Giá giảm mạnh, chưa thấy đáy

Là môi giới có kinh nghiệm, dẫn chúng tôi đi xem hàng loạt lô đất, anh Nguyễn Văn Đông (39 tuổi, trú H.Hoài Đức, Hà Nội), cho biết rất lâu rồi mới thấy giá đất lại giảm nhanh và sốc như những ngày gần đây.

Lê Quân

Năm 2020 - 2022, với thông tin H.Hoài Đức sẽ sớm lên quận, giá đất tại khu vực này có những mảnh lên tới 70 - 100 triệu đồng/m² nhưng giờ chỉ còn khoảng 40 - 50 triệu đồng/m², cá biệt có nơi chỉ còn 30 triệu đồng/m². 

"Đây là mức giảm sốc chưa từng có. Trước đây, giá lên, xuống cũng chỉ trong vòng 10 giá (10 triệu đồng/m²) mà giờ giảm hẳn 30 - 40%, thậm chí cả 50%. Đáng chú ý, giá giảm rất mạnh nhưng thanh khoản cũng rất yếu, gần như không có", anh Đông nói.

Ghi nhận của Thanh Niên sau nhiều ngày khảo sát thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội cho thấy, những nơi từng là điểm nóng "sốt" đất như các huyện: Thạch Thất, Quốc Oai, Đan Phượng, Thanh Trì, Hoài Đức… thì giờ "bong bóng" đang vỡ, giá giảm mạnh, chưa thấy đáy. 

Giá đất giảm phổ biến 30 - 40%, có nơi giảm sâu hơn. Đặc biệt, tại những huyện trước đây giá đất tăng do "ăn" theo thông tin huyện lên quận như H.Hoài Đức, H.Đan Phượng, H.Thanh Trì, H.Đông Anh… giá đất dịch vụ, đất phân lô… tăng mạnh bao nhiêu thì giờ xẹp mạnh bấy nhiêu.

Chẳng hạn, đất tại H.Đan Phượng trước đây có giá phổ biến 30 - 50 triệu đồng/m² cho những ô đẹp ở TT.Phùng (H.Đan Phượng), giờ giảm về 25 - 35 triệu đồng/m². Cá biệt, nhiều ô đất phân lô tại một số xã trong huyện giảm về còn hơn 10 triệu đồng/m².

Tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Thanh Trì…, thị trường bất động sản cũng trầm lắng với nhiều mẩu tin rao cắt lỗ; mức giá đã giảm trở về trước thời điểm "sốt" đất năm 2021. Cụ thể, giá đất tại H.Thanh Trì trước đây phổ biến 50 - 70 triệu đồng/m², nay giảm về mức 30 - 40 triệu đồng/m², tùy vị trí. Hay đất tại khu vực mặt đường ở các huyện Quốc Oai, Thạch Thất hiện dao động 25 - 38 triệu đồng/m² trong khi ở thời điểm đỉnh năm 2021, giá lên tới 45 - 70 triệu đồng/m². 

Một môi giới bất động sản tên Phạm Thủy (trú H.Thạch Thất) chia sẻ, giá đã giảm 40 - 50% so với thời kỳ đỉnh, tin rao bán cắt lỗ tràn lan. "Trước đây, vào giai đoạn "sốt" đất, nhiều người dùng tiền vay ngân hàng để đầu tư, giờ lãi suất tăng mạnh dẫn đến khó khăn, muốn bán nhưng nhu cầu thị trường không có. Lý do, ai cũng có tâm lý chờ đáy; đồng thời hiện nay TP.Hà Nội không cho tách thửa đất nữa nên các lô diện tích lớn rất khó bán", chị Thủy chia sẻ.

