“Khó” về pháp lý, “tắc” dự án

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản là một trong những kênh đầu tư phát triển kinh tế được nhiều người quan tâm. Không chỉ mang lại lợi nhuận mà kênh bất động sản cũng góp phần vào việc ổn định thị trường nhà ở, cung cấp nhà cho nhiều người dân, công nhân lao động trên các địa bàn lớn như Tp.Hà Nội, Tp.HCM và các tỉnh lân cận.

Mặc dù, hiện nay thị trường bất động sản có gặp khó khăn về mặt tài chính, thanh khoản kém. Nhưng theo các chuyên gia nhận định, vướng mắc về tài chính có thể được giải quyết sớm trong thời gian ngắn, còn yếu tố về mặt pháp lý luôn là “tâm điểm” khiến nhiều chủ đầu tư bất động sản, người mua nhà phải đau đầu tính toán.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng: “Hiện nay, thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng,…nhưng nhìn vào thực tế khó khăn về tài chính là một trong những yếu tố nhiều năm qua vẫn chưa thể giải đáp, chính vì vậy điều này làm cho thị trường bất động sản ngày càng khó khăn thêm”.

“Thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ khi nguồn vốn được ‘bơm’ ra ở nhiều kênh khác nhau. Nhưng việc tắc về pháp lý thì đến nay nhiều người vẫn đau đầu. Khi dòng tiền thị trường có, nhưng nguồn cung về căn hộ, các sản phẩm bất động sản không có thì cũng làm ảnh hưởng đến thanh khoản và sự lưu chuyển dòng tiền trong lĩnh vực bất động sản”, ông Khương chia sẻ.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thực tế hiện nay, pháp lý vẫn là vấn đề vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản khi triển khai các dự án.

“Những vướng mắc về pháp lý khi triển khai các dự án bất động sản chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất. Tuy nhiên, để gỡ điểm vướng này cần phải chờ đợi việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 được thông qua, đồng thời một số luật liên quan cũng được bổ sung, hoàn thiện”, ông Đính nhận định.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group nhận định: “Thị trường bất động sản tại Tp.Hà Nội, Tp.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An vẫn chưa bao giờ hết sôi động.

Tuy nhiên thị trường nhiều năm, lĩnh vực bất động sản vẫn gặp khó vì tính pháp lý, các thủ tục liên quan đến việc xây dựng dự án cần phải có thời gian dài chính vì vậy số lượng dự án được chào bán ngoài thị trường ít, cung không đủ cầu. Một dự án có pháp lý chuẩn chỉnh càng hiếm có trên thị trường".

Cần minh bạch, rút gọn nhiều khâu pháp lý

“Rõ ràng, những quy định về thành lập dự án đều được cơ quan quản lý nhà nước, pháp luật chỉ rõ và các chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định, trình tự… chúng ta phải thấy thủ tục thì càng ngày càng chặt chẽ, càng nhiều. Qua đó, doanh nghiệp sẽ phải có định hướng mới trong tương lai về việc xây dựng các thủ tục, lên phương án dài hạn để đáp ứng được các yêu cầu chuẩn chỉnh của pháp luật, để dự án bất động sản đầy đủ pháp lý nhất. Điều này trước sẽ giúp cho chủ đầu tư tạo uy tín, khách hàng an tâm đầu tư, ở dự án mà doanh nghiệp đang phát triển”, ông Ngô Quang Phúc chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Trong năm 2022, do khó khăn nên nhiều doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản đang phải tinh giản bộ máy, giảm lao động, giảm lương… để duy trì, tồn tại.

“Năm 2023, nếu những khó khăn, thách thức về vướng mắc pháp lý, siết vốn, trái phiếu… tiếp diễn như thời gian qua sẽ tạo thời cơ cho các nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh thâu tóm các dự án tốt. Không loại trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia mua bán, sáp nhập dự án tốt, thương hiệu doanh nghiệp uy tín”, ông Châu nhận định.

Trước những biến động có phần tiêu cực cả về khách quan, lẫn chủ quan nhìn chung thị trường BĐS trong năm 2022 đã chứng kiến sự sa sút một cách trầm trọng, thiếu nguồn cung sản phẩm, giá bán tăng thêm khoảng 30% so với năm 2021.

“Muốn bất động sản phục hồi mạnh mẽ trở lại, cơ quan chức năng cần hỗ trợ nhiều hơn về pháp lý, rút ngắn các thủ tục, quy định không cần thiết… Khi thanh khoản thị trường tốt hơn phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản”, ông Châu cho hay.

“Nhiều năm nay, vấn đề về pháp lý luôn được nhà nước quan tâm, cơ quan ban ngành tổ chức nhiều cuộc họp lắng nghe ý kiến của đơn vị, doanh nghiệp bất động sản để hiểu hơn về những vướng mắc, cùng nhau tìm hướng tháo gỡ, đề xuất trong công tác pháp lý. Hy vọng, trong năm 2023, ‘nút thắt’ pháp lý sẽ được gỡ. Chủ đầu tư sẽ dễ dàng thuận lợi hơn. Sẽ có hàng nghìn căn hộ được đưa ra để phục vụ nhu cầu về nhà ở cho người dân, an cư lập nghiệp”, Chủ tịch HoREA chia sẻ thêm.

Trong năm 2022 và đầu tháng 1/2023, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét lựa chọn để thí điểm tập trung tháo gỡ cho khoảng 10 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn có nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý phải dừng thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, dừng thực hiện thi công, dừng các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng, qua đó tạo niềm tin và cú hích cho thị trường.

HoREA cho rằng, cần sớm có kết luận dứt điểm các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, đất do cổ phần hóa hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, hoặc do thực hiện công tác rà soát pháp lý.

Với phân khúc nhà ở xã hội, HoREA đề nghị các tỉnh thực hiện nhanh, thông thoáng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất, không yêu cầu phải phù hợp 100% quy hoạch 1/2000.

Còn các dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 quy định nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trước ngày 1/4/2021 nên được tiếp tục thực hiện mà không cần phê duyệt lại.

HoREA cũng đề nghị Chính phủ tháo gỡ các khó khăn về nguồn vốn cho doanh nghiệp về cả tín dụng lẫn trái phiếu.