Động lực chính của thị trường năm 2023

Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam đã hạ nhiệt từ quý II/2022 sau sự kiện bắt giữ một số lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản lớn do vi phạm quy định phát hành trái phiếu, bên cạnh việc tín dụng bất động sản bị hạn chế và lãi suất mua nhà tăng. Mặc dù vậy, nhờ kỳ vọng giải ngân đầu tư công sẽ tăng tốc trong những quý tới, thị trường này được dự báo sẽ có sự cải thiện.

Báo cáo chiến lược mới công bố của VNDirect cho biết, 12/25 gói thầu đầu tiên tại cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2 với tổng giá trị lên tới 52.280 tỷ đồng đã chính thức khởi công từ ngày 1/1/2023, 13 gói thầu còn lại tại dự án này cùng dự án Vành đai 3 (TP.HCM) và Vành đai 4 (Hà Nội) cũng dự kiến bắt đầu thi công trong nửa đầu năm 2023.

“Theo đó, giải ngân vốn đầu tư công năm 2023 có thể đạt khoảng 630.000 tỷ đồng, tăng 20-25% so với giải ngân thực tế năm 2022, qua đó thúc đẩy toàn bộ chuỗi giá trị trong ngành. Bởi vậy, triển vọng phát triển cơ sở hạ tầng trong năm nay được đánh giá cao, nhất là khi các vấn đề về thiếu hụt nguồn cung đá, cát và giá vật liệu xây dựng cao hầu như đã được giải quyết”, báo cáo nhấn mạnh.

Trong một diễn biến khác, nhằm cụ thể hóa yêu cầu của Chính phủ trong việc thúc đẩy giải ngân đầu tư công, Bộ Tài chính đã có văn bản gửi UBND 6 địa phương gồm Hà Giang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Điện Biên, Lai Châu và Bình Dương đề nghị đến hết ngày 31/1/2023, những dự án không giải ngân được hết vốn kế hoạch năm 2022 đã giao, không thuộc diện được phép kéo dài theo quy định thực hiện hủy dự toán, hoàn trả ngân sách Trung ương.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng đề nghị lãnh đạo các địa phương này phải trực tiếp chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan và chịu trách nhiệm giải trình về kết quả giải ngân; tăng cường công tác kiểm tra hiện trường để kịp thời chấn chỉnh, giải quyết các khó khăn, vướng mắc; ban quản lý dự án, nhà thầu phải có tiến độ tổng thể, chi tiết, cam kết về tiến độ thực hiện dự án… Đặc biệt, tập trung chỉ đạo trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, gỡ “nút thắt” trong giải ngân vốn đầu tư công hiện nay.

Mức độ lan tỏa sẽ khác

Hạ tầng đi đến đâu, thị trường bất động sản phát triển đến đó. Ảnh: Dũng Minh

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, trong năm 2023, đầu tư công vẫn sẽ là nguồn cảm hứng, là động lực phát triển kinh tế - xã hội và các khu vực có dự án đầu tư công sẽ được hưởng lợi nhiều nhất, dẫn tới tác động tích cực lên thị trường bất động sản khu vực đó.

Ông Thịnh nhìn nhận, hạ tầng đi đến đâu thì kinh tế - xã hội sẽ phát triển tới đó, thúc đẩy các dự án đô thị không ngừng mọc lên và làm thay đổi tiềm năng kinh tế các khu vực. Dòng tiền đầu tư sẽ đi theo các dự án lớn, dài hạn của Chính phủ như các dự án đường vành đai quanh các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, các tuyến cao tốc đi miền Tây, Tây Nguyên… và khi kinh tế tăng trưởng, dân cư đông đúc sẽ kích thích nhu cầu và phát triển thị trường bất động sản, giúp tăng giá nhà đất.

Cũng theo ông Thịnh, hoạt động giải ngân đầu tư công tạo tác động tích cực lên thị trường địa ốc, nhưng sẽ có sự phân hóa nhất định do khác biệt về bối cảnh, trước hết đến từ việc các dự án đầu tư công hiện đang chú trọng nhiều hơn đến khu vực vùng ven TP.HCM, Hà Nội…, nên các địa phương lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An hay Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang… sẽ được hưởng lợi.

“Về sản phẩm, do tốc độ đô thị hóa nhanh, nhóm nhà ở trung cấp, nhà giá rẻ sẽ có nhu cầu rất lớn và trên thực tế, nhiều địa phương như Thanh Hóa, Bắc Ninh, Bắc Giang… đã chú trọng hơn trong việc phát triển các phân khúc này. Đây có thể là một gợi ý cho các chủ đầu tư dự án trong việc đa dạng hóa sản phẩm, tìm kiếm lợi nhuận”, ông Thịnh nói.

Giải cứu thị trường sau “bão”

Các nguồn vốn FDI lớn trước đây chủ yếu đổ vào những địa phương chú trọng phát triển công nghiệp như Hà Nội, TP.HCM, Bắc Ninh..., nhưng sắp tới sẽ có sự thay đổi.

Với một dự án bất động sản, vị trí là điểm cốt yếu, thì với thị trường địa ốc của một khu vực, hạ tầng chính là bệ phóng. Cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam đang được đầu tư mạnh mẽ và ở khu vực phía Bắc có nhiều tuyến cao tốc, vành đai kết nối như đường Vành đai 4, tuyến Hòa Bình - Mộc Châu, Vân Đồn - Móng Cái… Các dự án hạ tầng này có tác động lớn đến thị trường bất động sản khu vực nơi dự án đi qua và sẽ thu hút nhiều hơn dòng tiền đầu tư trong thời gian tới.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam

Ở góc độ là nhà nghiên cứu thị trường, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “điểm sáng” trong thời gian tới khi nhiều dự án sản xuất đã và đang được xây dựng ghi nhận sự tăng trưởng về giá. Đồng thời, hệ thống cơ sở hạ tầng được phát triển đồng bộ trên khắp cả nước cũng làm tăng giá trị các dự án bất động sản công nghiệp ở các địa phương.

Đáng chú ý, một số lĩnh vực ngách như dịch vụ hậu cần, kho lạnh đang được đánh giá giàu tiềm năng khai thác nhờ sự tăng trưởng của ngành bán lẻ. Tương tự, ngành khoa học dữ liệu cũng đang phát triển nhanh với nhu cầu cao về bất động sản trung tâm dữ liệu (Data Center).

Cũng theo ông Troy Griffiths, dù được kỳ vọng tích cực, nhưng đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu dự báo còn đối mặt với nhiều khó khăn, Việt Nam sẽ khó tránh khỏi tác động. Dẫu vậy, quá trình thanh lọc mạnh mẽ và dư địa lớn trong việc phát triển đô thị vẫn giúp thị trường bất động sản Việt Nam có được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho hay, nơi nào hoạt động đầu tư công diễn ra kém tích cực thì thị trường bất động sản nơi đó sẽ yếu ớt. Các dự án hạ tầng được triển khai tốt, đúng tiến độ sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường địa ốc khu vực nơi dự án đi qua.

Theo ông Long, nhóm dự án liên quan đến hạ tầng giao thông có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và trong bối cảnh khó khăn hiện tại, việc đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công sẽ giúp thị trường nhanh chóng hồi phục.