Áp lực lãi vay cao và khó sớm giảm

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang được các ngân hàng lớn áp dụng từ 11 - 12%/năm và ở các nhà băng quy mô vừa và nhỏ là 13 - 15%/năm, khiến những người có ý định mua nhà “chùn tay” vì áp lực trả lãi.

Anh Hùng Minh (TP.HCM) cho biết, anh có ý định mua một căn hộ chung cư để an cư, lập nghiệp sau nhiều năm thuê nhà. Khả năng tài chính mới có khoảng 2 tỷ đồng nên anh muốn vay thêm gần 1 tỷ đồng để mua căn hộ tại dự án của Khang Điền trên địa bàn TP. Thủ Đức. Tham khảo tại một số ngân hàng, anh Minh được nhân viên tín dụng cho hay, lãi vay mua nhà hiện dao động từ 12 - 14%/năm, nên anh tạm dừng ý định vay mua nhà. Với khoản tiền hiện có, anh tiếp tục gửi tiết kiệm, hưởng lãi suất tiền gửi đang ở mức cao, nhằm trang trải chi phí thuê nhà.

“Tôi chờ lãi suất cho vay giảm trở lại mới vay mua nhà”, anh Minh nói.

Thực tế cho thấy, trước đây, khi lãi suất tiền gửi thấp, người dân có xu hướng rút tiền, đầu tư vào bất động sản để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Trong khoảng 6 tháng qua, lãi suất dần gia tăng, nhiều người chọn gửi tiền vào ngân hàng, khiến dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản bị hạn chế. Mặt khác, lãi suất huy động cao kéo theo lãi suất cho vay cao, khiến nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính giảm khả năng trả nợ và không khuyến khích người dân vay vốn ngân hàng mua nhà, trong khi các chủ đầu tư dự án chưa thực sự giảm giá bán để kích cầu.

Trong khi đó, một số khách hàng đã vay vốn ngân hàng mua nhà trong những tháng đầu năm 2022 đến nay được ngân hàng thông báo điều chỉnh lãi vay, vì thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc. Với biên độ lãi suất tăng thêm 3 - 4%/năm, lãi vay hiện tăng lên 12 - 14%/năm. Có khách hàng vay vốn được giải ngân theo từng đợt, nhưng cuối năm vừa qua bị ngân hàng thông báo tạm ngừng giải ngân do hết hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng, dù khách hàng chấp nhận lãi vay cao hơn trước.

Chị Hoài An (TP.HCM) chia sẻ, đầu năm 2022, chị vay 1 tỷ đồng để mua căn nhà liền kề tại một dự án ở Nhơn Trạch, Đồng Nai, nhưng đến cuối năm 2022, ngân hàng thông báo tạm dừng giải ngân do cạn room tín dụng. Vừa qua, chị nhận được thông báo từ phía ngân hàng là sẽ giải ngân trở lại, nhưng lãi suất vay tăng thêm 3,5%/năm, lên 14,5%/năm, khiến chị tiến thoái lưỡng nan, vì áp lực trả lãi gia tăng, nhưng nếu không tiếp tục vay thì khó đáp ứng được tiến độ thanh toán tiền mua nhà.

Về lãi vay mua nhà tăng nhanh, không ít nhà băng cho biết, do chi phí đầu vào tăng theo lãi suất huy động, vài tháng gần đây đạt 9 - 10,5%/năm. Trong khi đó, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng phải giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ mức 35% hiện nay xuống 30% kể từ ngày 1/10/2023 và tiếp tục lộ trình giảm sau đó. Vì thế, ngân hàng khó có thể giảm lãi suất cho vay mua nhà trong bối cảnh chi phí tăng.

Công ty Chứng khoán ACB nhận định, phân khúc bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức như huy động vốn khó khăn, áp lực lãi suất tăng và quy trình phê duyệt dự án kéo dài. Dù nút thắt thanh khoản hệ thống ngân hàng được cải thiện vào cuối 2022, nhưng mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ cao hơn trong năm 2023.

Tín dụng tập trung vào cá nhân vay mua nhà

Năm 2022, tín dụng cho vay mua nhà toàn hệ thống tổ chức tín dụng chiếm 68%.

