* Phóng viên: Thưa TS Trần Du Lịch, nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản đã được đề xuất nhưng vì sao doanh nghiệp (DN) vẫn liên tục phản ánh khó khăn, cần "giải cứu" cả về vốn lẫn pháp lý?

- TS TRẦN DU LỊCH: Tôi không đồng ý với từ "giải cứu". Cần thiết có giải pháp đồng bộ nhưng không phải là "giải cứu".

Không riêng thời điểm này mà suốt vài chục năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển rất nhanh, mạnh nhưng không lành mạnh, thể hiện ở yếu tố đầu cơ thái quá. Dĩ nhiên, trong nền kinh tế thị trường, lĩnh vực nào cũng có đầu cơ nhưng khi đầu cơ thái quá thì sẽ phát sinh méo mó về cung - cầu, giá cả. Ví dụ giai đoạn 2009-2011, thị trường bất động sản chỉ đóng băng ở nhóm sản phẩm cao cấp, dự án triển khai dang dở, phân lô bán nền hay dự án mới xây dựng xong móng rồi để đó... Còn sản phẩm thành phẩm ở phân khúc giá trung bình và thấp vẫn giao dịch bình thường, thậm chí còn thiếu.

Năm 2022, cùng với sự hồ hởi hồi phục kinh tế sau khi dịch COVID-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản cũng tăng trưởng ồ ạt ở nhiều phân khúc sản phẩm với làn sóng đầu tư, lướt sóng khá phổ biến. Nhiều DN bất động sản liên kết với ngân hàng thương mại, cam kết cho vay để kích thích đầu cơ thay vì tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua chỗ ở.

Trong khi bất động sản nghỉ dưỡng, condotel phát triển mạnh thì nhà ở dân cư trong các đô thị không có bao nhiêu. Chẳng hạn ở TP HCM, mấy năm nay không có dự án mới, sản phẩm mới thuộc phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp.

* Nếu "giải cứu" thị trường bất động sản thì thứ tự ưu tiên sẽ như thế nào?

- Ai cũng biết kinh doanh bất động sản là kinh doanh bằng tiền của người khác, bao gồm vay vốn tín dụng, huy động vốn trái phiếu, nguồn tiền tạm ứng của khách hàng và một phần vốn tự có của DN.

Trong bối cảnh thị trường tài chính biến động, khi cả 4 nguồn cung ứng vốn cho thị trường bất động sản, nhất là trái phiếu DN, không còn thì tắc vốn là tất yếu. Chưa kể, một loạt dự án có điều kiện phát triển, triển khai tiếp thì lại bị nghẽn về thủ tục, pháp lý nên nguồn cung không tăng thêm. Từ đó phát sinh một vòng luẩn quẩn: Dự án đang phát triển thì không có dòng vốn để tiếp tục triển khai, dự án mới thì vướng mắc về pháp lý.

Trước tình hình này, tôi cho rằng mục tiêu lớn nhất của Chính phủ không đơn giản là tháo gỡ trước mắt cho thị trường bất động sản mà cần một kế hoạch tương đối bài bản để lành mạnh hóa thị trường trong trung - dài hạn.

* Giải pháp cụ thể là gì, thưa ông?

- Giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản có mối tương quan rất mật thiết. Do đó, giải pháp lành mạnh hóa thị trường bất động sản cần đồng bộ hóa với việc xử lý các vấn đề trên thị trường tài chính thông qua một chương trình hành động lớn.

Về mặt thể chế, cần rà soát lại tất cả quy định pháp luật liên quan thị trường bất động sản từ khi bắt đầu dự án tới khi vận hành, phát triển, bao gồm: quy định về hệ thống tín dụng, quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng... Từ đó, điều chỉnh những chỗ bất cập trong cả hệ thống pháp luật chứ không phải chỉ gỡ khó ở 1-2 luật.

Với những điểm nghẽn về pháp lý, có thể kiến nghị tổ công tác về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản chọn ra một số điển hình để xử lý, tạo tiền đề pháp lý cho nơi khác triển khai theo và nhân rộng cách giải quyết.

Lưu ý, sử dụng công cụ tài chính để kiểm soát, hạn chế đầu cơ bất động sản. Ưu tiên những dự án nhà ở có nhu cầu thật từ thị trường, trong đó ưu tiên hỗ trợ vốn cho cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư, nhằm tăng nguồn cung hợp lý cho thị trường. Thực tế, có không ít khu đô thị bỏ hoang với dòng vốn lớn chôn ở đây. Vậy dòng tiền đâu để luân chuyển cho những dự án khu dân cư thật sự cần thiết cho người dân có nhu cầu? Tình trạng này cũng tương tự thị trường thứ cấp. Mấu chốt là hãy để thị trường tự thanh lọc, tự xử lý, chứ làm sao giải cứu và ai giải cứu nổi?

Cần khuyến nghị các DN bất động sản lớn chủ động tái cơ cấu để giảm áp lực tài chính. Nhà đầu tư có thể tự tái cơ cấu bằng cách bán bớt những dự án khiến mình bị vướng nợ, những dự án liên quan quá nhiều ngành. Các nhà đầu tư cần có hệ thống quản trị rủi ro, không thể làm tràn lan, sử dụng công cụ tài chính thái quá. Ngân hàng Nhà nước mới đây đã nêu dẫn chứng DN bất động sản phát triển cùng lúc hàng chục dự án trên khắp cả nước thì cứu cách nào? Về phía ngân hàng, có thể không chuyển nhóm nợ, cơ cấu lại, giãn, hoãn nợ cho DN thuộc nhóm này.

Quan trọng nhất là phải bắt tay làm ngay, càng để chậm càng khó! 

(Còn tiếp)