Màu tươi sáng trở lại với nhóm cổ phiếu bất động sản

Chỉ trong vài ngày vừa qua, sự tươi sáng đã bắt đầu phủ lên nhóm cổ phiếu bất động sản. Có thể nói, đã rất lâu, nhà đầu tư mới thấy nhiều sắc tím phủ lên nhóm này.

Dòng tiền khởi sắc ở nhóm bất động sản đang cho thấy sự thay đổi tích cực ở nhóm cổ phiếu này. Theo nhận định của ông Đinh Quang Hinh, trưởng Bộ phận vĩ mô và chiến lược thị trường, khối phân tích (Chứng khoán VNDirect), sự thay đổi này đến từ dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững mà Chính phủ vừa đưa ra sau hội nghị "nóng" về bất động sản diễn ra ngày 17/2.

Theo đó, Chính phủ hướng tới tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai, tạo nguồn cung cho thị trường; tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu... khơi thông dòng vốn và tạo tính thanh khoản cho thị trường.

Để thực hiện hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", được biết, Chính phủ sẽ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn. Chủ đầu tư được vay ưu đãi 50% của gói, số còn lại dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê, mua nhà vay.

Động thái trên từ phía cơ quan chức năng đã góp phần khơi thông dòng tiền chảy vào nhóm cổ phiếu bất động sản, qua đó giúp thị trường có một số phiên giao dịch ngoài mong đợi.

Tuy nhiên, về triển vọng chung của thị trường, nhóm phân tích vẫn nhìn nhận, ngành bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức: chủ đầu tư gặp khó trong tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Lãi suất vẫn ở mức cao làm suy yếu nhu cầu mua nhà; Nguồn cung mới ảm đảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. Do đó, thị trường bất động sản có thể sẽ trải qua một "mùa đông khắc nghiệt" vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược, pháp lý được khơi thông thì nhóm cổ phiếu mới tăng đột phá:

Thứ nhất, tiến độ hoàn thiện pháp lý được đẩy mạnh, thị trường hướng đến sự minh bạch, lành mạnh, tăng tính bền vững thông qua Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, Luật Đất đai sửa đổi và Quyết định số 1435/QĐ-TTg.

Thứ hai, hạ tầng kết nối được phát triển đồng bộ sẽ dần kéo nhu cầu thực sang các khu vực ngoại thành, giảm tải áp lực cho các thành phố lớn nơi quỹ đất còn lại rất hạn chế.

Nhóm cổ phiếu khu công nghiệp hấp dẫn nhất

Theo nhận định của một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường, giới đầu tư đã có gần 3 tháng để tìm hiểu, nhìn nhận và quyết định đầu tư cho riêng mình. Việc cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp không bị đánh đồng với các nhóm cổ phiếu bất động sản khác cho thấy sự phân hoá rõ nét đã xảy ra. Xét ở góc độ nào đó thì sự phân hoá này tốt cho thị trường chung khi nhà đầu tư đang nhìn nhận cơ hội đầu tư tỉnh táo hơn và phân tích sâu diễn biến từng doanh nghiệp, ngành nghề.

Theo bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích ngành Bất động sản, Công ty Chứng khoán ACB, ở thời điểm hiện tại cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hấp dẫn hơn so với bất động sản nhà ở, do tiềm năng tăng trưởng bất động sản khu công nghiệp còn rất tích cực, dự kiến tiếp tục được hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc mặc dù nước này đã mở cửa trở lại.

Bà Trúc cho rằng xu hướng dịch chuyển này rất khó bị đảo ngược và vẫn tiếp diễn trong một vài năm tới. Ngoài ra, sự phát triển thần tốc của ngành thương mại điện tử, ngành bán lẻ đã tạo ra nhu cầu rất lớn về nhà kho, nhà xưởng ở các khu đô thị lớn của Việt Nam.

Đáng chú ý là, tình hình tài chính của các công ty bất động sản khu công nghiệp ít rủi ro hơn, lành mạnh hơn so với các công ty bất động sản nhà ở, như vay nợ ít, tỷ lệ tiền mặt trên tổng tài sản cao và thường trả cổ tức bằng tiền mặt đều đặn qua các năm.

Báo cáo mới đây Mirae Asset cho hay, mặc dù vẫn có những khó khăn, song kết quả kinh doanh cả nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong năm 2022 vẫn tăng trưởng 9% doanh thu và 78% lợi nhuận ròng. Trong đó, các mức tăng trưởng mạnh đều được đóng góp bởi những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn.

Theo Mirae Asset, hiện tại, xu hướng "Trung Quốc +1" vẫn đang tiếp diễn, thúc đẩy nhu cầu cho các khu công nghiệp tại miền Bắc. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất nằm ở khu vực này là đối tượng được hưởng lợi chính nhờ liên quan đến thời gian giao hàng, và chuỗi cung ứng sẵn có với thị trường Trung Quốc. Xung đột thương mại giữa Mỹ - Trung và căng thẳng eo biển Đài Loan cũng có thể sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển các nhà máy sản xuất ra khỏi các quốc gia này. Các dự án lớn đầu tư vào sẽ kéo theo các doanh nghiệp vệ tinh. Nhiều dự án mới dự kiến cam kết sẽ đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới như LG (4 tỷ USD), Foxconn (300 triệu USD), …

Bên cạnh đó, các nhà sản xuất linh kiện điện tử tại thị trường Đài Loan rất quan tâm đến thị trường Việt Nam cũng như có kế hoạch về việc sẽ mở rộng đầu tư tại thị trường Khu công nghiệp miền Bắc nhờ các lợi thế về logistic và chuỗi cung ứng sẵn có.

Do đó, cơ hội dành cho các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê lớn. Các nhà phát triển KCN như IDICO, Viglacera, Becamex, Kinh Bắc,… hiện đang có quỹ đất lớn sẵn sàng để bán, và hầu hết đều tập trung tại các khu vực kinh tế trọng điểm Bắc - Nam.

"Với kế hoạch tăng cường hợp tác mở rộng đầu tư sắp tới, kỳ vọng rằng dòng vốn mới sẽ ưu tiên thuê đất tại các khu công nghiệp mà các công ty hay tập đoàn đa quốc gia trên có cơ sở sản xuất. Mặc dù triển vọng ngắn hạn có phần hạn chế, tuy nhiên với lợi thế sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, khi dòng vốn đầu tư phục hồi thì doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển khu công nghiệp sẽ ghi nhận được kết quả vượt trội", Mirae Asset nhìn nhận.

Như vậy, cổ phiếu nhóm ngành bất động sản vẫn đang thu hút được rất nhiều sự quan tâm đầu tư của giới đầu tư. Giới đầu tư hy vọng một chu kỳ phục hồi mạnh cho nhóm cổ phiếu bất động sản khi các dự thảo Luật sửa đổi được thông qua, dòng vốn, trái phiếu được khơi thông./.