Tại Hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất Động sản do Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP HCM tổ chức chiều 14/2, nhiều luật sư đề xuất bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản đều phải qua sàn, trừ trường hợp chuyển nhượng cho người có quan hệ huyết thống. Mục đích nhằm kiểm soát được giá và tăng tính minh bạch cho thị trường.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia am hiểu bất động sản cho rằng đề xuất này không làm tăng tính minh bạch cho thị trường như kỳ vọng. Bởi việc buộc tất cả giao dịch nhà đất phải qua sàn không giúp kiểm soát giá tài sản do sàn chỉ là trung gian, không quyết định được giá cả, ngược lại còn làm đội giá vì phát sinh chi phí hoa hồng, tăng thủ tục.

Trong dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh Bất động sản đang lấy ý kiến, điều 57 quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Thật ra quy định tổ chức, cá nhân khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Sau đó quy định này được bỏ khi sửa đổi luật năm 2014 trong bối cảnh vai trò của sàn khá mờ nhạt, mọc lên như nấm khi địa ốc nóng sốt và đóng cửa hàng loạt lúc thị trường đóng băng.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhìn nhận chỉ có sản phẩm dự án hình thành trong tương lai, chưa có sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) mới nên khuyến khích giao dịch qua sàn để giảm rủi ro pháp lý cho người mua. Còn với giao dịch đã có sổ đỏ, sổ hồng, không bắt buộc qua sàn vì tính pháp lý đã được xác nhận hoàn chỉnh.

"Không thể lấy lý do trốn thuế mà buộc mọi giao dịch qua sàn vì có 3 đơn vị kiểm soát việc này đó là phòng công chứng, cơ quan thuế, cơ quan đăng bộ. Chỉ cần nhanh chóng số hoá dữ liệu bất động sản, mọi giao dịch đều được cập nhật tính pháp lý về sang tên, giá trị giao dịch công khai", ông Quang nói.

Ông nói thêm, việc bắt buộc mọi giao dịch nhà đất phải qua sàn thực chất không làm tăng tính minh bạch do mặt bằng chung về trình độ và chất lượng các sàn cũng như đội ngũ môi giới địa ốc hiện nay còn chênh lệch, sàn nghiêm túc thì ít, sàn yếu kém còn nhiều. Đồng thời, nếu giao dịch nào cũng phải qua sàn sẽ làm phát sinh chi phí, đội giá, tăng thủ tục.

Ông Quang chỉ ra, các chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn phổ biến ở mức 2% giá trị tài sản nếu là hàng dễ bán và mức phí môi giới cao lên đến 4-5%, có trường hợp vượt ngưỡng này đối với tài sản khó bán, kén khách. Đây là chi phí bên bán cộng vào giá thành, người mua phải gánh chịu.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư Vấn Nam Phát đồng quan điểm khi cho rằng đề xuất trên không bám sát diễn biến thực tế trên thị trường bất động sản và không khả thi.

Ông Nam phân tích, sàn giao dịch bất động sản có các chức năng chính: môi giới, định giá tài sản, tư vấn, quản lý và đầu tư, quảng bá. Các chức năng này giúp truyền tải nhiều thông tin từ người bán đến người mua, giúp kết nối, tìm kiếm sản phẩm bất động sản dễ dàng hơn. Tuy nhiên, nếu sử dụng tất cả chức năng trên, người bán sẽ phải trả nhiều chi phí tăng thêm. Hiện nay đa phần các giao dịch qua sàn chỉ sử dụng riêng lẻ từng phần và phổ biến là dùng vào việc môi giới. Chức năng tư vấn, thẩm định giá thường ít được sử dụng với khách hàng cá nhân, còn với tổ chức được dùng khi mua vào sản phẩm, góp vốn, cho vay hay làm tài sản thế chấp.

Theo ông Nam, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ điều tiết giá vì giá cả do các tổ chức (doanh nghiệp), cá nhân (người mua và bán) tự quyết định. Giao dịch qua sàn giúp hạn chế một phần rủi ro cho người mua đối với trường hợp sàn loại bỏ bất động sản không đảm bảo pháp lý, giá ảo ra khỏi rổ hàng. Do đó, nếu muốn tăng công cụ giám sát nên quy định giao dịch nhà đất thanh toán qua ngân hàng.

