Doanh thu, lợi nhuận tích cực

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước trong năm 2022 có xu hướng tăng, đạt trên 80% và riêng khu vực phía Nam, tỷ lệ này đạt khoảng 85%. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cao nhất cả nước, đạt trên 95% với 29 khu công nghiệp hoạt động.

Nhu cầu lớn đang đẩy giá thuê đất khu công nghiệp lên cao. Thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận giá thuê tăng khoảng 10% trong năm qua, đạt trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và đà tăng được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong năm nay do nguồn cung khan hiếm, nhất là tại khu vực phía Nam.

Sự cộng hưởng của nhiều yếu tố thuận lợi giúp bất động sản công nghiệp tiếp tục là “gà đẻ trứng vàng” với nhiều chủ đầu tư, bất chấp bối cảnh khó khăn chung của thị trường địa ốc.

Đứng đầu nhóm doanh nghiệp ghi nhận doanh thu tăng mạnh từ mảng cho thuê khu công nghiệp là Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam (IDICO, mã IDC) khi trong năm qua, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu thuần tăng gấp đôi năm 2021, đạt 8.242 tỷ đồng.

Trong cơ cấu doanh thu, mảng cho thuê khu công nghiệp mang lại nguồn thu lớn nhất với hơn 4.200 tỷ đồng, tương đương gần 50% tổng doanh thu hợp nhất và tăng tới 6 lần so với năm 2021.

Kết thúc năm 2022, IDICO ghi nhận lãi sau thuế đạt 2.596 tỷ đồng, tăng 4,5 lần và là mức lãi cao kỷ lục kể từ khi thành lập.

Tại Tổng công ty Viglacera (mã VGC), trong năm 2022, doanh thu thuần đạt 14.600 tỷ đồng, tăng 30% so với năm 2021, trong đó doanh thu cho thuê đất công nghiệp đạt hơn 3.338 tỷ đồng.

Xét về cơ cấu nguồn thu, mảng cho thuê bất động sản, hạ tầng khu công nghiệp đang dần trở thành động lực tăng trưởng chính cho Viglacera - vốn có xuất phát điểm là doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, khi là mảng mang lại nguồn thu lớn thứ hai những năm gần đây, với tỷ trọng đóng góp gần 1/4 tổng doanh thu hợp nhất.

Tất nhiên, không phải chủ đầu tư khu công nghiệp nào cũng khai thác hiệu quả mảng cho thuê đất công nghiệp, nhưng kết quả chung vẫn khá tích cực. Chẳng hạn, kết thúc năm 2022, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (mã KBC) ghi nhận doanh thu thuần chỉ đạt hơn 957 tỷ đồng, song nhờ ghi nhận gần 2.200 tỷ đồng tiền lãi từ công ty liên kết nên vẫn báo lãi sau thuế gần 1.600 tỷ đồng, tăng 18% so với năm 2021.

Theo giải trình của Kinh Bắc, kết quả doanh thu thấp trong năm 2022 chủ yếu đến từ việc khách thuê - phần lớn là nhà đầu tư nước ngoài - đã ký hợp đồng thuê đất nhưng chưa được cấp giấy phép đầu tư, nên Công ty chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng trong năm, dẫn tới doanh thu bán hàng phải ghi nhận sang năm tài chính 2023.

Cá biệt, Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (mã ITA) ghi nhận kết quả kinh doanh giảm về đáy lịch sử khi kết thúc quý IV/2022, doanh thu thuần âm hơn 2.000 tỷ đồng (các khoản giảm trừ doanh thu trên 2.150 tỷ đồng) và lỗ ròng hơn 330 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2022, Tân Tạo ghi nhận doanh thu thuần âm kỷ lục hơn 1.576 tỷ đồng (các khoản giảm trừ doanh thu trên 2.150 tỷ đồng) và lỗ ròng hơn 179 tỷ đồng.

Tân Tạo cho biết, căn cứ các nguyên nhân bất khả kháng buộc doanh nghiệp phải thanh lý hợp đồng thuê đất dài hạn xây dựng Trung tâm Điện lực Kiên Lương số 2804/HĐKT-10 ngày 28/4/2010, dẫn đến doanh nghiệp phải giảm trừ doanh thu lớn, ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh.

Dư địa tăng trưởng vẫn còn

Năm 2023, dự báo lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp niêm yết tăng trưởng khoảng 12% nhờ tổng diện tích đất cho thuê và giá cho thuê cùng tăng.

Nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định được cho là động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp phát triển, cũng như tạo sức hấp dẫn dòng vốn ngoại. Ngoài ra, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế với nhiều điểm đột phá, trong đó có yêu cầu về quy trình thủ tục đầu tư khu công nghiệp đơn giản hơn, năng lực chủ đầu tư phải rõ ràng hơn, có hệ sinh thái nhà ở..., cũng được xem là yếu tố hỗ trợ tích cực.

Trong báo cáo mới đây, các chuyên gia của SSI Research dự báo, năm 2023, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp niêm yết tăng trưởng khoảng 12% nhờ 2 yếu tố chính: Thứ nhất, tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%; thứ hai, giá cho thuê tăng 3% tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% tại các khu công nghiệp ở miền Bắc.

Cụ thể hơn, SSI Research ước tính, IDICO có thể ghi nhận khoảng 60-80 ha đất cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng và Hựu Thạnh (tăng 100% so với cùng kỳ năm trước). Trong khi đó, Becamex IDC ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại các khu công nghiệp Bàu Bàng và Cây Trường.

Đặc biệt, các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê với lợi thế chi phí đầu tư thấp sẽ tiếp tục duy trì được tỷ suất lợi nhuận cao, có thể kể đến những cái tên như IDICO, Viglacera, Becamex (mã BCM), Sonadezi Châu Đức (mã SZC)… với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023.

Nhiều yếu tố hỗ trợ, song thách thức cũng không ít. Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn, chủ yếu đến từ nền kinh tế có độ mở lớn, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn, lạm phát tăng và chính sách tiền tệ thắt chặt ở nhiều quốc gia.

Bà Trang Bùi cho biết, từ quý IV/2022, Cushman & Wakefield đã ghi nhận giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc bất động sản công nghiệp ở thị trường miền Nam, nhưng tỷ lệ lấp đầy giảm do nguồn cung mới gia nhập thị trường và nhu cầu đối với loại hình kho xưởng xây sẵn có dấu hiệu chững lại.

Cụ thể, trong quý IV/2022, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê đạt 28.170 ha, tăng 1% so với quý liền trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái; tỷ lệ lấp đầy đạt gần 81%, ổn định so với quý liền trước và giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4,8 triệu m2, tăng 2% so với quý liền trước và tăng 17% với cùng kỳ năm ngoái; tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80%, cùng giảm 6% so với quý liền trước và cùng kỳ năm ngoái.

Đặc biệt, nguồn cung nhà kho xây sẵn ghi nhận thêm 300.000 m2 nguồn cung mới, chủ yếu tại các tỉnh Đồng Nai và Long An. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 76%, giảm 3% với quý III/2022 và giảm 9% so với cùng kỳ năm 2021. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy giảm mạnh do nhu cầu chững lại, nhất là trong các ngành hàng xuất khẩu, nhưng giá thuê trung bình vẫn đạt 4,4 USD/m2/tháng, tăng 1% so với với quý III/2022 và tăng 10% so với cùng kỳ năm 2021.

“Từ năm 2023, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Tuy nhiên, điều này sẽ gây áp lực lên giá thuê kho xưởng trong tương lai, có thể không tăng, thậm chí giảm”, bà Trang Bùi nhận định.