Nhiều dự án bấtđộng sản đang đượcđầu tư xây dựng tạiTP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Tuy nhiên, khi áp thuế bất động sản (BĐS), việc đảm bảo sự ổn định của thị trường cũng như cơ hội có nhà ở cho mọi người là vấn đề cần được quan tâm.
Thuế lạc hậu, chưa chặn được đầu cơ, đẩy giá
Thời gian vừa qua, nếu không có những khủng hoảng từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp tác động, cơn say đất đai, làn sóng đầu cơ, thổi giá hẳn chưa dừng lại "đóng băng" như hiện nay.
Trước đó, dù giá BĐS được đẩy lên cao, nhưng với một bộ phận người đầu tư, đầu cơ giá BĐS thì thị trường này vẫn rất sôi động, kéo theo tình trạng đầu cơ, lướt sóng, thổi giá làm rối loạn, méo mó thị trường. Người mua nhà đất tích trữ, đầu cơ kiếm lời nhiều hơn người có nhu cầu thật. Dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS theo các chuyên gia là cao hơn rất nhiều so với sản xuất, kinh doanh và "đáng báo động", tiềm ẩn bất ổn, rủi ro khi thị trường BĐS phát triển nóng, khó kiểm soát.
Nhận định về vấn đề này, khi đề xuất, Bộ Tư pháp nêu: số tiền thuế phải nộp theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn thấp, chưa thúc đẩy các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Chủ sử dụng đất không bị tác động nhiều từ thuế, đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai.
Riêng đất nông nghiệp, khoảng 20 năm (từ 1993) thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp vẫn duy trì cách tính thuế lạc hậu, không còn phù hợp, giá trị thu được thấp (thuế được tính bằng lúa, thu bằng tiền, trong một vài trường hợp đặc biệt, thuế có thể thu bằng lúa). Mặt khác, phần lớn nội dung hiện đã không còn được áp dụng trên thực tế do thi hành chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp cho toàn bộ diện tích đất nông nghiệp đến hết ngày 31-12-2025.
Từ đó, đất nông nghiệp lại trở thành miếng mồi ngon cho nhiều nhà đầu cơ. Họ vô tư gom, phân lô, mua đi bán lại các khu đất nông nghiệp (thực tế không sản xuất nông nghiệp) kiếm lời từ hàng tỉ, chục tỉ, trăm tỉ, thậm chí hàng ngàn tỉ đồng vẫn chỉ chịu mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng (có khi khai không đúng giao dịch thật). Nông dân mất đất, đất nông nghiệp hoang hóa, doanh nghiệp đầu tư nông nghiệp khó khăn tiếp cận quỹ đất vì giá thuê, mua cao ngất ngưởng. Một nền nông nghiệp với những cánh đồng mẫu lớn, sản xuất quy mô hiện đại mơ ước trên giấy nhưng khó thực hiện.
Khách hàng xem dự án bất động sản tại quận 1, TP.HCM - Ảnh: Q.ĐỊNH
Đánh thuế để thay đổi thói quen đầu tư
Đề xuất của Bộ Tư pháp cho thấy Luật thuế BĐS dự kiến thông qua năm 2025 sẽ tách riêng nhà, đất để đánh thuế và áp thuế suất cao hơn với nhà đất bỏ không. Cụ thể, Bộ Tư pháp đề nghị toàn bộ diện tích đất ở sẽ phải chịu thuế theo biểu thuế lũy tiến từng phần, đồng thời nghiên cứu ngưỡng đánh thuế với nhà, đất ở để áp mức cao đối với BĐS có giá trị lớn. Ngoài ra, Bộ Tư pháp cũng đề xuất áp thuế suất cao hơn với các giao dịch BĐS diễn ra trong thời gian ngắn.
Nói về đề xuất này, TS Trần Huỳnh Thanh Nghị - khoa luật Trường đại học Kinh tế TP.HCM - nhìn nhận việc đánh thuế với BĐS nhiều nước làm hàng chục năm nay, Việt Nam bây giờ mới triển khai là muộn. Lộ trình đến năm 2023 - 2025 mới có luật cũng chậm, nếu được cần làm nhanh hơn để bình ổn thị trường, giúp người có nhu cầu ở thực sự mua được nhà và tránh đầu cơ ảnh hưởng đến cả xã hội.
