Trong vài tháng qua, chính quyền Trung Quốc bắt đầu nới lỏng các hạn chế tài chính với bất động sản, bên cạnh việc thiết lập bản kế hoạch 16 bước nhằm giải cứu thị trường do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Ủy ban Điều tiết bảo hiểm và ngân hàng Trung Quốc triển khai, nhưng hiệu quả vẫn chưa được rõ rệt.

Theo ước tính của Bloomberg, doanh thu bất động sản của Trung Quốc năm vừa qua lao dốc mạnh và chạm mức thấp nhất 7 năm. Trong số 60 công ty bất động sản niêm yết ở Trung Quốc đại lục đưa ra thông báo về lợi nhuận trước hạn vào ngày 31/1/2023, có tới 60% thua lỗ trong năm ngoái, và con số này dự báo tiếp tục mở rộng.

Chiến lược trọng điểm trong kế hoạch 16 bước mà nhà chức trách Trung Quốc đưa ra bao gồm: Ngân hàng hỗ trợ các công ty địa ốc có quản trị doanh nghiệp lành mạnh; chính quyền địa phương thiết lập ngưỡng thanh toán đặt cọc và mức trần lãi suất thế chấp “dễ thở” hơn cho cá nhân mua nhà; đảm bảo huy động vốn liên tục và ổn định của các công ty xây dựng.

Bên cạnh đó, các khoản vay ngân hàng chưa thanh toán và các khoản vay ủy thác của doanh nghiệp địa ốc đến hạn trong vòng 6 tháng tới có thể được gia hạn thêm 1 năm; việc thanh toán trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc cũng có thể được gia hạn hoặc hoán đổi thông qua đàm phán…

Ngay khi kế hoạch được ban hành, các nhà chức trách từ trung ương tới địa phương đã quyết liệt thực thi, tuy vậy, nó đã không thành công như họ hy vọng, khi số lượng người quay trở lại mua nhà vẫn giảm mạnh, còn doanh nghiệp và ngân hàng vẫn vật lộn trong các khoản nợ xấu chưa có đầu ra để xử lý.

Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu trung bình tại 80 công ty bất động sản hàng đầu của Trung Quốc đã tăng lên 152% vào quý II/2022 - gấp đôi so với giữa năm 2020, trước khi các hạn chế nợ đối với các nhà phát triển bất động sản được đưa ra.

Việc để thị trường “rơi tự do” quá lâu đã khiến cho người dân và các thành viên thị trường đất nước tỷ dân do dự hơn với các kế hoạch giải cứu, nhất là trong bối cảnh suy thoái toàn cầu, triển vọng việc làm và tiền lương không chắc chắn.

Câu chuyện địa ốc Việt

Tương tự Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam dù chưa vào tình trạng này, nhưng nhiều chuyên gia và thành viên thị trường cũng đang bày tỏ lo ngại với tiến trình tháo gỡ “chậm” liên quan đến vấn đề “pháp lý” và “vốn” - hai điểm nghẽn khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng trong suốt 1 năm vừa qua.

Báo cáo cuối năm 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tổng lượng giao dịch năm 2022 sụt giảm tới hơn 60%, chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018.

Giao dịch sụt giảm, phản ánh rõ nét vào kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc, khi những doanh nghiệp đầu tàu như Vinhomes (mã CK: VHM), Novaland (mã CK: NVL), tới Phát Đạt (mã CK: PDR), Nam Long Group (mã CK: NLG), Hải Phát Invest (mã CK: HPX), Văn Phú Invest (mã CK: VPI), Khang Điền (mã CK: KDH), DIC Corp (mã CK: DIG)… đều ghi nhận gặp khó khăn trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới và trong nước đối diện với nhiều thách thức.

Thậm chí, quá trình tái cấu trúc và “hãm phanh” bất đắc dĩ để ổn định lại hoạt động sản xuất - kinh doanh, như lùi tiến độ dự án, thay đổi cơ cấu sản phẩm, cấu trúc lại dòng tiền tài chính, hay tinh giảm các hoạt động chưa cần thiết, củng cố đội ngũ nhân sự, đặc biệt là bộ phận kinh doanh, khiến nhóm doanh nghiệp bất động sản càng lớn thì tốc độ suy giảm lợi nhuận càng mạnh trong năm vừa qua với mức giảm từ 20 - 30%, thậm chí có doanh nghiệp còn rơi vào tình trạng thua lỗ.

Mức sụt giảm này so với nhiều ngành khác tuy chưa thực sự cao, nhưng với một ngành kinh tế có mối liên quan, tác động cả trực tiếp và gián tiếp tới ít nhất hơn 40 ngành nghề kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính…, thì lại là vấn đề lớn cần phải thận trọng xem xét và phải sớm có hướng giải quyết quyết liệt nếu không muốn cả thị trường rơi vào vòng xoáy không có đầu ra như Trung Quốc.

Kể từ khi Thủ tướng Chính phủ thành lập Tổ công tác đặc biệt gồm lãnh đạo của các bộ, ban, ngành như Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư…, các cuộc họp trực tiếp với các địa phương cùng đại diện lãnh đạo doanh nghiệp với tần suất tăng dần theo thời gian.

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 8/2 với sự tham dự của các bộ ngành liên quan, các hiệp hội và đại diện một loạt doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Novaland, Sungroup, Hưng Thịnh, Ecopark, Him Lam…, rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra từ việc nới room, giãn nợ trái phiếu, giảm lãi suất… Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã có kết luận mang tính khuyến nghị và cam kết, cùng với thông tin “hậu trường” đằng sau cho thấy, một số ngân hàng lớn sẽ hạ lãi suất, nhưng cụ thể cho kế hoạch này chưa có các thông tin chi tiết.

Điều này đồng nghĩa với việc, doanh nghiệp vẫn phải “chờ” trong một trạng thái sốt ruột và lo lắng!

Bên lề hội nghị, vẫn đang có những tranh luận nhất định xung quanh liệu việc vì sao phải “sốt sắng” giải cứu cho một nhóm doanh nghiệp như vậy.

Tuy nhiên, gốc rễ của chuyện này vốn dĩ không phải là "cứu bất động sản", mà là tìm cách để các kênh phân bổ vốn như trái phiếu, ngân hàng có thể thuận lợi đẩy vốn ra cho khu vực sản xuất, cho các nhà phát triển bất động sản có năng lực, có ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế.

Gỡ rối dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản là gỡ rối dòng vốn cho cả nền kinh tế. Nếu họ kẹt vốn, có thể ảnh hưởng đến nhiều khu vực khác.

Và vì vậy, cần sớm biến những bàn thảo biến thành hành động!