Đất rừng "ngộp" sau trào lưu "bỏ phố về rừng"

Không chỉ giá đất ở, đất dịch vụ, đất phân lô giảm mạnh mà giá đất rừng, đất trang trại nghỉ dưỡng từng rất nóng khi dịch Covid-19 bùng phát cũng "tụt dốc không phanh". Các năm trước, thị trường rộ lên trào lưu "bỏ phố về rừng", giá đất rừng, đất đồi tại các huyện vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Ba Vì hoặc tại các vùng khác của tỉnh Hòa Bình như các huyện: Lương Sơn, Tân Lạc, Cao Phong, Kỳ Sơn… tăng chóng mặt. 

Cuối năm 2021, nhiều lô đất tại H.Ba Vì lên tới 2 triệu đồng/m² nhưng giờ giảm về hơn 1 triệu đồng/m², tức giảm khoảng gần 50% nhưng không có ai mua. Vào giai đoạn cao điểm "sốt" đất, thị trường đất rừng, đất đồi còn sôi động cả trên mạng xã hội với hàng loạt tin rao. Tuy nhiên, từ khoảng cuối năm 2022 đến nay, số lượng tin đăng giảm hẳn. 

"Giai đoạn "sốt" đất, nhất là khoảng giữa năm 2021, ngày nào tôi và bạn bè làm môi giới chẳng càn quét các group, hội nhóm để đăng tin. Người ta hẹn chốt đất ầm ầm. Đến năm 2022 thì trầm hơn một chút nhưng vẫn còn đỡ hơn bây giờ. Bây giờ thì ai đăng tin là họ cần bán lắm, kẹp hàng rao để cắt lỗ thôi. Tầm này giá giảm sâu lắm, ai mà dùng "tiền thịt" để mua là thôi cứ để đó; người vay ngân hàng để đầu tư giờ phải thoát thì mới rao bán chạy", một môi giới bất động sản tên Trần Văn Dũng (trú xã Ba Trại, H.Ba Vì) chia sẻ. 

Theo lời môi giới Dũng, những mảnh đất diện tích lớn rất khó có giao dịch. Trước có trào lưu "bỏ phố về rừng", hoạt động mua, bán rất sôi động. Tuy nhiên, sau khi Covid-19 được kiểm soát, đa số các lô này đều bị bỏ hoang, một số lô được rao bán nhưng không ai mua. "Tự nhiên hình thành bao nhiêu là đất "ngộp" để hoang, cỏ mọc. Nhiều người trước đó có vốn, định mua để dưỡng già, giờ lại gửi môi giới để rao bán lấy tiền trang trải nợ do lãi suất tăng mạnh. Người mua thì tâm lý chờ đáy mới mua, giá giảm 40% rồi mà chưa xuống tiền; biết đâu là đáy đâu nên thị trường gần như đóng băng", anh Dũng nói.

Nhiều báo cáo tuần, tháng, quý gần đây của những đơn vị nghiên cứu thị trường như Savill Việt Nam, CBRE, Batdongsan.com.vn… đều có điểm chung nhận định là giá đất vùng ven ở Hà Nội giảm mạnh.

Lý giải việc giá đất giảm sâu 30 - 40% so với thời kỳ đỉnh, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết trước đây giá đất một số khu vực vùng ven Hà Nội liên tục tăng vì có thông tin đưa đẩy; chẳng hạn các tin về các dự án hạ tầng lớn, huyện sắp lên quận… Hiện tại, các thông tin trở nên bão hòa, phản ánh vào giá, chưa kể kênh đầu tư bất động sản không còn là kênh hấp dẫn trong bối cảnh doanh nghiệp ngành này gặp nhiều khó khăn, giá lao dốc là chuyện dễ hiểu.

Năm 2023, dự báo thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục đối mặt rất nhiều khó khăn. "Đáy ở đâu không ai biết. Nói chung là không có thước đo nào để xác định được đâu là đáy cả", ông Đính nói và đưa ra khuyến cáo, nhà đầu tư nên tự xác định khái niệm bắt đáy của riêng mình; cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền mua đất ở thời điểm này, tuyệt đối không dùng "đòn bẩy" tài chính để đầu tư, tránh rủi ro.