Còn 22 ngày nữa, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ hết hạn lấy ý kiến rộng rãi người dân. Sau đó, theo dự kiến, dự luật được Chính phủ trình xin ý kiến Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 (khai mạc tháng 5) và xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.

Tại hội nghị góp ý về luật này chiều 21/2 do Ủy ban Trung ương Mặt trận tổ quốc Việt Nam chủ trì, TS Nguyễn Hữu Dũng, giảng viên Đại học Kinh tế quốc dân, đồng tình với hướng tiếp cận bỏ bảng giá đất.

Theo ông, giá đất được UBND cấp tỉnh xác định dựa vào nguyên tắc, phương pháp và sự biến động thị trường, được trình lên HĐND phê duyệt. Lợi ích là Chính phủ tăng thu trong dài hạn do mức thuế cao hơn. Thị trường bất động sản ổn định hơn khi lượng giao dịch giảm xuống, không còn những cơn sốt đất đẩy giá lên đỉnh. Quan trọng nhất, quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất được đảm bảo.

Tuy nhiên, việc xác định giá đất trong dự thảo nêu "giao cho Chính phủ", ông đánh giá, là chưa đủ. Luật cần định hướng, tạo nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ cụ thể hóa linh hoạt và chính xác.

Theo ông Dũng, giá đất được quyết định bởi địa điểm, mục đích sử dụng, đòi hỏi những hiểu biết sâu để có thể định giá chính xác. Bảng giá đất sát với giá thị trường cần thành lập cơ quan định giá đất độc lập hỗ trợ xây dựng, thẩm định lại và điều chỉnh khi có biến động.

"Cơ quan này phải độc lập về chuyên môn, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích", ông nói.

Cùng đó, ông đề nghị quy định rõ thế nào là "thị trường", thế nào là "giá phổ biến trên thị trường" nhằm xác định căn cứ điều chỉnh giá đất.

Ủng hộ, song giảng viên Đại học Kinh tế Quốc dân cũng lưu ý, việc bỏ bảng giá đất có thể đẩy chi phí đền bù của dự án bất động sản lên cao, dẫn tới giá nhà tăng theo. Với nhà đầu tư mới hoặc chưa đầu tư quỹ đất từ trước sẽ chịu ảnh hưởng do chi phí đầu vào tăng. Bên cạnh đó, Nhà nước cần chuẩn bị cho kịch bản sụt giảm lượng giao dịch trong ngắn hạn vì suy giảm lợi nhuận từ chênh lệch giá như trước.

"Việc tăng chi phí sẽ thúc đẩy chủ đầu tư tính toán và lên kế hoạch kỹ lưỡng hơn, giúp nền kinh tế hoạt động hiệu quả hơn. Giá đất có thể tăng nhưng ở một mức độ chấp nhận được", chuyên gia phân tích.

GS.TS Phạm Văn Điển, Hiệu trưởng Trường Đại học Lâm nghiệp, cũng nhìn nhận còn bất cập xoay quanh việc xác định giá đất trong dự thảo. Theo ông, thành phần hội đồng thẩm định giá đất không có đại diện HĐND là bất hợp lý. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu nhưng lại giao cho cơ quan hành chính chứ không phải do cơ quan đại diện cho dân quyết định.

Ông Điển đề nghị tách riêng quyền đại diện chủ sở hữu giao cho Quốc hội, HĐND; quyền quản lý hành chính Nhà nước thì gia cho Chính phủ, UBND các cấp. Điều này đảm bảo tính độc lập, khách quan và hạn chế quyền lực tập trung vào cơ quan quản lý hành chính như hiện nay.

Cùng với đó, đại diện chủ sở hữu chỉ nên định đoạt về thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu tiền thuê đất; quyết định giá đất khi bồi thường, hỗ trợ. Nhà nước không được quyết định giá đất mà phải để cơ quan độc lập có chức năng định giá đất hoặc cơ quan tài phán (tòa án) quyết định.

GS.TS Phan Trung Lý (nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật) cho rằng vấn đề xác định giá đất cũng là một trong những nội dung phức tạp nhất hiện nay. Dự thảo cần thể hiện rõ hơn cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm khách quan, chính xác theo tinh thần Nghị quyết 18.

Cụ thể, giá, khung giá đất, thời gian tính tiền sử dụng đất khi có quyết định giao đất; quy định về việc sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa theo hướng tách đất đai ra khỏi giá trị doanh nghiệp.

Doanh nghiệp cổ phần hóa phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như những doanh nghiệp khác; doanh nghiệp cổ phần hóa chỉ được sử dụng đất phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanhx` theo phương án đã được duyệt.

Sơn Hà