Ông Trương Đình Long, Phó tổng giám đốc OCB cho biết, Ngân hàng định vị phân khúc khách hàng trong từng khu vực để đề ra chính sách cho vay mua nhà phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng. Chẳng hạn, ở Hà Nội và TP.HCM, do giá trị bất động sản cao nên OCB cho vay tối đa 15 tỷ đồng. Với các doanh nghiệp địa ốc, Ngân hàng lựa chọn doanh nghiệp có năng lực và đầu ra dự án tốt để tài trợ vốn. Nếu dự án chưa bàn giao hoặc không có liên kết với OCB, Ngân hàng sẽ kiểm soát rủi ro chặt chẽ để bảo đảm an toàn tín dụng.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, tính đến hết năm 2022, dư nợ bất động sản chiếm trên 20% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay đối với cá nhân chiếm 90%, các doanh nghiệp địa ốc chiếm 10%, chủ yếu là doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất và đây vẫn là khu vực ưu tiên cấp tín dụng trong năm 2023. Đối với bất động sản nhà ở, Vietcombank sẽ ưu tiên cho vay những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch và khách hàng cá nhân mua nhà để ở.

Tại VietinBank, theo lãnh đạo nhà băng này, cho vay lĩnh vực bất động sản chiếm 21% tổng dư nợ tín dụng, tập trung vào bất động sản công nghiệp, nhà ở…

Một ngân hàng chú trọng cho vay bất động sản trong năm 2022 là Tecombank, dư nợ nhóm khách hàng doanh nghiệp đạt 108.805 tỷ đồng, dư nợ nhóm khách hàng cá nhân vay mua nhà đạt 190.000 tỷ đồng, tổng cộng chiếm hơn 72% tổng dư nợ.

Theo Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú, bất động sản là lĩnh vực có đóng góp lớn cho nền kinh tế. Thời gian qua, thị trường này mất cân đối cung - cầu, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, xảy ra tình trạng sốt đất cục bộ, sai phạm của một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu dẫn tới mất niềm tin trên thị trường. Tuy vậy, không có chuyện ngành ngân hàng siết tín dụng với lĩnh vực bất động sản.

Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Trong đó, tín dụng cho vay mua nhà chiếm 68%.

Về cơ cấu tín dụng bất động sản, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà với cá nhân chiếm tỷ lệ lớn. Cơ cấu này cho thấy, tín dụng bất động sản chú trọng vào việc đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Tuy nhiên, thực tế vẫn có hiện tượng cá nhân nhập nhèm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và vay để đầu cơ, kinh doanh. Đáng lưu ý, nợ xấu bất động sản đang có dấu hiệu tăng. Năm 2021, nợ xấu bất động sản chiếm 1,67%, năm 2022 tăng lên 1,81%. Thêm vào đó, nhiều tổ chức tín dụng hiện nay đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi 90% khoản cho vay bất động sản có kỳ hạn 15 - 20 năm, trong khi 80% vốn huy động là kỳ hạn ngắn, đồng nghĩa với ngân hàng đối mặt với rủi ro kỳ hạn. Ngoài ra, tín dụng bất động sản tập trung tại một số tổ chức tín dụng, một số nhóm khách hàng doanh nghiệp.

Năm 2023 được dự báo là năm khó khăn không chỉ với thị trường bất động sản, các doanh nghiệp trong ngành, mà ngay cả với khách hàng vay vốn mua nhà. So với 1 năm trước, lãi vay mua nhà hiện tăng cao và không còn nhiều ưu đãi từ phía ngân hàng. Do đó, ông Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính đưa ra lời khuyên với các cá nhân vay mua nhà, trước khi lựa chọn vay ngân hàng để mua tài sản là đất hoặc nhà trả góp phải tính toán kỹ, không nên chi quá 30% thu nhập cho khoản vay. Bên cạnh đó, người vay cần ước tính giá trị căn nhà dự định mua dựa trên mức thu nhập, tiền mặt có sẵn, chỉ nên vay trong khả năng trả được nợ.