không minh bạch. Cụ thể, một miếng đất trên thị trường có đến hai loại giá, gồm giá đất được quy định trong bảng giá đất và giá do thị trường quyết định. Trong khi mức giá đầu tiên dễ xác định, mức giá thị trường lại là vấn đề khó ai trả lời được.

"Mấu chốt là tính công khai của thị trường đã có nhưng tính minh bạch lại không. Thông tin về giá bán của thị trường gần như rất mù mờ, khiến người làm công tác thẩm định giá đều hoang mang và dễ rơi vào cái bẫy của những người thực hiện hành vi thao túng", bà nói.

Để tránh tình trạng "thông tin giả mà tưởng thật, thông tin thật lại nghi là giả", bà Hòa cho rằng phải minh bạch giá bán - giá mua và người mua - người bán. Theo luật hiện hành, thuế mua bán được tính bằng 2% giá trị giao dịch bất động sản. Nhưng thực tế, không ít người dân "khai mang"giá trị giao dịch vì tâm lý sợ đóng nhiều tiền.

Chuyên gia này đề xuất, cơ quan quản lý cần đưa ra một mặt bằng giá đất và thu thuế theo mặt bằng đó. Nếu giao dịch mua bán vượt mức trên, người bán vẫn không phải chịu thêm bất kỳ đồng thuế nào. Nhiệm vụ của người dân là phải khai trung thực giá trị mua bán đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có yếu tố gian lận. Như vậy, người dân mới mạnh dạng kê khai rõ giá trị giao dịch và giúp thị trường đất đai minh bạch về giá cả.

Tất Đạt