Nhiều giải pháp liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn về pháp lý, về tín dụng, về tái cơ cấu nợ... cho các doanh nghiệp bất động sản đã được đưa ra bàn thảo.

Tuy nhiên, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản thì không chỉ là những yếu tố liên quan đến phía cung, mà còn cả các yếu tố liên quan phía cầu. Cho dù chưa được thể chế hóa, chính sách đánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà đất đã tác động mạnh mẽ đến cầu đối với bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản thuộc phân khúc cao cấp.

Ai sẽ đầu tư vào bất động sản nếu không thể tính trước được thuế cao thì họ còn có lãi hay không? Ai sẽ cất giữ tài sản bằng bất động sản nếu không thể biết trước thuế sẽ tiêu hao tài sản của họ ở mức nào? (Ở Trung Quốc, 70% tài sản của dân được cất giữ trong bất động sản. Ở Việt Nam, tỉ lệ này chắc cũng không nhỏ). 

Tháo gỡ khó khăn về pháp lý, về tín dụng... sẽ ít có ý nghĩa nếu các doanh nghiệp phải đối mặt với tình trạng nhà xây xong vẫn không bán được. Đánh thuế cao những người có nhiều nhà đất để hạ nhiệt thị trường bất động sản, tái phân bổ hợp lý hơn các nguồn lực của xã hội, đồng thời bảo đảm công bằng xã hội là rất cần thiết. 

Tuy nhiên, hiệu ứng phụ của chính sách này đối với thị trường bất động sản là hết sức nặng nề. Mà thị trường bất động sản bị ảnh hưởng thì công ăn, việc làm và cả nền kinh tế nói chung cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Một chính sách khác liên quan đến Luật đất đai xin đưa ra đây để phân tích là: đất sạch phải đấu giá; đất phải đền bù, giải tỏa thì phải đấu thầu. Chính sách này có vẻ rất mạch lạc và sáng tỏ. Tuy nhiên, khi triển khai trên thực tế, các địa phương lại gặp phải rất nhiều khó khăn. Vấn đề là đất cho nhiều dự án là những miếng đất xôi đỗ. 

Có những diện tích là đất sạch (trước đây là kho hợp tác xã, là sân vận động), xen lẫn với diện tích phải đền bù giải tỏa. Đấu giá miếng đất như vậy sẽ không ai tham gia. Đấu thầu miếng đất như vậy không khéo lại vi phạm pháp luật. Cấu thành tội cố ý làm trái là rủi ro treo lơ lửng trên đầu các quan chức địa phương. Đây là lý do tại sao việc triển khai nhiều dự án bị kéo dài vô tận.

Hai ví dụ nói trên cho thấy như mặt trái của tấm huân chương, hiệu ứng phụ là một phần khó tránh khỏi của chính sách. Đánh giá tác động của chính sách một cách khách quan, khoa học để tìm cách giảm thiểu tác động phụ của chính sách vì vậy rất quan trọng.

Ngoài ra không phải bao giờ chúng ta cũng có đủ năng lực để nhận biết hết tất cả các hiệu ứng phụ của chính sách, vì vậy tốt nhất là nên thận trọng tối đa với việc thường xuyên thay đổi chính sách.

Trên cơ sở đúc rút kinh nghiệm của cả thế giới, trí tuệ nhân tạo ChatGPT đã đưa ra những rủi ro sau đây của việc thường xuyên thay đổi chính sách:

1. Thiếu sự ổn định: Thay đổi chính sách thường xuyên có thể gây ra mất ổn định làm cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân khó có thể xây dựng được những kế hoạch dài hạn.

2. Tăng chi phí: Thay đổi chính sách thường xuyên có thể làm tăng chi phí cho doanh nghiệp và tổ chức, cá nhân vì phải thường xuyên thích ứng với những yêu cầu và chuẩn mực mới. Điều này rất nặng nề cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ và những đối tượng có nguồn lực hạn chế.

3. Kém hiệu quả: Thay đổi chính sách thường xuyên có thể dẫn tới sự kém hiệu quả và sự rối loạn vì rằng các nhân viên cần phải tập trung thời gian học tập và thích nghi với chính sách mới, thay vì tập trung đảm nhận tốt trách nhiệm chính của mình.

4. Giảm hiệu lực: Thay đổi chính sách thường xuyên có thể làm giảm hiệu lực của chính sách, bởi vì rằng sẽ rất khó khăn trong việc đo đếm chính xác tác động nếu chính sách thường xuyên bị thay đổi.

5. Nhận thức của công chúng: Thay đổi chính sách thường xuyên có thể tác động đến nhận thức và lòng tin của công chúng đối với Nhà nước. Việc chính sách thường xuyên bị thay đổi có thể tạo ra nhận thức về sự thiếu nhất quán, thiếu định hướng. Điều này lại làm suy giảm niềm tin.

Đây là vấn đề rất cần xem xét để tránh xảy ra tình trạng rủi ro do chính sách gây ra.

Lãnh đạo TP.HCM họp với từng doanh nghiệp để gỡ vướng dự án bất động sản

UBND TP.HCM sẽ tổ chức cuộc họp nghe báo cáo về giải quyết các khó khăn, vướng mắc cho từng dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM ngay thứ hai tuần tới.