CEO Nam Phát cho biết thêm, quan sát thực tiễn cho thấy các sàn giao dịch bất động sản chỉ tập trung nhiều tại các đô thị phát triển vì có lượng giao dịch lớn, tìm hiểu kiểm tra thông tin sản phẩm tương đối dễ, nhân lực đáp ứng đúng yêu cầu. Trong khi các vùng dân cư thưa vắng sẽ khó có được các điều kiện trên. Ngay cả TP HCM là đô thị nhộn nhịp, chất lượng hoạt động của các sàn địa ốc cũng "ba phần tốt bảy phần lôm côm". Vì vậy, đề xuất buộc mọi giao dịch nhà đất phải qua sàn tại thời điểm này không khả thi do phát sinh chi phí cao 2-5% giá trị tài sản, hệ thống sàn không phủ rộng khắp, chất lượng chưa đồng đều, nên sẽ gây khó khăn cho người dân muốn bán tài sản.

Theo chủ tịch một công ty dịch vụ bất động sản có 600 nhân viên sale tại TP HCM, chỉ khi nào cơ quan quản lý Nhà nước giám sát chất lượng hoạt động và trách nhiệm của các sàn địa ốc một cách bài bản mới nên tính đến bắt buộc mọi giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn. Theo ông hiện nay, với mặt bằng chung trình độ môi giới không đồng đều, các sàn hoạt động tự phát, chưa được quản lý chặt chẽ, việc bắt buộc mọi giao dịch nhà đất phải qua sàn là chưa phù hợp với thực tiễn.

Chuyên gia này cho rằng vai trò góp phần minh bạch thị trường của sàn giao dịch chỉ thật sự được tin cậy khi các chế tài, giám sát quá trình hoạt động và trách nhiệm của môi giới phải đủ tính răn đe. Bởi lẽ, theo ông, hiện nay lực lượng môi giới đang hành nghề trên thị trường trừ số ít hoạt động tại các doanh nghiệp được tổ chức và đào tạo bài bản, rất nhiều cò đất chưa đạt tiêu chuẩn, chưa có chứng chỉ và thao túng thị trường, thổi giá, đẩy giá ở những nơi từng xảy ra sốt đất.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2022, có hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động. Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI nhìn nhận các giao dịch bất động sản qua sàn dù tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin thị trường bất động sản, quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng. Hiện nhiều doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh địa ốc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng nêu quan điểm, bắt buộc giao dịch qua sàn không quan trọng bằng việc có một tổ chức đứng ra chịu trách nhiệm, thẩm định tài sản cho kháchàng. Người mua bất động sản đa phần không đủ năng lực tự thẩm tra các dự án, trong khi đây là tài sản giá trị tích cóp cả đời.

Theo ông Đính, về nguyên tắc, khi giao dịch qua sàn, các thông tin về dự án, chủ đầu tư sẽ được công bố tập trung, rõ ràng trên hệ thống. Trên lý thuyết, các sàn phải có trách nhiệm thẩm định, thông tin dự án phải đủ điều kiện mới được công bố. Trong bối cảnh thị trường mông lung, thông tin không ai kiểm chứng thì giao dịch qua sàn cũng góp phần giảm rủi ro cho khách hàng.

Thế nhưng trên thực tế, các quy định hiện nay về các sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa cụ thể, chưa làm rõ vai trò, trách nhiệm của sàn và chưa được luật hoá chặt chẽ. Do đó, ông đề xuất trước tiên nên quy định sàn là một tổ chức kinh doanh có điều kiện, hoạt động phải đảm bảo năng lực, trình độ, có chức năng thực thi bảo vệ quyền lợi của khách hàng. "Nếu quy định rõ, sàn địa ốc sẽ có vai trò và trách nhiệm cụ thể, ngăn những dự án phạm luật đến tay người tiêu dùng", ông khẳng định.

Vũ Lê - Đức Minh