Tách riêng nhà và đất để đánh thuế

Bộ Tư pháp vừa tổng hợp kết quả nghiên cứu, rà soát và đề xuất sửa đổi, bổ sung văn bản hiện hành trình Chính phủ lập đề nghị Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 gửi Quốc hội.

Một trong những nội dung quan trọng, có quan hệ mật thiết với nhiệm vụ lập pháp quan trọng nhất của Quốc hội năm 2023 - sửa đổi Luật Đất đai - là xây dựng Luật Thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Dự kiến, phạm vi điều chỉnh của sắc thuế này là đánh thuế đối với đất, nhà và công trình xây dựng.

Theo cơ quan đề xuất chính sách, chính sách thuế hiện hành chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng). Quy định này đến nay không còn phù hợp, bởi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Kinh nghiệm tại các quốc gia cho thấy, ngoài việc thực hiện điều tiết đối với đất, nhiều nước đã điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng, trong đó có việc gia tăng vai trò của thuế bất động sản.

Xây dựng luật mới, cơ quan quản lý nhà nước đề nghị tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần để đảm bảo mục tiêu điều tiết cao đối với trường hợp nhà, đất có giá trị lớn, điều tiết thấp đối với nhà, đất có giá trị không lớn, đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của tầng lớp dân cư.

Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế riêng đối với nhà, đất được cơ quan đề xuất chính sách cho là phù hợp, dễ tạo được sự đồng thuận của người nộp thuế, đảm bảo có tính đến mức độ điều tiết, khả năng nộp thuế của người dân, chỉ điều tiết đối với đất và nhà có giá trị lớn, trên ngưỡng chịu thuế, đảm bảo mục tiêu mở rộng và khai thác tốt nguồn thu từ nhà, đất.

Đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), định hướng xây dựng chính sách là nâng mức thuế suất so với hiện tại. Giá tính thuế của các loại đất này được xác định là giá của 1 m2 (giá 1 m2 đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất thực tế sử dụng.

Giá tính thuế đối với nhà (nhà và công trình xây dựng) được xác định bằng diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1 m2 nhà tính thuế.

Dự kiến được tính đến là sẽ quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2). Còn thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế.

Cơ quan quản lý cũng dự kiến áp thuế suất cao hơn với nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở).

Quy định này được cơ quan quản lý nhà nước khẳng định là phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ về đất, sử dụng đất lãng phí, chiếm dụng đất công, khuyến khích hơn nữa việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nhà, đất.

Bộ Tài chính nhìn nhận, việc nghiên cứu bổ sung đánh thuế đối với nhà (chính sách hoàn toàn mới) đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, đảm bảo tính khả thi, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, khuyến khích sử dụng nhà ở tiết kiệm, hiệu quả.

Đánh thuế nhà cũng phù hợp với chính sách phát triển nhà ở, góp phần giúp thị trường bất động sản minh bạch và phát triển lành mạnh, bền vững, đảm bảo hài hòa lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội. Bên cạnh đó, việc bổ sung đánh thuế đối với nhà góp phần thực hiện mở rộng cơ sở thu, làm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương theo hướng bền vững hơn.

Về thời gian, dự kiến Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến về Dự án Luật Thuế bất động sản tại kỳ họp tháng 10/2024 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.

Có thể tính đến biện pháp thị trường hơn

Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Tuy nhiên, yêu cầu này phải được cụ thể hóa trong luật về thuế, chứ không thể quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi). Vì thế, đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản là việc cần được tính đến.

Theo một vị chuyên gia tài chính, từng là đại biểu Quốc hội, việc xây dựng Luật Thuế bất động sản là cần thiết, nhiều nước đã thực hiện hiệu quả.

Đánh thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, theo vị chuyên gia này, cũng không có tác động tiêu cực, vì không đánh vào những người có thu nhập trung bình và thấp, chỉ tác động đến người có thu nhập cao, mà thuế chính là công cụ để điều tiết thu nhập.

“Đất đai có hạn, nên không hẳn đánh thuế cao thì người có thu nhập cao sẽ giảm sử dụng nhiều nhà, nhiều đất, song cũng có thể hạn chế tình trạng “lướt sóng” tạo thị trường ảo như từng diễn ra”, vị chuyên gia này nhìn nhận.

Là người từng giữ trọng trách trong ngành thuế tại địa phương, đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang), Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc gộp hai luật, (gồm Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) là cần thiết.

Tuy nhiên, theo ông Thịnh, việc tăng thuế bất động sản (đối với đất phi nông nghiệp và nhà ở) cần hết sức cân nhắc, nhất là đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay và thậm chí trong 5 - 7 năm tới.

Bởi, việc tăng thuế để chống đầu cơ thường gặp nhiều mâu thuẫn (như đánh thuế 2 lần) và nhiều khi không giải quyết được mục tiêu hạ giá nhà đất, mà còn đẩy giá và tác động xấu đến thị trường bất động sản.

Theo ông Thịnh, trong bối cảnh hiện nay, trước mắt, nên tính toán điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có lộ trình để 10 năm tới khoản thu này là một nguồn lực đáng kể trong duy tu, sửa chữa, nâng cấp hạ tầng đô thị, nơi phát sinh chủ yếu nguồn thu đó. Còn chống đầu cơ, tăng giá có thể xem xét các biện pháp khác công bằng, tiến bộ, thị trường hơn, như hạn chế, cấm phân lô bán nền theo mức độ phát triển đô thị từng khu vực; thực hiện việc giao đất ở có thời hạn (50 - 70 năm) thay vì giao lâu dài như hiện nay.

Đảm bảo công bằng, tránh thuế chồng thuế cũng là lưu ý của một số chuyên gia về dự kiến đánh thuế nhà, đất. Bởi hiện nay, dữ liệu chuẩn xác về nhà và đất cũng như phương pháp định giá thuyết phục để làm cơ sở đánh thuế vẫn đang là thách thức rất lớn, cần có lộ trình phù hợp để đảm bảo tính khả thi.