Theo ông Nghị, với mức thuế suất phù hợp, thuế BĐS sẽ giúp điều chỉnh thói quen đầu tư, chống đầu cơ, kiểm soát giúp lành mạnh và phát triển ổn định thị trường. Nhà đất bị "găm hàng" bỏ không cũng có cơ hội được "xả hàng" khi ngưỡng chịu đựng của nhà đầu tư đến giới hạn. "Về lâu dài, giá cả nhà đất sẽ điều chỉnh phù hợp, ít nhất cũng không bị thổi phồng, tăng giá ảo. Khi lợi nhuận từ BĐS không còn quá cao và hấp dẫn so với các lĩnh vực khác, người đầu tư sẽ xem xét đưa tiền vào sản xuất, kinh doanh. Người dân có nhu cầu ở thật có nhiều cơ hội hơn để mua nhà", ông Nghị nhận định.
Ông Nghị cũng cho rằng cần đánh thuế rất cao với nhà đất để trống, không khai thác sử dụng để chống đầu cơ và hạn chế việc một người có 4 - 5 nhà đất không ở. Mặt khác, thiết kế đánh thuế cao đối với người giao dịch BĐS trong thời gian ngắn kể từ khi nhận chuyển nhượng nhằm ngăn chặn việc lướt sóng, đẩy giá kiếm lời. Như Singapore, chính phủ sẽ lấy 100% phần tiền chênh lệch giữa giá mua và giá bán nếu chủ sở hữu bán nhà đất chỉ sau một năm, sang năm thứ hai thu 50%, sau đó mức thu sẽ giảm dần theo khoảng thời gian chuyển nhượng.
Đánh thuế, giá nhà đất tăng hay giảm?
Trả lời câu hỏi này, PGS.TS Võ Trí Hảo - hiệu trưởng Trường đại học Gia Định - cho rằng xác suất giá nhà đất tăng khi đánh thuế BĐS sẽ rất thấp. Ngược lại, giá nhà đất sẽ giảm nhẹ hoặc đi ngang. "Với gánh nặng của thuế, các nhà đầu cơ sẽ thấy lợi nhuận từ việc mua bán nhà đất giảm nên nhu cầu mua đầu tư (cầu) cũng giảm. Trường hợp này khả năng lớn nhà đất sẽ giảm giá. Trong dài hạn, sau khi thuế điều tiết, tất cả những nhà đầu cơ sẽ xả hàng, giá lại có khả năng giảm vì nguồn cung nhiều và người có thu nhập trung bình, thấp có cơ hội mua nhà", ông Hảo đánh giá.
Dù vậy, ông Hảo cũng lưu ý: khi BĐS không còn lợi nhuận cao, các nhà tài phiệt cũng suy nghĩ lại lĩnh vực đầu tư. Họ sẽ điều phối nguồn vốn từ BĐS sang lĩnh vực công nghiệp, nông nghiệp, từ đó nguồn cung nhà đất dự án có thể giảm, trong khi cầu cao sẽ có khả năng làm giá nhà đất tăng trở lại.
"Để giảm bớt hiệu ứng giảm cung trong tương lai, cần xây dựng kịch bản để tăng cung nhà đất, nhất là nhà đất giá hợp lý cho người mua ở thật. Trong đó, có thể có ưu đãi giảm thuế cho chủ đầu tư bán hàng sơ cấp, hay các chính sách khác để tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, thậm chí hỗ trợ người nghèo vay vốn mua nhà... Nói tóm lại, cần sử dụng công cụ thuế để điều tiết cung - cầu thị trường BĐS", ông Hảo nói.
TP.HCM kiến nghị tăng thu thuế bất động sản thứ hai trở lên
Trong dự thảo nghị quyết thay thế nghị quyết 54 vừa gửi đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư thẩm định trước khi trình Chính phủ, TP.HCM đề xuất thu thuế nhà đất, trong đó đáng chú ý là đề xuất thu thuế nhà đất thứ hai trở lên với hai phương án.
Phương án một, TP kiến nghị thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ quy định mức thuế, phương pháp tính và thời gian áp dụng.
Phương án hai, TP đề xuất tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là: lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên. Mức tăng do HĐND TP quyết định, gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (không quá 5 lần mức hiện hành) và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên (không quá 2 lần mức hiện hành); tăng tỉ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2%, và mức tối đa chuyển nhượng một hồ sơ từ mức 500 triệu đồng lên 1 tỉ đồng.
