Trong thư gửi về VnExpress, anh Thế Dũng cho hay mua nhà đất bằng hợp đồng viết tay, không công chứng mà chỉ có người làm chứng.
Giá ban đầu thương lượng là 7 tỷ đồng, bàn giao muộn nhất trong 30 ngày. Nhưng sau 7 tháng, đôi bên vẫn chưa mua bán dứt điểm được vì chủ nhà còn nợ thuế đất Nhà nước.
"Hẹn đi hẹn lại 3-4 lần, nay giá nhà đất đã sụt giảm rất nhiều, tôi yêu cầu giảm giá còn 5,5 tỷ đồng nhưng bên bán không chịu, cũng không trả 2 tỷ tiền cọc", anh Dũng chia sẻ.
Anh thắc mắc, bên bán vi phạm thời gian giao đất, nếu họ không chịu trả tiền cọc, anh có thể gửi đơn kiện không? Anh nên làm gì để lấy được tiền cọc và đảm bảo quyền lợi của mình?
Giải đáp thắc mắc của anh, luật sư Vũ Tiến Vinh (Công ty luật Bảo An, Hà Nội) cho hay, Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, trong giao dịch tài sản đặt cọc được pháp luật quy định xử lý như sau:
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện: tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc (trường hợp này là anh Thân), hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (người bán nhà).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Điều luật không quy định về hình thức của hợp đồng. Do vậy, hợp đồng có thể viết tay hoặc đánh máy có công chứng, chứng thực, luật sư cho hay.
Đối với trường hợp anh Thân nêu, luật sư Vinh nhận định, cần phải xem xét hợp đồng cụ thể để đánh giá giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc, các thoả thuận về tiến độ thực hiện giao dịch mua bán nhà, điều khoản nghĩa vụ của các bên để hợp đồng mua bán nhà đủ điều kiện được ký kết, điều khoản phạt cọc, nguyên nhân bên nhận đặt cọc không nộp được tiền thuế là do khách quan, bất khả kháng hay hành vi có chủ ý để cố tình trì hoãn việc mua bán...
Do vậy, với những thông tin chung chung mà anh Thân đưa ra, luật sư chưa thể xác định được lỗi của các bên dẫn đến việc mua bán nhà chưa thành.
"Một vấn đề anh Thân cần lưu ý là việc thị trường nhà đất giảm giá không phải là căn cứ để các bên giảm giá căn nhà, trừ trường hợp có thoả thuận trước đó trong hợp đồng đặt cọc hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà các bên có thoả thuận bổ sung", luật sư nêu. Do vậy, nếu anh Thân đơn phương yêu cầu bên bán giảm giá mà không có sự nhất trí của họ thì yêu cầu đơn phương này khó được chấp nhận.
"Thậm chí, bên bán có thể cho rằng hợp đồng mua bán không thực hiện được là do lỗi của bên mua nên bên mua phải chịu mất tiền đặt cọc", luật sư Vinh nhận định.
Để giải quyết tranh chấp, luật sư Vinh khuyên đôi bên nên thương lượng, đàm phán. Trường hợp không đạt kết quả thì một trong các bên đều có quyền khởi kiện tại toà án nhân dân có thẩm quyền. Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc do toà án quyết định, dựa trên các quy định của pháp luật.
Hải Thư
Xem thêm: lmth.5237654-hcid-oaig-yuh-ed-ig-mal-nen-iot-ahn-oaig-coud-gnohk-gnaht-7-nah-auq/ten.sserpxenv