Doanh nghiệp có thể chết trên đống tài sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản đang rất khó khăn. Trong đó, 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất (có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 38,7% so với năm 2021), còn 2023 là năm có tính “quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản” nên đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư; thay đổi phương án kinh doanh; phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được người mua; phải cắt giảm nhân lực. Thậm chí, có đơn vị giảm đến 50-70% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không “lo” được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Quý Mão vừa qua.

Lĩnh vực bất động sản là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nền kinh tế nước ta nên thị trường bất động sản gặp khó khăn sẽ tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và tác động đến nguồn thu ngân sách nhà nước.

“Hội nghị hôm nay sẽ tạo “cú huých” tác động tích cực đến sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đại diện HoREA nhấn mạnh.

Đồng thời, ông Châu đã nêu ra 2 khó khăn nhất của thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất là vướng mắc pháp lý, chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản.

Thứ hai, khó khăn về nguồn vốn, trước hết là vốn tín dụng ngân hàng, kế đến là vốn trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

Giải pháp tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý”

HOREA kiến nghị giải pháp tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” do “Luật”. Các Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn một số quy định bất cập nên Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành phối hợp với các cơ quan của Quốc hội tiếp thu đầy đủ các ý kiến góp ý để đảm bảo chất lượng của các Dự thảo Luật.

Về giải pháp tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” thuộc thẩm quyền của Chính phủ: Trong thời gian 17 tháng tới đây chờ các Luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các Luật hiện hành, để tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành khẩn trương trình Chính phủ ban hành 04 Nghị định rất quan trọng trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023.

Cụ thể đó là Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đất đai; Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; và Dự thảo Nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.

Sau đó, các Bộ, ngành ban hành các Thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Về giải pháp tháo gỡ “vướng mắc về pháp lý” thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại khẩn trương ban hành Quyết định quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.

Hai khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vướng mắc pháp lý và khó khăn về dòng vốn.

Xem xét cho nới tiêu chí để doanh nghiệp tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn

HoREA đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép “nới tiêu chí” nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng” để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” đối với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3” để có thể được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.

Đối với vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản về tín dụng: Thứ nhất, doanh nghiệp có khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được cơ cấu lại nợ vay, không được giữ nguyên nhóm nợ thì có nguy cơ bị “nhảy nhóm nợ xấu”.

Thứ hai, doanh nghiệp có khoản vay tín dụng đã bị xếp vào nợ xấu “nhóm 2” hoặc “nhóm 3” mà nếu không được “khoanh nợ” khoản nợ xấu này thì không thể tiếp cận được khoản vay mới để có cơ hội phục hồi sản xuất kinh doanh hoặc bị “nhảy nhóm nợ xấu hơn”.

Để tháo gỡ, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét cho phép Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN “nới tiêu chí” nhưng không phải là “hạ chuẩn tín dụng” để doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ, được “khoanh nợ xấu” đối với một số khoản nợ “nhóm 2, nhóm 3” để được vay vốn tín dụng mới đối với dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý, có tài sản bảo đảm, có tính khả thi, được tổ chức tín dụng đánh giá có khả năng trả lãi, trả nợ gốc.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c và điểm d khoản 5 Điều 1 Thông tư số 08/2020/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 16 Thông tư số 22/2019/TT-NHNN) giãn “lộ trình” quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa 34% nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn đến hết ngày 31/12/2024 và về mức 30% kể từ ngày 01/01/2025 để có thêm nguồn vốn cho vay;

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, không cấm tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành, để phù hợp với Nghị định số 65/2022/NĐ-CP;

Hiệp hội đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét sớm chấp thuận đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng để tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp và chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Đồng thời, HoREA đề nghị Chính phủ khẩn trương ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp.

Hiệp hội cho rằng, Bộ Tài chính đã dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp với nhiều nội dung rất tích cực.

Tuy nhiên, theo HoREA, khoản 1 Điều 1 bổ sung khoản 1a Điều 3 Nghị định số 65/2022/NĐ-CP quy định về việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu “được áp dụng từ ngày 1/1/ 2024” chưa thật phù hợp với tình hình thực tế, bởi lẽ chỉ còn hơn 10 tháng. Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét cho phép “được áp dụng từ ngày 1/7/2024 (hoặc tốt hơn là “từ ngày 1/1/2025”)”

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Tổ công tác của Chính phủ khẩn trương xem xét giải quyết các dự án có nguồn gốc “đất công”, “đất do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước” hoặc dự án thuộc diện rà soát pháp lý, phải thanh tra, kiểm tra, kiểm toán.

Ngoài ra, HoREA đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khẩn trương xem xét để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho dự án bất động sản, nhà ở, đô thị trên địa bàn.