Mức thuế nào không tác động người nghèo?
Một trong những điều người dân quan tâm là thuế bất động sản tương lai sẽ tác động tới người nghèo, người thu nhập thấp như thế nào. PGS.TS Võ Trí Hảo cho rằng mức đánh thuế thấp quá sẽ không đạt được mục tiêu chống đầu cơ, lướt sóng, nhưng mức thuế cũng đừng gây sốc. Theo ông Hảo, mức thuế nên theo lộ trình, tăng dần theo mỗi năm.
Bộ Tư pháp cũng nêu một số đề xuất để giảm tác động của thuế đến người nghèo. Trong đó, do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế nên cần nghiên cứu ngưỡng giá trị nhà tính thuế. Nguyên tắc không đánh thuế với nhà có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố...). Hầu hết nhà ở nông thôn, miền núi... sẽ không bị đánh thuế. Mục tiêu là tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng khó khăn, đồng thời đảm bảo quyền có nhà ở của người dân đã được quy định tại Hiến pháp.
Mặt khác, Bộ Tư pháp còn đề nghị đánh thuế với nhà chung cư trên ngưỡng chịu thuế. Nguyên tắc áp thuế mức rất thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Riêng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Đặc biệt, cần đảm bảo hầu hết các thửa đất ở nông thôn, có giá trị thấp đến trung bình đều không phải nộp thuế.
Người dân làm thủ tục thuế nhàđất tại Chi cục Thuế TP Thủ Đức(TP.HCM) - Ảnh: NGỌC PHƯỢNG
Các nước: nhà để không thuế cao, thuế mua bán cũng cao
Sở dĩ các chuyên gia nhận định việc đánh thuế đối với nhà đất ở nước ta thực hiện quá chậm bởi từ năm 1991 đến nay, việc đánh thuế đối với nhà đã có hai lần được đưa ra thảo luận (năm 1991 và 2009) nhưng chưa thực hiện.
Bộ Tư pháp cho rằng đề xuất mới về đánh thuế bất động sản được tham khảo từ nhiều nước đã làm.
Không thể "ngâm" được nữa?
Riêng nhà, đất không sử dụng, các quốc gia quy định mức thuế suất cao hơn hoặc áp dụng mức thuế suất bổ sung như: Singapore áp dụng mức thuế suất từ 10% đối với nhà, đất không sử dụng; Anh đánh thuế tăng thêm 50% mức thuế suất cơ bản nếu để trống từ hai năm trở lên và gấp bốn lần nếu để trống trên 10 năm; Canada thu thêm 1% trên giá trị tài sản nếu nhà, đất không sử dụng trên sáu tháng; Phần Lan áp dụng mức thuế suất từ 2 - 6%; Latvia áp dụng mức thuế suất 3%; Liberia áp dụng thuế suất 4 - 5%; Philippines đánh thuế đất nhàn rỗi 5%, cao gấp năm lần so với mức thuế suất thông thường; Úc (bang Victoria) chủ sử dụng nhà ở không sử dụng nhà trong sáu tháng phải trả thuế 1% trên giá trị bất động sản, Hong Kong đánh thuế 5% giá trị đối với chủ sử dụng tòa nhà sau khi được cấp phép quá sáu tháng không sử dụng...
Và không còn thuế thu nhập 2% như hiện nay?
Với việc mua bán nhà đất, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.
Tại Đức, thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14 - 42%, được miễn khoản thuế này khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (quy định bán 3 lần trong vòng 5 năm).
Tại San Francisco (California, Mỹ), bán nhà mua dưới 5 năm sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng 24%. Tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 15%, thực hiện sau năm đầu và trong năm thứ hai sau khi mua thì thuế suất là 10%...
Doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh và nợ ra sao năm 2022?Trong bối cảnh thị trường gặp thách thức, nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản phải gồng mình cầm cự, tìm cách xoay xở dòng tiền. Bên cạnh kết quả kinh doanh sa sút, khoản nợ phải trả cũng tăng lên.
Xem thêm: mth.7152129070203202-ut-uad-nov-gnod-nan-nas-gnod-tab-euht/nv.ertiout